De aan(deel)houder wint

Een lezeres schrijft: “Volgend jaar kunnen wij onze spaarhypotheek (een fiscaal vriendelijke combinatie van een niet-aflosbare hypotheek en een spaarverzekering om de aflossing op te bouwen) verlengen of omzetten in een andere vorm. Onze pensioenadviseur raadt de Effect Hypotheek van de ING Bank aan. De lagere maandlasten ervan - geen aflossing, wèl aftrekbare rente - zijn aantrekkelijk, maar welke risico's staan er tegenover het voordeel van deze beleggingshypotheek?”

Deze woonfinanciering is oktober vorig jaar gelanceerd en besproken - met name het effectendeel - in deze rubriek van 16 oktober. Sindsdien hebben Eigen Huis en de Consumentenbond kritisch geschreven over beleggingshypotheken. Eigen Huis in maart: “Beleggingshypotheek: niet doen! Verborgen kosten en ongewis resultaat.” En in april schreef de bond: “Beleggingshypotheek speculeert met aflossing. Alleen voor mensen met een flinke spaarpot.”

ING reageerde met een verzoek om rectificatie (nog niet ingewilligd) van Eigen Huis. In die brief staat onder meer: “In het artikel gaat u in op te verwachten rendementen van beleggingshypotheken in relatie tot spaarhypotheken. Daarbij beschouwt u met name de kosten als boosdoener. Dit is ongenuanceerd, omdat u geen onderscheid maakt tussen produkten die beleggen via levensverzekeringen en aan enkele strikte fiscale voorwaarden moeten voldoen, en onze Beleggers- en Effect Hypotheek. Die kennen geen verzekeringselement en daarom geen fiscale beperkingen. Voor de koop en het aanhouden van effecten gelden de normale kosten zoals die bij ieder effectendepot worden berekend. Het is onjuist dat er op iedere inleg 5 procent kosten wordt ingehouden.”

De Consumenten Geldgids maakt wel onderscheid tussen aflossen via een beleggingsverzekering en beleggen in eigen beheer, maar waarschuwt dat in beide benaderingen de geldlener/hypotheekgever niet zeker weet of het opgebouwde kapitaal op de einddatum genoeg zal zijn om de hele schuld af te lossen. Dat is een risico. Daar staat echter tegenover dat de opbrengsten mee kunnen vallen, zodat een huiseigenaar na aflossing zelfs geld overhoudt.

Hoe reëel zijn de waarschuwingen van de consumentenorganisaties? Om dat te bepalen moet je het ING-concept nader bekijken. Je leent geld om een huis te kopen en koopt gelijk een pakket aandelen met geleend geld. Die effectenlening wordt opgenomen in de hypotheek waardoor de rente even aftrekbaar is als de hypotheekrente. De bank verwacht dat de aandelen ieder jaar netto 7 procent meer waard worden. Daarmee bereken je, uitgaande van looptijd en schuld, de beginwaarde van het pakket. Het risico van hangt dus af van het resultaat op de aandelen.

De bank laat de geldleners/onervaren beleggers niet in de kou staan en heeft daarom vijf, betrouwbare, goed renderende bedrijven (volgens de bank) geselecteerd om in te beleggen. In oktober waren dat Dordtsche Petroleum (houdstermaatschappij aandelen Koninklijke Olie), Wolters Kluwer, Unilever, CSM en Aegon. Inmiddels is Aegon in deze eredivisie vervangen door ABN Amro. Bovendien is er een eerste divisie met Elsevier, Polygram, Hagemeyer, Heineken en IHC.

In oktober verzweeg de bank nog het eigen aandeel, uit beleefdheid. In de nieuwe brochure is ING Groep als elfde, extra fondskeuze opgenomen. Overigens terecht, want in de laatste tien jaar haalde dat fonds als beste van de elf een gemiddeld rendement (koerswinst en dividend) van 30,5 procent per jaar. De rest scoorde zo: Wolters Kluwer 27 procent, IHC 26,7 procent, ABN Amro 25,8 procent (sinds 1990), Hagemeyer 24,5 procent, Elsevier 21,2 procent, Dordtsche 18 procent, Polygram 17,9 procent (sinds 1989), CSM 16,5 procent, Heineken 14,5 procent en Unilever 14,3 procent.

Ben je een speculant door een hypotheek plus een kleine effectenlening af te lossen met aandelen? Niet volgens de financiële planningsleer. Kijk maar. Je hebt een doel (aflossen schuld), een lange looptijd (10, 20 of 30 jaar), eerste klas aandelen, een gespreide portefeuille, mag slechts beperkt wisselen van aandelen, de bedrijven keren vaak nieuwe aandelen als onbelast (stock)dividend uit, de bank biedt enkele handige faciliteiten en je mag op de leningen ieder jaar 20 procent boetevrij aflossen. Dit alles bij elkaar genomen is degelijk beleggen. Waarom raden Eigen Huis en de Consumentenbond toch liever een spaarhypotheek aan? Omdat deze 100 procet zekerheid biedt tegen redelijke kosten.

En tot slot dit. Je hoeft geen hypotheek af te sluiten om te profiteren van de research van de bank. Stop circa ƒ 25.000 in de eredivisie en kijk er af en toe naar om. Over dertig jaar is dat ƒ 190.000 bij een jaarlijks rendement van 7 procent en ƒ 750.000 gulden bij 12 procent.