Verborgen rijkdommen

In de gratis brochure Stenen, cement en verborgen rijkdom zet Robeco Advies uiteen hoe je de overwaarde van een huis kan benutten. Dat is actueel vanwege de stijgende prijzen van huizen, waardoor de overwaarde oploopt, en vanwege de beknotting van de fiscale rente-aftrek voor bepaalde leningen. Overwaarde is het verschil tussen de vrije verkoopwaarde en uitstaande hypotheekschuld. Een taxateur kan die waarde bepalen, maar de prijs van een onlangs verkochte vergelijkbare woning in de buurt geeft wellicht een even goede indicatie.

Een eigenaar die zijn huis verkoopt en een goedkoper terug koopt, of huurt, verzilvert zonder rommel en slommer de overwaarde. Dat vinden veel mensen een paardenmiddel, want niet iedereen neemt even makkelijk afscheid van zijn huis. Een hypotheek is een gebruikelijk compromis tussen verkopen en in je geld blijven wonen. Daarbij gelden enkele beperkingen. Gelduitleners rekenen niet met de verkoopwaarde, maar met de lagere executiewaarde. Dat is de waarde bij gedwongen verkoop, die plaats vindt wanneer de geldlener niet aan zijn verplichtingen voldoet. De bovengrens van de hypotheek of hypotheken ligt op 70 %, 80 %, 90 % en soms zelfs 125 % van de executiewaarde. Ook het inkomen geldt als graadmeter voor de hoogte van de hypotheek. In het algemeen zijn er vier redenen om een hypotheek op de overwaarde te nemen.

De verbetering van de woning of het onderhoud ervan. De aanschaf van een auto, zeilboot, het maken van een dure reis of een andere flinke consumptieve uitgave. Het opeten van een eigen huis is de derde reden. Met name 65-plussers gebruiken zo'n hypotheek om hun pensioen aan te vullen. En ten vierde: met het geld van de hypotheek kan je effecten kopen, ofwel beleggen met geleend geld.

Het doel van de verzilvering bepaalt of je de rente mag aftrekken van het belastbare inkomen. Per 1 januari 1997 staat de belastingwet op dit punt minder toe.

Dient de hypotheek om de woning te verbeteren, dan is de rente geheel aftrekbaar. Gaat het om consumptieve bestedingen, dan is de rente niet meer onbeperkt aftrekbaar. Vanaf 1999 geldt hier een maximum van 5.000 gulden per persoon, in 1998 is dat nog 7.500 en dit jaar 10.000 gulden. Vanaf 1999 is de rente voor een echtpaar (2 maal 5.000) tot een lening van 142.857 gulden aftrekbaar bij 7 % rente; 10.000 maal 100/7. Bij 5 % is dat 200.000 gulden en bij 4 % 250.000. Een opeet-hypotheek geldt als een consumptief krediet waarvan de rente beperkt aftrekbaar is. Aan lenen om te beleggen zit iets meer vast. De rente is volledig aftrekbaar, mits aan enkele voorwaarden wordt voldaan.

Naast de aftrek speelt de verrekening met ontvangen renten en dividend een rol. Daardoor gaan de vrijstellingen van 1.000 gulden per persoon op aan dit salderen. Alleen bij woningverbetering en -onderhoud vindt geen saldering plaats. Tot zover de rijkdom in stenen. Door de sterk gestegen beurskoersen bezitten aandelen ook een verborgen rijkdom. Wie geld leent met aandelen als onderpand, om zo de overwaarde te verzilveren, krijgt te maken met de voornoemde beperkingen en andere belemmeringen. Het kan eenvoudiger. Een alternatieve strategie is het schrijven van meerjarige call-opties op een of meer van de twaalf aandelen ABN Amro, Aegon, Ahold, Akzo, DSM, Elsevier, ING, KLM, Philips, KPN, Koninklijke Olie of Unilever.

Wie 100 aandelen Aegon (koers donderdag: 115,20) bezit kan daarop 1 call-optie oktober 1999 met uitoefenprijs 90 gulden verlenen of schrijven. Hij neemt daarmee de plicht op zich, zolang de optie geldt, 100 Aegon's te verkopen op 90 gulden wanneer de bezitter (koper) van zo'n optie dat wil, zijn recht uitoefent. Tegenover de (verkoop)plicht staat natuurlijk een vergoeding: de optiepremie, die de koper aan de schrijver betaalt. Die premie was donderdag 32,90 per aandeel of 3.290 gulden per handelseenheid, een contract van 100 aandelen.

In een halfjaar tijd is Aegon 35,20 gestegen, van 80,- begin augustus tot 115,20. Die 35,20 is vergelijkbaar met de overwaarde in een huis en kan in dit voorbeeld bijna geheel worden verzilverd met call-opties. Door te schrijven op je aandelen. Dat is een renteloze lening. Wie 1.000 aandelen Aegon bezit (en die niet wil verkopen) en een nieuwe auto wil kopen, kan dus zonder gezeur met de belastingdienst tot de derde vrijdag in oktober 1999 (dan loopt deze optie af) 32.900 gulden lenen.

Tijdens de duur van de lening en de optie houdt de schrijver zijn recht op dividend en andere uitkeringen. Vraagt de optiehouder tussentijds de aandelen op, dan verkoopt de schrijver in feite op 148,10, zijnde de som van de koers op donderdag plus de optiepremie. Daalt Aegon tot het peil van een halfjaar geleden, dan kan de schrijver desgewenst de optie voor minder terugkopen. Hij lost minder af dan hij geleend heeft. Wie wil dat niet?