Grondpolitiek

HUIZEN ZIJN NIET duur omdat de grondprijs hoog is, maar de grondprijs is hoog omdat huizen duur zijn. Met deze parafrasering van de klassieke uitspraak van David Ricardo, een van de grondleggers van de moderne economie, is het probleem van de grondprijzen samengevat. Huizenprijzen en grondpolitiek, ze horen onlosmakelijk bij elkaar.

Zoals ook de samenhang met het gemeentelijke beleid voor gronduitgifte, de planologische beslissingen van de overheid over de inrichting van Nederland, de werking van het prijsmechanisme en het verwijt van grondspeculatie.

De grondpolitiek houdt Nederland al ruim een eeuw bezig en de tegenstelling is steeds dezelfde gebleven. Aan de ene kant staan de verdedigers van de belangen van de grondbezitters, aan de andere kant die van de publieke zaak. Opmerkelijk genoeg sprak de liberale leider Thorbecke zich al in 1851 uit tegen de spitsvondigheden van grondeigenaren als het om onteigening voor het publieke belang ging en pleitte de liberaal Van Houten in 1890 voor uitbreiding van het onteigeningsrecht voor gemeenten, beperking van de schadeloosstelling aan de grondeigenaren tot de gebruikswaarde en bestrijding van grondspeculatie.

OP 22 MAART 1977 struikelde het kabinet-Den Uyl over de grondpolitiek, een van de vier 'maatschappijhervormingen' uit die bevlogen jaren. Het ging om de vraag of bij onteigening de 'gebruikswaarde' dan wel de 'verkeerswaarde' (de vrije marktprijs voor grond) betaald moest worden. De oppositiepartij VVD en de regeringspartijen KVP en ARP stonden tegenover de PvdA, D66 en de linkse partijen. Het waren de belangen van de agrarische grondbezitters en de projectontwikkelaars tegenover de voorstanders van socialisering van de grond. Minister De Boer (Ruimtelijke Ordening) had dan ook gelijk toen ze in de Eerste Kamer bij de behandeling van de Wet voorkeursrecht gemeenten zei dat over het onderwerp “een schaduw uit het verleden” ligt.

Dezelfde politieke scheidslijn als negentien jaar geleden liep door het parlement bij de behandeling van deze wet, die beoogt om gemeenten meer armslag te geven bij de aankoop van grond. Het voorkeursrecht dat gemeenten sinds 1985 hebben bij onteigening in het kader van stadsvernieuwing, wordt door de wetswijziging verbreed naar situaties waarin gemeenten als gevolg van planologische besluiten van het rijk of de provincie grond moeten aankopen. Toen Alders in de vorige kabinetsperiode de wet voorbereidde, zou het alleen gaan om de zogenoemde VINEX-locaties (nieuwbouw in grootstedelijke gebieden), maar De Boer wilde de wetswerking uitbreiden naar alle gemeenten. En daar begon het gedonderjaag.

DE VVD STOND op de bres voor het eigendomsrecht van particulieren, het CDA voor de agrarische belangen; PvdA en D66 wilden een zo ruim mogelijke toepassing van het gemeentelijke voorkeursrecht. Uiteindelijk stemde de Tweede Kamer in meerderheid voor een motie van het CDA om het toepassingsbereik van de wet te beperken tot gemeenten die van hogerhand een 'uitbreidingscapaciteit' toegewezen krijgen. Ook werd nog eens bekrachtigd dat het om vrijwillige verkoop gaat en dat de gemeenten het voorkeursrecht moeten uitoefenen tegen de geldende marktprijs. De senaat ging vorige week met de gewijzigde wet akkoord. Zowel in de Tweede als Eerste Kamer was de VVD tegen.

De ironie wil dat de wetswijziging te laat komt om het prijsopdrijvende effect bij VINEX-locaties te bestrijden, want deze zijn al grotendeels in handen van projectontwikkelaars. Het verschil in prijs tussen agrarische grond en grond voor stedelijke uitbreiding vertaalt zich in hogere prijzen voor huizen in de vrije sector, in hogere subsidies voor de sociale woningbouw en in kleinere bouwkavels. De prijs van grond in VINEX-locaties voor nieuwbouw in het Groene Hart is inmiddels zo'n anderhalf miljard gulden gestegen. Overigens profiteren niet alleen de verkopers van de grond, maar ook de toekomstige huizenbezitters van de vermogensvorming door deze hogere grondprijzen.

TOCH BLEEF OPWINDING over de grondpolitiek deze keer uit. De roep om de (agrarische) 'gebruikswaarde' en niet de 'marktwaarde' te betalen voor grond die van bestemming verandert, wordt niet meer van PvdA en D66 gehoord, zoals in 1977, maar uitsluitend van de linkse oppositie. Het is ook lastig om dit onderscheid te maken. Bij aandelen of obligaties wordt ook nooit gezegd dat deze tegen gebruikswaarde moeten worden verkocht en dat koerswinst verboden moet worden.

Hiermee is het vraagstuk van prijsopdrijving overigens niet verdwenen. De overheid legt de toekomstige bestemming van de grond vast in planologische kaders. Tal van bestemmingen dienen zich aan, zoals agrarisch gebruik, recreatie, infrastructuur, woningbouw, bedrijvenparken. Maar grond is schaars in Nederland en de prijs van een schaars goed gaat omhoog. Dat leerde Ricardo al in 1817.