Huurwaardeforfait moet omhoog

Na een salarisverhoging gaan werknemers meer inkomstenbelasting betalen. Zelfstandige ondernemers krijgen over hun gestegen winst een hogere aanslag. Net zo betalen automobilisten meer BTW en benzineaccijns, naarmate hun voertuig meer liters brandstof opslorpt. Stijgen woningen flink in waarde, dan brengen vermogensbelasting, gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen en waterschapsomslagen eveneens meer op.

In beginsel gaan huiseigenaren in dit geval ook meer inkomstenbelasting betalen, omdat zij een hoger bedrag als 'huurwaarde' bij hun belastbaar inkomen moeten tellen. De hoogte van deze bijtelpost hangt af van de waarde van hun huis. Alle eigenaren van een huis dat tussen ƒ 280.000 en ƒ 360.000 waard is, moeten volgens de wet belasting betalen over ƒ 4760 huurwaarde. Doorgaans staat daar een veel hoger bedrag wegens renteaftrek tegenover, zodat het eigen huis per saldo een negatief fiscaal inkomen en dus een belastingbesparing oplevert.

Zoals elke eigenaar weet, is de waarde van zijn huis de afgelopen jaren omhoog gevlogen. Tegenover de fiscus deden veel eigenaren echter alsof hun neus bloedde. Jarenlang voerden zij in hun aangifte een gelijkblijvend bedrag aan huurwaarde op. Op dit moment worden alle huizen in Nederland opnieuw getaxeerd. Als gevolg van die herwaardering moeten velen straks meer huurwaarde bij hun inkomen tellen. Dat is niet meer dan logisch. Huurders zien hun woonlasten trouwens al jaren veel sterker stijgen dan eigen-woningbezitters. In mei heeft de Tweede Kamer echter in meerderheid een motie van CDA en VVD aanvaard om de wettelijke huurwaardebedragen te verlagen, als tegenwicht voor de fors gestegen huizenprijzen. Naar verluidt komt het kabinet binnenkort met een wetsvoorstel.

De hele gang van zaken illustreert scherp dat het eigen huis in politiek Den Haag een heilig huis is. Sinds 1970 is het eigen-woningbezit toegenomen van 35 tot 50 procent van de totale woningvoorraad. De bezitter van een eigen huis is gevrijwaard van huurverhogingen. In het algemeen biedt de eigen woning bovendien bescherming tegen de geldontwaarding. De bij verkoop behaalde vermogenswinst blijft onbelast. Wie in 1975 voor het eerst een huis kocht betaalde daarvoor gemiddeld een ton. Twintig jaar later ligt de gemiddelde huizenprijs al boven een kwart miljoen gulden. Het reële rendement op deze belegging was in de periode 1975-1996 ruim één procent per jaar, belastingvrij. Wie in het midden van de jaren vijftig kocht, realiseerde reëel zelfs 4 procent per jaar. Het rendement is hier steeds berekend aan de hand van de gemiddelde waardestijging van huizen, na correctie voor de vertekenende invloed van de geldontwaarding. Geen rekening is gehouden met de al die jaren bespaarde huur, en met de belastingbesparing doordat de afgetrokken hypotheekrente een stuk hoger was dan de fiscale huurwaarde. Anderzijds zijn de eigenaarslasten (onderhoud, verzekering) eveneens verwaarloosd.

Uit fiscaal oogpunt is beleggen in een eigen woning ook zonder de komende lastenverlichting al bijzonder aantrekkelijk. Neem twee particulieren die ieder ƒ 250.000 wensen te beleggen. Of dit eigen spaargeld is of dat ze het bedrag hebben geleend, doet hier niet ter zake. De ene particulier koopt 6,5 procent-staatsobligaties en betaalt na aftrek van 0,5 procent-punt kosten jaarlijks inkomstenbelasting over netto ƒ 15.000 rente-opbrengst. De ander koopt met het geld een eigen woning. Hij zal met deze alternatieve belegging netto - dat wil zeggen na afschrijving, kosten van onderhoud en gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen - economisch gezien een even hoog rendement (6 procent) realiseren, anders zou hij zijn geld in staatsobligaties hebben gestoken. Het is evenwel denkbaar dat de eigen-woningbezitter met een wat lager rendement genoegen neemt, omdat hij rekent op onbelaste vermogenswinst bij verkoop van de eigen woning. De belegger die een eigen huis koopt, geniet in dit voorbeeld wat de fiscus betreft jaarlijks ƒ 11.500 minder inkomsten dan de belegger in staatsobligaties, omdat hij als huurwaarde slechts ƒ 3360 in aanmerking hoeft te nemen. Bij een marginaal tarief van 60 procent scheelt dat bijna ƒ 7000 inkomstenbelasting. Het voorbeeld illustreert dat eigen-woningbezitters - anders dan vaak wordt beweerd - niet worden bevoordeeld door de rente-aftrek, maar door de lage fiscale huurwaarde.

De gunstige fiscale behandeling van de eigen woning valt eenvoudig te verklaren. De overheid wil het eigen-woningbezit bevorderen door bij de belastingheffing slechts een lage huurwaarde in aanmerking te nemen. Over 1993 trokken huizenbezitters in totaal 20,5 miljard gulden aan hypotheekrente af. De bijgetelde huurwaarde bedroeg zes miljard. Per saldo gaven de woningbezitters een negatief inkomen aan van 14,5 miljard. Dit leverde deze groep een belastingbesparing van ruwweg zeven miljard gulden op. Ter vergelijking: met de individuele huursubsidie, die wordt uitgekeerd aan ongeveer een miljoen huurders met lage inkomens, is jaarlijks krap twee miljard gulden gemoeid.

Al jarenlang stellen kabinetten van uiteenlopende politieke signatuur pogingen in het werk de stromen overheidssubsidie in te dammen, die traag door ons oneindig laagland vloeien. Met dat streven is enig succes geboekt. De aangekondigde tegemoetkoming voor huiseigenaren staat haaks op dit beleid. De fiscale huurwaarde die eigenaren bij hun belastbaar inkomen tellen moet omhoog, niet omlaag.