Verkoop van huurhuizen is vooral sprong in het duister

De PvdA-Kamerleden Duivesteijn en Van der Ploeg willen een koopwoning ook voor huurders met een laag inkomen bereikbaar maken. Maar volgens G.Ph. Brokx zijn de risico's van dat plan te groot: de woonlasten zullen stijgen, het effect op de leefbaarheid in de buurten is ongewis en de sociale huursector wordt afgebroken.

Tot nu toe heeft de PvdA zich altijd sterk gemaakt voor de sociale huursector en gematigde huurprijzen. Het mag dan ook een verrassing heten dat juist de PvdA-fractie in de Tweede Kamer met een interessante discussienota is gekomen om het eigen woningbezit ook voor de laagste inkomensgroepen aantrekkelijk te maken en zelfs binnen handbereik te brengen in een zogenaamde 'sociale koopsector'. In augustus 1978 werd ik door de toenmalige woordvoerder Volkshuisvesting van de PvdA in de Tweede Kamer nog teruggeroepen uit het buitenland wegens een bescheiden verkoopprogramma van woningwetwoningen.

Nu is bevordering van het eigen woningbezit een goede zaak. Mijn partij, het CDA, is er voorstander van en achtereenvolgende kabinetten hebben ernaar gestreefd het eigen woningbezit te laten groeien. Dat is ook gelukt. Maakte de koopsector in 1981 nog slechts 43 procent van het totale woningbezit uit, momenteel wordt de 50 procent dicht genaderd. De markt is de afgelopen jaren over het algemeen ook gunstig geweest en de hypotheekrente is nu zelfs op een historisch laagterecord aanbeland.

De fiscale voordelen voor de koopsector hebben zeker een bijdrage geleverd aan de groei van het eigen woningbezit. Dat blijkt mede uit de woonlastencijfers. De eigenaar-bewoners betalen gemiddeld slechts zo'n 15 procent van hun inkomen aan hun woning. Hoe anders is het in de huursector: het vorige kabinet heeft een beleid ingezet waarin marktwerking voorop kwam te staan. Corporaties moeten op eigen kracht hun sociale taak waarmaken. Tegelijkertijd werden de subsidies ingrijpend verminderd. De huurquotes zijn dan ook opgelopen van zo'n 18 procent in 1986 tot ruim 21 procent in 1994, met flinke uitschieters naar boven voor bepaalde groepen huurders. Zo besteden ontvangers van individuele huursubsidie (IHS) gemiddeld zo'n 23 procent van hun inkomen aan huur. Veel middengroepen hebben de afgelopen jaren alleen al omwille van de portemonnee de sprong naar de koopsector gemaakt.

Nu heeft de PvdA zich altijd druk gemaakt om de ongelijke behandeling van huren en kopen. Voor elke gulden méér huursubsidie moet hard worden geknokt, terwijl op hetzelfde moment langs andere weg de fiscus een deel van de rekening van de eigenaar-bewoner betaalt, zo is steeds de redenering geweest. Als die voordelen dan niet voor de huursector beschikbaar kunnen komen, dan moeten we de huurders maar onderbrengen in de koopsector, zal de gedachte zijn geweest. Door een 'sociale koopsector' te introduceren kunnen deze huurders alsnog meeprofiteren van de voordelen van het kopen en zo zou iets aan de woonlasten kunnen worden gedaan.

De gedachte is aantrekkelijk en kan voor een partij die zich electoraal bepaald niet in haar element voelt, nieuwe perspectieven bieden. Wie wil er immers geen eigen woning? Maar de PvdA kan dit plan niet waarmaken.

Laat ik een paar punten noemen. Wie zijn hier de kopers? De PvdA is daar niet helemaal duidelijk over, maar in elk geval moeten mensen met een minimumloon en zelfs een uitkering daarvoor in aanmerking kunnen komen. Zeg maar de huidige ontvangers van de individuele huursubsidie. Uit de cijfers blijkt dat bijna de helft van hen 65 jaar en ouder is. Bepaald geen groep mensen die nog aan een eigen woningbezit begint. Mensen van deze leeftijd met een koopwoning denken eerder aan een overstap terug naar de huursector. Bovendien blijkt slechts 15 procent te werken en maar liefst 85 procent op een of andere manier afhankelijk te zijn van een pensioen of uitkering.

Hoe serieus is het om deze mensen de risico's van een eigen woning te laten dragen? Wie wel eens kennis heeft genomen van de koopkrachtplaatjes, bijvoorbeeld van het NIBUD, kan vaststellen dat de portemonnee van deze groep absoluut geen rek vertoont. Bovendien gaan de minima er eerder verder op achteruit dan op vooruit, alle goede bedoelingen ten spijt.

Nu is de hypotheekrente laag, maar wat zijn de financiële gevolgen als de rente gaat stijgen? Ook al neemt de fiscus een deel voor zijn rekening: ik ben ervan overtuigd dat veel eigenaren met een laag inkomen in grote problemen zullen komen. Het 'droomhuis' kan dan verworden tot een nachtmerrie.

Nu wordt de individuele huursubsidie voor deze groep volgens het PvdA-plan vervangen door een individuele Koop Bijdrage (IKB). Niettemin zouden deze mensen bij koop maar liefst 25 procent aan extra woonlasten moeten opbrengen in vergelijking met de huur die men nu onder aftrek van de huursubsidie betaalt. Ook dat lijkt me voor velen niet op te brengen, zeker niet omdat deze hogere woonlasten jaren zullen aanhouden. En wie garandeert dat de IKB-regeling in stand blijft? Het is immers een open-einde-regeling en de kwetsbaarheid daarvan behoeft geen nader betoog.

Bovendien rekenen de opstellers van het plan zich rijk. Men wil de spaarloonregeling en premiespaarregeling aanwenden voor de kopers om een deel van de lasten te dekken. Dat kan natuurlijk, maar dan wordt er niet meer gespaard. Bovendien, en dat is erger: alleen de werkenden kunnen daarop aanspraak maken. De uitkeringsgerechtigden zijn daarmee niet geholpen.

De PvdA-fractie wil ook afschaffing van de overdrachtsbelasting voor deze groep kopers. Dat is natuurlijk een middel om de lasten te verlagen, maar de rechtsongelijkheid is hier wel erg frappant. Waarom zouden anderen wel die belasting moeten betalen? Ook moet worden bedacht dat bij verkoop de fiscus via de rente-aftrek al gauw 2 tot 3 miljard extra aan inkomsten derft. Hoe men daar ook over denkt: daar moet men zich in elk geval rekenschap van geven.

Ten slotte: eigenaar-bewoners hebben nog wel eens de neiging de (toekomstige) onderhoudsuitgaven te onderschatten. Hoeveel zelfwerkzaamheid men er ook in legt: onderhoud en verbetering kan handenvol geld kosten. Hoe breng je dat op met een minimuminkomen? Ik voorzie daar op termijn grote problemen.

De opstellers van de plannen zien ook grote voordelen als het gaat om het vergroten van de betrokkenheid bij de buurt en het verbeteren van de leefbaarheid. Op zichzelf kan het eigen woningbezit daartoe bijdragen. Maar naar mijn mening zullen de duizenden coöperatieve verenigingen van eigenaren die zullen ontstaan, veel te klein en te weinig slagvaardig zijn om echt iets aan wijk of buurt te doen. Deze coöperatieve verenigingen kunnen naar mijn mening niet tippen aan de professionaliteit die de woningcorporaties nu in huis hebben om daadwerkelijk met een grootschalige vernieuwing van wijken en buurten aan de slag te gaan.

De druiven zijn voor de corporaties in het PvdA-plan wel bijzonder zuur. Daarbij heeft men zich kennelijk niet gebogen over de vraag of corporaties als privaatrechtelijke instellingen wel zomaar kunnen worden gedwongen om hun woningen te verkopen. Het gaat om onteigening en wat dat betreft vertoont dit plan nog ouderwets socialistische trekjes. Datzelfde geldt voor het plan om de opbrengsten van de verkoop niet ten goede te laten komen aan de eigenaren, maar aan het Rijk in de vorm van een landelijk volkshuisvestingsfonds. Naar mijn mening zijn corporaties bepaald niet kansloos als corporaties dit aanvechten en het op juridische procedures laten aankomen. En geldt het plan ook voor andere particuliere verhuurders, zoals beleggers en verzekeringsmaatschappijen?

En wat zijn eigenlijk de gevolgen van deze plannen voor degenen die in de sociale huursector achterblijven? De PvdA'ers willen een sterke sociale huursector overhouden, maar de ervaringen in het buitenland hebben toch echt anders geleerd. Met name de Engelse ervaringen zijn berucht. De gemeentelijke woningbedrijven hebben een massale uitverkoop moeten houden met als gevolg: een marginalisering van de huursector en stigmatisering van de huurders. En na verloop van tijd veel kopers met grote financiële problemen, waardoor in een hoog ontwikkeld Westeuropees land de structurele dakloosheid van vele ex-kopers spectaculair is gegroeid.

Aan deze lessen moeten wij niet voorbijgaan. Immers, bij een recht om te kopen zullen toch de aantrekkelijke woningen het eerst worden verkocht? En zullen de mensen zonder kansen toch aangewezen blijven op de complexen die zoals het PvdA-plan stelt, door de gemeente worden aangewezen? De stigmatisering is dan al een feit. De intentie om met het plan een bijdrage te leveren aan beter leefbare wijken, hoe sympathiek ook, zal niet bewaarheid worden en sterker nog, in haar tegendeel omslaan.

    • Oud-Staatssecretaris van Volkshuisvesting
    • Mr. G.Ph. Brokx