Optimisme over ontwikkeling Kop van Zuid

Op 3 april wordt de Wilhelminahof op de Rotterdamse Kop van Zuid officieel geopend. Ook de door architect Cees Dam ontworpen Wilhelminatoren nadert zijn voltooiing. De Kop van Zuid krijgt gestalte.

Van de Wilhelminatoren, een negentien verdiepingen tellende kantoorkolos in het Rotterdamse ontwikkelingsgebied de Kop van Zuid, zal naar de verwachting van de betrokken makelaars, aan het eind van de zomer tachtig procent zijn verhuurd. Wethouder Hans Kombrink die in Rotterdam onder meer ruimtelijke ordening in zijn portefeuille heeft, noemt het welslagen van het project van groot belang omdat het de eerste testcase is voor de kantoorontwikkeling in het gebied.

Inmiddels staat vast dat over drie jaar nog twee markante torens op de Kop van Zuid zullen zijn verrezen. Dichtbij hotel New York, het voormalige directiegebouw van de Holland Amerika Lijn, komt het 121 meter hoge World Port Center. En aan het begin van de pier, vlakbij de Erasmusbrug, die het centrum van de stad met de Kop van Zuid verbindt, verrijst een 115 meter hoge toren van Koninklijke PTT Nederland. “KPN wilde persé naar de Kop van Zuid”, zegt Kombrink.

Kombrink is in grote lijnen tevreden over de ontwikkelingen in het gebied. Hij concludeert dat “we op het gebied van de kantoorontwikkeling op de Kop van Zuid voorliggen op schema, terwijl de woningbouw, zowel bij de koop- als de huursector fantastisch goed loopt. Dat is dus meer dan mooi.” Wel mist Kombrink nog buitenlandse investeerders. “Wat zich nog niet aftekent is vergrote internationale belangsteling voor investeren op de Kop van Zuid. Maar dat kan nog komen als andere projecten, bijvoorbeeld op de Wilhelminapier, van de grond komen.”

De kantorenmarkt op de Kop van Zuid is vooralsnog een 'Rotterdams fenomeen', constateert ook ir. J.D. Doets, directievoorzitter ING Vastgoed, een onderneming die nauw bij de projecten op de Kop van Zuid is betroken. Verdere ontwikkeling van de kantoorsector is volgens hem vooral een 'kwestie van goede timing' door het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, de gemeentelijke dienst die het Kop van Zuid-project uitvoert.

In 1987 besloot de gemeente Rotterdam de aanzet te geven voor de 'Kop van Zuid', de uitbreiding van de stadscentrum aan de andere, zuidelijke zijde van de Maas. De gemeente heeft inmiddels ongeveer een miljard gulden geïnvesteerd in het 150 hectare omvattende gebied rond de Binnenhaven, Spoorweghaven, Rijnhaven en Wilhelminapier. De grootste uitgaven golden de verwerving en het bouwrijp maken van de grond en de bouw van de Erasmusbrug (365 miljoen gulden). Het gehele project omvat de bouw van 5.300 woningen (de eerste duizend staan er), 400.000 vierkante meter kantoorruimte (waarvan ruim 200.000 vierkante meter op de Wilhelminapier), 35.000 vierkante meter bedrijfsruimte, 30.000 vierkante meter voor onderwijsvoorzieningen en 30.000 vierkante meter voor recreatieve en overige voorzieningen.

De zestig meter hoge Wilhelminahof, met 103.000 vierkante meter vloeroppervlak, was het eerste grote gebouw dat 'van de grond moest komen'. “ING Vastgoed sloot begin 1993 een contract met de overheid om in het gehele land twaalf nieuwe gerechtsgebouwen neer te zetten. In 1994 hebben we de Wilhelminahof in dit contract meegenomen omdat Rotterdam toen problemen had met de financiering”, aldus Doets, die voor zijn benoeming bij ING Vastgoed tien jaar directeur was van het toenmalige Grondbedrijf van Rotterdam.

ING Vastgoed, opvolger van onder andere Nationale Nederlanden VastGoed dat van oudsher een grote investeerder in Rotterdam is geweest, trad niet alleen op als financier maar ook als eigenaar. Zo is ING Vastgoed voor 75 procent eigenaar (Bouwfonds 25 procent) van de Wilhelminahof, waar de rechtbank Rotterdam, de belastingdienst en douane (in totaal 1750 medewerkers) zijn ondergebracht. ING Vastgoed en Bouwfonds verhuren het gebouw voor dertig jaar aan de overheid. De Wilhelminahof is inmiddels alweer te klein. Over ongeveer een jaar begint de bouw van een nog een kantoor (met 8000 vierkante meter vloeroppervlak) aan de achterzijde van de Wilhelminahof. Dit jaar komt het nabijgelegen metrostation gereed.

In het jaar 2000 zal behalve het KPN-gebouw en het nieuwe grote Luxortheater nog een derde markant gebouw op de Wilhelminapier gereed komen, het 121 meter hoge World Port Centre nabij hotel New York. In het uit twee torens bestaande WPC investeert ING Vastgoed in de eerste fase ruim 100 miljoen gulden. Zestienduizend vierkante meter zal worden gehuurd door het Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam. Volgens Doets neemt ING Vastgoed zelf de leiding bij de verhuur van de overige tienduizend vierkante meter.

De Kop van Zuid is bedoeld als A1-lokatie voor kantoren. Dat wil zeggen dat de huurprijzen boven de 300 gulden per vierkante meter liggen. Lang was dat een magische grens in de weinig florissante Rotterdamse kantorensector. “Dergelijke huurprijzen geven het vereiste rendement”, zegt Doets.

ING Vastgoed heeft zich mede daarom ook aangemeld voor de herontwikkeling van 'Las Palmas', een groot gebouw nabij hotel New York, alsmede de ontwikkeling van de zuidelijke zijde van de Wilhelminapier waar woningbouw is gepland. Naast 'Las Palmas' staat het 'Leidse Veem' dat in fasen voor jongerenhuisvesting geschikt wordt gemaakt. Aan de noordkant van de Wilhelminapier wordt gewerkt aan een kade voor cruiseschepen (kosten 12 miljoen). In de voormalige vertrekhal van de Holland Amerika Lijn komt een cruise-terminal. Daarmee krijgt de betrekkelijk kleine Wilhelminapier, een bijzonder karakter. Kop van Zuid-projectleider P. Rodenberg van het Rotterdamse Ontwikkelingsbedrijf: “Het zeer gedetailleerde plan voor de pier voorziet in de hoogste dichtheid van bebouwing in Nederland.”

De belangstelling om kantoren te vestigen op de Kop van Zuid wordt bevorderd door het aantrekken van de kantorenmarkt in heel Rotterdam, zegt ing. N. J. Royer, sectorhoofd van de afdeling kantoren van het Ontwikkelingsbedrijf. Directeur G.W. van Gent van bedrijfsmakelaar DTZ Zadelhoff constateert eveneens een 'lichte verbetering' van de kantorenmarkt in de Maasstad, die de afgelopen jaren gekenmerkt werd door een groot aanbod van 'oude en sjofele' kantoren. De leegstand omvatte lange tijd 300.000 vierkante meter op een totaal aanbod van 3,2 miljoen vierkante meter (dus bijna tien procent van het aanbod) en de helft daarvan was van slechte kwaliteit. Volgens Van Gent is door onttrekking van slechte kantoren aan de markt de leegstand van kwalitatief goede kantoren verminderd tot 100.000 vierkante meter. Toch loopt Rotterdam nog steeds achter bij Amsterdam en Utrecht en in mindere mate Den Haag, steden die veel meer kantoren trekken dan de havenstad aan de Maas.

Het aantrekken van de kantoormarkt in Rotterdam geldt vooral de toplokaties in het centrum (Weena, Blaak en Coolsingel) dat mede als gevolg van de aanleg van de Beurstraverse en de ingrijpende modernisering van de nabijgelegen grootwinkelbedrijven volgens Van Gent 'een soort revival' doormaakt. De huurprijzen in het centrum zijn in de tweede helft van vorig jaar iets verbeterd (van 285 tot 295 gulden per meter), maar zijn daarmee volgens de DTZ Zadelhoff-directeur nog steeds de laagste in de Randstad.

De Rotterdamse kantorenmarkt was volgens makelaar Hoekert van Jones Lang en Wootton tot voor kort vooral een verplaatsingsmarkt. Veel oude kantoren die niet geschikt zijn voor herontwikkeling, zijn inmiddels aan de markt onttrokken. Zo is het voormalige Belastingkantoor aan de Puntegaalstraat verkocht aan de Stichting Studenthuisvesting Rotterdam die in het gebouw appartementen voor studenten gaat vestigen. In andere voormalige kantoren die eveneens niet meer aan de eisen voldoen, zijn scholen gevestigd. In totaal hebben kantoorgebouwen met in totaal 150.000 vierkante meter oppervlakte het afgelopen jaar een andere bestemming gekregen. Van Gent: “Er is dus hoop, het aanbod loopt terug en de prijzen gaan omhoog.” Deze ontwikkeling wordt als gunstig gezien voor de toekomst van de kantorensector op de Kop van Zuid.

Een andere factor die de kantoorontwikkeling op de Kop van Zuid kan bevorderen is de populariteit als woongebied. De betrokken makelaars spreken van een 'zeer succesvolle' huur- en koopsector. Vorig jaar zijn duizend woningen in allerlei prijsklassen voltooid en volgens makelaars 'voor tachtig procent' in gebruik genomen. Ook de duurdere huurwoningen (tot ca 2.000 gulden per maand) gaan relatief snel weg. Een betrokken makelaar: “De bewoners zijn voornamelijk tweeverdieners en vijftig-plussers, veelal ex-Rotterdammers, die naar elders verhuisden om hun kinderen in een rustige omgeving te laten opgroeien maar die weer in de stad willen wonen nu hun kinderen het huis uit zijn.”

Dit jaar begint de bouw van 450 koop- en 450 huurwoningen van het project-Stadstuinen. Ook andere kleine en grotere noodzakelijke voorzieningen komen er in betrekkelijk hoog tempo. Er is een basisschool, een tweede is in aanbouw. In november gaat de eerste paal de grond in voor het Ichtus College, een grote hogeschool met een gebouw van 20.000 vierkante meter vloeroppervlakte. Ook het Entrepotgebouw met ruimtes voor kleine bedrijven, winkels en een Exotic Festival Market, komt dit jaar gereed.

Projectleider Rodenberg wijst erop dat de looptijd van het gehele project Kop van Zuid waarmee in 1991/92 een begin werd gemaakt, nog lang is. “We moeten verbindingen gaan maken met de omliggende negentiende eeuwse wijken, zoals Feijenoord, en nieuwe publieke functies ontwikkelen om de nieuwe noord-zuid as van de stad (van Coolsingel, via de Erasmusbrug naar het Zuidplein) goed te kunnen organiseren. Voorwaarde daarbij is dat de markt de lijn van het globaal bestemmingsplan moeten kunnen blijven volgen.”