Vastgoedmarkt kruipt uit het dal

AMSTERDAM, 13 JULI. Het grote onweer is deze week uitgebleven op de Amsterdamse effectenbeurs, maar een miezerende regen was duidelijk voelbaar. De lichte paniekstemming die sinds eind vorige week de toon zet op Wall Street bezorgde ook het Damrak forse klappen, maar over de gehele week bezien bleef de schade beperkt. De AEX-index van belangrijkste aandelen sloot bijna 12 punten lager op 547,01.

Als er daadwerkelijk een slappe periode of zelfs noodweer komt, is het beste advies natuurlijk de Amsterdamse beurs voorlopig te mijden. Ook interessant is echter de vraag waar de belegger kan schuilen als de keuze toch valt op Nederlandse aandelen.

Een oplopende rente in de Verenigde Staten is de belangrijkste boosdoener in het sombere scenario van veel analisten. Het kan nog even duren maar de Federal Reserve, het Amerikaanse stelsel van centrale banken, zal uiteindelijk niet aan een renteverhoging ontkomen om oververhitting van de Amerikaanse economie te voorkomen, zo is de algemene verwachting. “Die oplopende rente zal doorsijpelen naar Europa”, zegt J. Koelewijn van Iris Research. De verhoging van de rente, deze week door enkele Nederlandse hypotheekbanken, was een teken aan de wand. Als het Damrak in de loop van dit jaar door een oplopende rente in een negatieve spiraal wordt gebracht, zullen de zwaarste klappen vallen bij de banken en de bouwbedrijven, verwacht C. Zandbergen van Generale Bank Nederland. “Een oplopende korte rente is negatief voor het sentiment rond de aandelen van banken”, zegt Koelewijn. Bovendien zullen de handelswinsten van de banken bij een oplopende rente volgens hem “een flinke draai om de oren krijgen”.

Met aandelen in de voedingsmiddelensector, detailhandel, chemie of staal kan de belegger de schade mogelijk beperken. Na een moeizame periode mogen bedrijven die direct verkopen aan de consument, hopen op betere tijden. De consumentenbestedingen trekken langzam aan. De verkopers van voedingsmiddelen hebben bovendien minder last van conjunctuurgolven of een oplopende rente. “De consument haalt misschien in plaats van een A-merk een huismerk uit het schap, maar hij zal toch moeten eten”, zegt M. Fleskens van zakenbank Barclays in Nederland. Unilever en Ahold worden door analisten genoemd als bedrijven die de schade om die reden beperkt zouden kunnen houden bij een neergang op het Damrak.

Ook bedrijven in de staal en chemie (DSM, Akzo Nobel, Hoogovens) zouden eventuele tegenvallers later dit jaar betrekkelijk ongeschonden door kunnen komen. “Voor bedrijven in de staal en de chemie geldt vooral het verhaal van de winstgroei”, zegt Koelewijn. Deze zogeheten cyclische fondsen profiteren het meest van een aantrekkende economie. “Vooral als de groei in Duitsland in de tweede helft van dit jaar weer aantrekt, zijn er voor deze bedrijven goede vooruitzichten”, aldus Koelewijn.

Een andere mogelijkheid voor de belegger die op de Amsterdamse beurs wil blijven wedden, zijn de Nederlandse vastgoedfondsen. Eind vorig jaar lieten die al een koerssprong zien, omdat beleggers vreesden dat de aandelen-hausse na een uitstekend jaar abrupt ten einde zou komen. De vrees bleek ongegrond, maar nu sombere toekomstperspectieven over de aandelenkoersen opnieuw de overhand krijgen, komen de vastgoedfondsen weer in beeld.

Rodamco, Nederlands grootste vastgoedfonds, trok begin deze week de aandacht met plannen voor de overname van de Franse Cegep-groep ter waarde van 800 miljoen gulden. Als de overname over twee maanden doorgaat, wordt de overvloedige en nauwelijks renderende kaspositie van ruim twee miljard van Rodamco aanzienlijk afgebouwd. “Bijna elke acquisitie heeft in deze omstandigheden een positieve invloed”, zegt A. Knibbe van zakenbank Kempen & Co. Nog afgezien van mogelijke waardestijgingen zijn de huurinkomsten van de Cegep-portefeuille (onder meer winkelcentra in Lyon, Parijs, Lille en Rouen) een forse verbetering tegenover de omstreeks drie procent rendement die met het kasgeld wordt behaald.

Met de interesse voor de Franse vastgoedmarkt, sinds begin jaren tachtig een enorme molensteen om de nek van het Franse bankwezen, bevindt Rodamco zich bovendien in goed gezelschap. Amerikaanse zakenbanken zijn Rodamco sinds eind vorig jaar voorgegaan met overnames - tegen afbraakprijzen - van leningen aan projectontwikkelaars in Frankrijk.

Een consortium onder leiding van de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers beet eind vorig jaar het spits af met de aankoop van de Franse leningenportefeuille ter waarde van 870 miljoen Franse franc van het Britse Barclays. Dit jaar volgde een consortium onder leiding van Goldman Sachs met de aankoop van leningen ter waarde van 3,2 miljard Franse franc van de Franse verzekeraar UAP en sinds enkele weken circuleert het gerucht dat de Franse Suez Groep vastgoedleningen ter waarde van 20 miljard franc gaat verkopen aan een consortium van Goldman Sachs, Lehman Brothers en Morgan Stanley.

“Een aantal jaren geleden durfde niemand in deze markt te stappen”, zegt Knibbe. Nu verwachten deze partijen met de Franse vastgoedleningen op korte termijn forse winsten te kunnen behalen.

“De wereldvastgoedmarkt heeft een enorm dal achter de rug en nadert het laagste punt of is dat al gepasseerd”, zegt Knibbe. Rodamco heeft beleggers in de afgelopen jaren keer op keer teleurgesteld met valutaverliezen en afwaarderingen op onroerend goed.

De laatste koersdaling is optisch, het gevolg van de dividenduitkering van 2,80 gulden. Voor het eerst in lange tijd is er reden voor enig optimisme.