Een horror-scenario voor de woningmarkt

AMSTERDAM, 22 FEBR. “Verzilver de overwaarde van uw eigen woning”, koppen de folders van banken, verzekeraars en andere hypotheekaanbieders. Geen goedkopere lening dan een extra hypothecaire lening, en het extra onderpand is ruimschoots voor handen.

Nederlandse woningbezitters hebben aan de sterk gestegen woningprijzen de laatste jaren een flink extra netto-vermogen overgehouden. De cijfers over de woningmarkt zijn diffuus. Sinds 1990 zijn de woningprijzen volgens de meetmethode van de Nederlandse Vereniging van Makelaars met gemiddeld 60 procent gestegen. Alleen al vorig jaar ging de gemiddelde woningprijs van 240.000 gulden naar 270.000 gulden. Gegevens van het kadaster wijzen op een iets minder explosieve prijsstijging, naar een gemiddelde woningwaarde van 248.000 gulden. Hoe ook berekend, bij een gemiddeld hypotheekbedrag van 157.000 gulden is de overwaarde fors, en de financiële sector ruikt omzet en winst.

De verklaring voor de enorme prijsstijging op de woningmarkt, die een typisch Nederlands fenomeen is in Europa, valt uiteen in vraag- en aanbodsfactoren. Vorig jaar wees de NVM er al op dat de geplande bouw van 650.000 nieuwe woningen, die eind 1993 in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening extra (Vinex) werd neergelegd, dreigde achter te lopen bij de planning. De FGH Bank, een vastgoedfinancier, becijferde de opgelopen achterstand in nieuwbouw over 1995 gisteren op 15 procent landelijk, en 26 procent voor de grote stedelijke gebieden. In de eerste negen maanden van vorig jaar is die achterstand verder opgelopen.

Het tekort in het aanbod van middenklasse-woningen vindt volgens het boekje zijn evenwicht met een blijvend grote vraag naar die woningen alleen bij een hogere prijs. Dat die prijsvorming in de praktijk plaatsvindt komt door een andere, typisch Nederlandse ontwikkeling. Sinds 1992 kan bij de door het rijk gegarandeerde hypotheken - vroeger de gemeentegarantie - het tweede inkomen van een huishouden volledig worden meegeteld voor het becijferen van het maximale hypotheekbedrag. De markt dicteert dus niet alleen een hogere prijs, maar kopers zijn ook in staat die te betalen. Daarbij speelt een zeer belangrijke rol dat de hypotheekrente structureel is gedaald. Bij een lagere rente kan er in verhouding tot het inkomen veel meer worden geleend. En dat gebeurt ook.

De krapte op de woningmarkt, het meetellen van een hoger inkomen voor de hypotheekberekening en de lagere rente spelen gedrieën mee op de woningmarkt. Tekenend voor de snelle prijsstijging is dat, vijf jaar nadat het tweede inkomen mocht worden meegeteld, de huizenprijs al zo hoog is geworden dat het kopen van een nieuwe woning al bijna niet meer mogelijk is zonder een tweede inkomen.

Hoe hoog zijn de prijzen op dit moment? In een onderzoek kwam de Rabobank vorige maand tot de conclusie dat de woningprijzen nog wel een reël beeld geven van de verhouding op de markt, maar dat de prijs van een huis nu zo hoog is, dat de gevoeligheid voor een verandering in de rentestand is toegenomen. De voor hypotheken relevante rentestand, het rendement op langlopende staatsleningen, is sinds begin jaren zestig niet zo laag geweest als nu.

De houdbaarheid van de prijzen op de woningmarkt kan, zo klonk de waarschuwing van de NVM al, dramatisch veranderen als de bulk van de Vinex-nieuwbouw met vertraging plotsklaps wordt opgeleverd. FGH Bank schatte dit moment gisteren in op rond de eeuwwisseling. Gebieden waar de Vinex-locaties zijn gepland of langzaam op gang beginnen te komen, met name rond de grote steden, zijn volgens de bank het meest kwetsbaar voor wat zij noemt de 'Vinex-prop'.

FGH zei gisteren te vrezen dat dit moment samen kan vallen met een lastenverzwaring voor huiseigenaren. In Europees verband is enige harmonisatie van hoe de overheid huizenbezitters behandelt volgens de bank wel voorzienbaar. Mocht een verandering van het huizenregime van de overheid leiden tot een effectieve lastenverzwaring, dan kan die maar beter niet samenvallen met de druk op de prijzen die van het loskomen van de 'Vinex-prop' wordt gevreesd. FGH-directeur Streppel voegde gisteren nog een nogal speculatief ingrediënt toe aan dit scenario voor de woningmarkt: een stijging van de hypotheekrente op datzelfde moment. Dan is de horror-film compleet: plotseling aanbod, stijgende lasten en hogere financieringskosten.

Het is natuurlijk de vraag of de bouwers van de nieuwbouwwoningen tegen die tijd niet anticiperen op die ontwikkeling, en in zo'n mate afzien van nieuwbouw dat het prijseffect bescheiden blijft. Volgens FGH hebben bouwers en ontwikkelaars zich echter op veel locaties al lang financieel vastgelegd. Het is vaak de gemeentelijke besluitvorming, met het Amsterdamse referendum over de omstreden wijk IJburg als recente exponent, die de vertraging oplevert.

De woningmarkt is al een keer ingestort, toen de huizenhoge prijsstijging eind jaren zeventig omsloeg in een dramatische prijsval begin jaren tachtig. Veel bewoners zagen toen de overwaarde van hun huis, die zij nu door hun bank worden verleid te 'verzilveren', omslaan in een negatief vermogen, waarbij de hypotheek veel meer waard werd dan het gekelderde onderpand. De grote toename van het woon-werkverkeer na die jaren wordt wel geweten aan de onmogelijkheid van veel huizenbezitters om bij wisseling van werkgever te verhuizen - geketend als zij waren aan hun veel te dure woning.

Streppel zei gisteren dat het een oplossing zou kunnen zijn om de oplevering van geplande nieuwbouw gedoseerd te laten plaatsvinden, om een plots en massaal aanbod te voorkomen. Dat vergt volgens hem uitstel voor een deel van de nieuwbouw tot na 2005.