Amsterdam Arena magneet voor miljardeninvestering

Een theater van Endemol, een concertzaal van Mojo, bioscopen van Pathé, winkels, restaurants en terrassen. Het 'multifunctionele sport- en evenementenpaleis' Amsterdam Arena met Ajax als hoofdgebruiker, dat vanavond door koningin Beatrix wordt geopend, staat er al. Na deze investering van een kwart miljard gulden zal in 'Centrumgebied Zuidoost' nog zeker het tienvoudige worden gestoken, wat een nieuw uitgaans- en amusementsgebied met allure en uitstraling moet opleveren. Twijfel aan het succes is er niet. “De investeerders staan met honderden in de rij.”

Wie in een rijpe, hoogontwikkelde en wat zelfgenoegzame samenleving een groots en gedurfd infrastructureel project wil lanceren moet van goeden huize komen. De gedachten gaan dan al snel naar obstakels als stroperige institutionele molens, gebrek aan durfkapitaal, veelgelaagde inspraakrondes of ellenlange vertragingsprocedures.

Des te opvallender is het als in hoog tempo en op golven van enthousiasme een massaal dubbelproject uit de grond wordt gestampt zoals het Amsterdam Arena project in combinatie met de spectaculaire opbouw van het omringende Centrumgebied Zuidoost. Dit totaalplan vibreert en jaagt het adrenalinegehalte op in de aderen van aspirant-investeerders. Die staan nu met honderden in de rij om te mogen meedelen in het zuidoostelijke feestje van Ajax en Arena. En dat alles op een onbarmhartige stek die nog maar drie jaar geleden deed denken aan een rommelige geitenwei, aan de oostzijde begrensd door de problematische Bijlmermeer en aan de overzijde door prozaïsche kantoorkolossen en bedrijfspanden. Met de spoorlijn Utrecht-Amsterdam als kale scheidslijn.

Pas eind 1993 ging hier de eerste van 1.650 Arena-betonpalen de grond in. Vandaag al opent het staatshoofd het multifunctionele sport- en evenementenpaleis Amsterdam Arena, Ajax' nieuwe thuisbasis, die met z'n massale en tegelijk compacte vormen - 78 meter hoog, 235 meter lang en 180 meter breed - nabije kantoorgebouwen kleineert. In één zo'n gebouw, de Greefse toren, houden nu nog Arena-directeur ir. Henk Markerink en zijn 25 medewerkers kantoor. Eind dit jaar verkassen zij naar het entreegebouw van het stadion, waar verder komen het Ajaxmuseum, de Ajaxsupermarkt en een Grand Café, uitgebaat door broertjes De Boer, Blind en Rijkaart.

Met een vrij uitzicht op de nabije Arena verzucht Markerink lichtelijk trots vanuit z'n bureaustoel: “Het is natuurlijk ons produkt, maar we hebben wel overal ter wereld de ogen goed de kost gegeven. De Amerikaanse superdome's met hun ontspannen concept van totaal-amusement waren belangrijk voor ons en met name de Georgiadome in Atlanta. Nou Camp in Barcelona was dat vanwege z'n goede en compacte zichtlijnen op het veld. Anderlecht was een voorbeeld met zijn catering en Michelinsterren-restauratie. En het Louis II-stadion in Monaco bleek interessant omdat er ook een parkeergarage onder zit. Al zijn wij het enige stadion ter wereld waar een vierbaansweg - de burgemeester Stramanweg - onderdoor loopt.” Nu de Amsterdam Arena af is ontvangt het management uit de hele wereld gasten die in Amsterdam-Zuidoost ideeën komen opdoen. “De Fransen die over twee jaar de wereldkampioenschappen voetbal organiseren kwamen hier kijken”, aldus de Arena-directeur. “Ook ontvingen we al delegaties uit Sidney, waar in 2000 de Olympische Spelen plaatsvinden, uit Zuid-Amerika, Japan en China.”

Wat de buitenlandse gasten niet in de laatste plaats zal treffen is de lage bouwprijs van 202 miljoen gulden, die later door de nodige extra's, zoals een groot entreegebouw, is opgetrokken naar 265 miljoen. Markerink: “Voor een vergelijkbaar stadion met ruim 50.000 stoelen betaal je in de VS al gauw 1,7 keer zoveel. In Parijs zetten ze nu voor de komende WK een stadion met 80.000 stoelen neer dat drie keer zo duur wordt als het onze; en dat zonder schuifdak maar met meer franje.”

Vanwaar die Hollandse goedkoopte? “Nou, ons stadion ziet er goed en zeker niet goedkoop uit, al is het wel wat sober gehouden. Maar we hebben na eerdere Amsterdamse ervaringen, zoals met de Stopera, vanaf het prille begin sterk op kostenbeheersing gestuurd. De logistiek was door de bouwers Ballast Nedam en BAM Bredero perfect georganiseerd en we voerden ook steeds strikte kostencontroles uit. Bij een overschrijding op één punt moest verplicht worden bezuinigd op een ander.” Natuurlijk heeft Arena's relatief lage bouwprijs ook te maken met eerdere moeilijkheden om de financiering rond te krijgen en met de trage start van het nu zo dynamische project. Want de Arena mag dan in minder dan drie jaar uit de grond zijn gestampt, de met veel horten, stoten en frustraties gepaard gaande aanloopfase vroeg meer dan een decennium.

Het begon allemaal in 1983 toen de nieuwe burgervader Ed van Thijn zijn wat vermoeide stad probeerde op te peppen met de slogan 'Amsterdam heeft het'. Waarna de hoofdstad haar kandidatuur voor de Olympische Spelen van 1992 stelde en als plaats voor een nieuw olympisch stadion de zuidoostelijke locatie Strandvliet selecteerde. Nadat het IOC Barcelona had gekozen kwam er een Stichting Amsterdam Sportstad die het stadion-idee tevergeefs nieuw leven probeerde in te blazen.

In 1988 werd de fakkel overgenomen door het nieuwe Sportcomplex Amsterdam BV, dat McKinsey aan het rekenen zette en architect Rob Schuurman/ bureau Grabowsky-Poort aan het tekenen. Gemeente Amsterdam, Ajax en sponsor ABN Amro legden een eerste financiële basis onder het project en schreven medio december 1990 een aandelenemissie uit om de overige financiering van het stadion bijeen te sprokkelen. Die emissie flopte. “Het leek toen zeker geen risicoloos project”, herinnert directeur Henk Markerink zich. “Ajax was toen na het staafgooi-incident voor langere tijd uit het Europese voetbal verwijderd en lag onder gerechtelijk vuur wegens belastingfraude.” Ook speelde er domme pech. Een paar weken na de emissie brak de Golfoorlog uit.

Maar zoals nadien bleek: een kat in het nauw kan blijkbaar ook briljante sprongen maken. Markerink: “We kregen een lumineus idee: laten we de stadionstoelen vooraf verkopen en ze koppelen aan een verhandelbaar aandeel.” Dat bleek een ei van Columbus, nog nergens ter wereld vertoond en inmiddels een voorbeeld voor buitenlandse financiers. Allereerst werden acht 'stichter/aandeelhouders' geselecteerd die ieder vijf miljoen gulden betaalden voor het recht op een luxueuze 'skybox' met tien fraaie zetels. Dat waren Philips dat mogelijk wat verveeld raakt bij PSV en er gelijk twee nam, ABN Amro, Coca Cola, Grolsch, RAI, Staatsloterij, PTT Telecom en Ballast Nedam/Bam Bredero. Behalve een tiental fraaie stoelen kregen deze 'stichters' ook het exclusieve recht om goederen en diensten aan Amsterdam Arena te leveren.

Dat bracht een eerste 45 miljoen gulden binnen. Toen gingen nog zo'n 6.000 stadionstoelen in ruil voor aandelen in de aanbieding. Dat waren nog eens 54 skyboxen met ieder tien stoelen voor 250.000 per stuk (aandeel A); 1.384 business-stoelen à 15.000 gulden (aandeel B); 1.130 business-seats à 8.000 gulden (C); 1.830 van die stoelen op een wat minder overtuigende plaats voor 6.000 gulden elk (D); en tot slot 1.150 seats voor de armste rijken à 2.500 gulden (E). Dat moet bij elkaar tussen de 70 à 80 miljoen hebben opgeleverd.

Ajax stak er vervolgens zelf 20 miljoen in en met subsidies van het rijk en de gemeente Amsterdam kwam men uit op een eigen startvermogen van 189,50 miljoen gulden. Waarna het resterende financieringsgat werd gevuld met een lening van 55 miljoen van hoofdsponsor ABN Amro. Sindsdien blijkt het prijsverloop van het Arena-stoelaandeel sterk progressief. Zo wisselde onlangs een skyboxaandeel van eigenaar voor het dubbele van de nominale prijs van een kwart miljoen. En er bestaat volgens Markerink nog een wachtlijst voor “15 à 20” van die skyboxen. Wie kwam op het opmerkelijke idee om de aankoop van een stadionstoel te koppelen aan een aandeel? Henk Markerink: “Een briljant idee heeft natuurlijk vele vaders en moeders. Maar volgens mij kwam het idee ooit uit het brein van Ajax-bestuurder Coronel.”

De Arena-directeur denkt de komende twee jaar met zijn stadion nog rode cijfers te schrijven, maar in het seizoen 1998/99 al winst te maken. Als hoofdgebruiker van de Amsterdam Arena moet Ajax de grootste bijdrage aan de begroting leveren. Was het huurcontract met die club eerst opgesteld op basis van gemiddeld 22.000 toeschouwers per wedstrijd, het is intussen opgekrikt naar 11,2 miljoen omdat alle 22 Ajax-wedstrijden voor het aanstaande seizoen vrijwel zijn uitverkocht. Want van de 51.000 stoelen zijn er ongeveer 6.000 aan aandeelhouders vergeven en worden er tegen de 40.000 bezet door seizoenkaarthouders. Van het restant aan stoelen gaat het gros naar de aanhang van de bezoekende partij, zodat er hooguit een paar duizend overblijven voor de vrije verkoop.

Andere voorname inkomstenbronnen van de Arena zijn 'overige evenementen', begroot op 2,9 miljoen per jaar. Want behalve 25 voetbalwedstrijden (Ajax en Nederlands elftal) staan 36 van die evenementen op het programma. Het gaat om Amerikaans voetbal (6), popconcerten (7) en andere massabijeenkomsten. Daarnaast kunnen ook kleinschaliger evenementen in de Arena op touw worden gezet: van boksen, tennissen en tv-shows tot kleinere concerten, bedrijfsfeesten of trouwpartijen.

Verder krijgt het stadion een percentage van de horeca-omzet (8 restaurants en ruim 50 'uitgiftepunten' van hapjes en drankjes). Door het verbod voor stadionbezoekers zelf consumpties mee naar binnen te nemen, zal de horeca-omzet aanzienlijk kunnen zijn. Daarnaast zijn er nog de opbrengsten van de reusachtige videoschermen, en de baten van de voortdurende rondleidingen. Markerink: “Er komen nu 120.000 kijkers per jaar die ieder 15 gulden neertellen. En dat aantal kan nog behoorlijk oplopen als het Ajaxmuseum eind dit jaar klaar is. Clubs als Manchester United en Bayern München leiden ieder per jaar een kwart miljoen bezoekers tegen betaling rond.” De stadiondirecteur schat dat zijn Arena nu al Amsterdams grootste trekpleister is na het Rijksmuseum.

In totaal mikt Markerink voor het nu beginnende seizoen 1996/97 op 21,5 miljoen gulden aan inkomsten. Na aftrek van vaste operationele kosten (9 miljoen), rente (5,8 miljoen) en afschrijvingen (7,8 miljoen) komt hij komend jaar nog uit op een verlies van 1,1 miljoen gulden. Dat moet in twee jaar worden omgebogen tot een winst van een half miljoen. “Aanvankelijk hadden we met een nieuw stadion in Amsterdam veel tegenwind”, resumeert Henk Markerink. “Maar toen de zaak eenmaal doorging zagen velen plotseling de grote attractiewaarde. Zoveel belangen en bedrijven stroomden toe dat de gemeente zelfs de bestemming van dit gebied moest veranderen en er een multifunctioneel karakter aan gaf.”

Oorspronkelijk heette dit deel van Amsterdam Amstel III, bestemd voor kantoren en bedrijven. “Velen keken hier eerst wat vreemd aan tegen de bouw van een nieuw Ajax-stadion”, herinnert zich gemeentelijk projectleider Cor Brandsema. “De eerste zorg ging toen uit naar het voorkomen van overlast voor de daar al gevestigde ondernemingen. Maar toen kreeg het project opeens vleugels. Er ontstond rond de komst van Arena en Ajax naar Zuidoost zelfs een euforische stemming. En velen dachten: daar moeten we bij zijn.”

Dus werd kantoren- en bedrijvengebied Amstel III herdoopt tot Centrumgebied Zuidoost waar voor veel meer functies plaats werd ingeruimd, zoals sport, amusement, horeca, detailhandel, hotels en wonen. Brandsema: “Vergt het stadion zelf ruim een kwart miljard gulden, in de naaste omgeving wordt de komende jaren meer dan het tienvoudige gestoken, wat een nieuw centrum met allure en uitstraling zal opleveren.”

Van cruciaal belang was natuurlijk Endemols besluit om pal tegenover de Arena aan de slag te gaan. Projectleider Brandsema: “We waren als gemeente al langer met Joop van de Ende in gesprek om bij ons ook een musicaltheater zoals in Scheveningen te beginnen. Eerst zei hij: wat moet ik in hemelsnaam bij zo'n stadion beginnen. Maar toen we hem vertelden dat hij kon beginnen langs een nieuwe boulevard van 600 meter lang en 70 meter breed die loopt van het stadion tot het station Bijlmer, hapte Endemol snel toe.” Dat de amusementsreus de benodigde grond van de gemeente voor een gulden kon krijgen, hielp natuurlijk.

“De afspraken met de gemeente Amsterdam zijn dat wij een theater met twee zalen zullen bouwen, één met 1.000 en één met 2.000 zitplaatsen, een ballroompaviljoen, en twee hotels”, aldus woordvoerder Thomas Notermans van Endemol. “Nee, in het stadium van contracten is het nog niet. Maar we beschouwen onszelf wel nadrukkelijk als gecommitteerd. Als we twee jaar verder zijn stáát het er.”

Direct naast Endemols complex, eveneens langs de boulevard annex wandelpromenade, nestelt zich Mojo Concerts, dat daar een theater met 5.000 plaatsen voor kleinere concerten gaat bouwen. “Nee, zij krijgen de grond niet voor één piek, al krijgen ze wel een zekere korting”, aldus projectleider Brandsema. Mojo's buurman wordt Pathé Cinema's, dat met een megabioscoop van 14 zalen en 3.250 stoelen gaat zorgen voor een filmaanbod dat groter is dan dat van alle Utrechtse cinema's bij elkaar. Pathé's directeur Lolke Nielsen: “Onze plannen zijn klaar. Wij hopen in 1997 van start te gaan.” Onder het hele amusementscomplex komt een parkeergarage, waaraan dit jaar nog moet worden begonnen. Twijfel dat het project Centrumgebied Zuidoost zal uitdraaien op een flop, zoals het IJ-oeverproject, bestaan nauwelijks of niet.

Aan de andere zijde van de boulevard, die qua lengte vergelijkbaar wordt met die van het Damrak tussen Centraal Station en de Dam, komen winkels, horeca, terrassen en andere uitgaansgelegenheden. Brandsema spreekt over “honderden aanbiedingen” en “een gekkenhuis”. Wat er aan winkels en horeca op de boulevard kan komen wordt echter aan strenge selectie onderworpen. “Van elk element op de boulevard moet een zekere allure uitgaan”, aldus Brandsema. “En wat de winkels betreft moeten we ervoor zorgen dat ze de ondernemers in de nabije Amsterdamse Poort niet in de wielen rijden.”

Er komt volgens plan een cluster van grootwinkelbedrijven, waarvoor in eerste instantie 20.000 vierkante meter is uitgetrokken. Functioneert dat, dan mag er nog eens eenzelfde cluster bijkomen. Sowieso verkast een groep grote meubelzaken met een gezamenlijk oppervlak van 45.000 vierkante meter van Diemen naar de noordwestzijde van de boulevard. Ook de Holland Media Groep overweegt zich daar te vestigen, zo weet Brandsema. Aan de noordzijde van de Arena moet een 'gezondheidscomplex' komen, waar fysiotherapie, squash en andere zaken worden beoefend.

Her en der verspreid komen ook woonfuncties - Brandsema praat over ongeveer 1.000 wooneenheden - en als voornaamste wooncentrum wordt gedacht aan een 150 meter hoge woon- en winkeltoren aan het noordelijke uiteinde van de boulevard. Vlakbij moet nog een 200 meter hoge wolkenkrabber met kantoren komen. Samen zouden zij de ruimtelijke kapsones van de Arena wat kunnen beteugelen.

Het Centrumgebied Zuidoost telt nu al 100.000 vierkante meter kantoorruimte, en dat moet met gemiddeld 15.000 per jaar uitlopen tot 250.000 vierkante meter over tien jaar. Gegadigden moeten er nu 1.000 à 1.100 gulden per vierkante meter betalen, ongeveer half zoveel als op een toplocatie als het World Trade Centre in Zuid. Volgens de voorlopige plannen gaat 33 procent van het totaal beschikbare oppervlak naar kantoren/bedrijven, 22 procent naar sport en onderwijs, 19 procent naar culturele voorzieningen, 15 procent naar detailhandel en 11 procent naar woningen.

De nieuwe boulevard is volgens Brandsema van cruciaal belang voor het vormen van de zo noodzakelijke verbinding tussen het Centrumgebied en de naburige delen van Zuidoost, zoals de Bijlmermeer. Voorlopig loopt hij nog van het Arena-stadion tot aan station Bijlmer. Maar als dat begin volgende eeuw in het kader van de vernieuwde spoorverbinding Amsterdam-Utrecht drastisch is vergroot, zal de boulevard onder het spoor verder lopen en uitkomen in De Amsterdamse Poort.

Daaraan voorafgaand worden kosten noch moeite gespaard om 's lands nieuwste en goeddeels autoloze wandelpromenade niet alleen allure maar ook geborgenheid te laten uitstralen, wat temidden van de megastructuren vermoedelijk geen slecht idee is. Dus komen er middenop enkele kiosken met omringende terrassen, alsmede groenblijvende ceders en lindebomen, afkomstig van het Museumplein.

Als het aan de stadsbestuurders ligt zal de boulevard niet alleen een brede verbinding vormen tussen het centrumgebied en de zich vernieuwende Bijlmer maar tevens fungeren als een brug van werkgelegenheid ten behoeve van die probleemwijk. “Wat ons betreft moet de Bijlmer als eerste profiteren”, zegt projectleider Brandsema. “Eerst liep dat nog niet zo maar nu voeren stadiondirectie en arbeidsbureau een vooral op de Bijlmer gerichte wervingscampagne. In de bouwfase van de Arena werd al een bescheiden begin gemaakt met leerlingenplaatsen. En de bewaakte stalling voor 3.000 fietsen in het stadion wordt geëxploiteerd door mensen uit de Bijlmermeer.”

Niettemin verkoos de stadiondirectie de 450 'stewards' die tijdens Arena-evenementen voor gastheer/ordebewaarder spelen exclusief op de Hogeschool Amsterdam te recruteren. Maar Brandsema houdt goede moed. “Ik schat dat in het Centrumgebied in totaal tegen de 15.000 nieuwe banen worden gecreëerd en daar moet de Bijlmer van profiteren.”