Kooprecht voor huurders werkt segregatie in de hand

De PvdA'ers Duivesteijn en Van der Ploeg vinden dat huurders in de sociale sector hun huis moeten kunnen kopen. Dat plan oogt wel sympathiek, meent J. van der Schaar, maar het kan averechts uitpakken en tweedeling in de volkshuisvesting juist vergroten.

Bevordering van het eigen-woningbezit is een oud thema van volkshuisvestingsbeleid, dat voor de oorlog vooral bij de Katholieke Volkspartij steun kreeg, om de (land)arbeider aan zijn woning en plaats te binden. Het werd later overgenomen door de VVD en toen gelijkgesteld met individuele ontplooiing. Men leze de nota 'Baas in eigen huis' van Pol de Beer uit maart 1974. De PvdA wist er zelden goed raad mee. Sociaal huisvestingsbeleid was toch vooral: sociale verhuur. Bevordering van het eigen-woningbezit werd gezien als privatisering van een collectieve voorziening.

Inmiddels zijn de verhoudingen radicaal veranderd. Allereerst politiek: woningcorporaties zijn zelfstandig en dus geen vanzelfsprekende PvdA-bondgenoot meer. Maar ook markttechnisch: terwijl de middengroepen, zowel in leeftijd als in inkomen, de laatste jaren op grote schaal de overstap maakten naar de koopsector, bleven de lagere inkomens op huur aangewezen en nam hun aandeel in de koopsector zelfs af.

De discussienota van de PvdA-fractie 'De koopwoning bereikbaar' van Adri Duivesteijn en Rick van der Ploeg heeft de verdienste in te springen op een actueel vraagstuk, dat bovendien de PvdA de mogelijkheid van stemmenwinst verschaft bij potentiële kopers van een woning. Het is een perfect 'paars' thema, dat uitzicht biedt op een nieuwe coalitie met de VVD en tegelijk de electorale competitie tussen deze twee partijen versterkt.

De PvdA-voorstellen in een notedop: geef coöperatieve verenigingen van huurders een recht tot koop van een complex sociale huurwoningen, tegen marktwaarde, als de meerderheid van de huurders dat wil. Eenmaal van rijkswege toegelaten, komen specifieke financiële voordelen in het vizier: de overdrachtsbelasting vervalt, rente- en inkomensafhankelijke individuele koopsubsidies komen bechikbaar en de spaarloonregeling van Vermeend kan worden gebruikt voor versnelde aflossing van de hypotheek. Corporaties hebben een plicht tot verkoop, mits de kernvoorraad (een voorraad goedkopere huurwoningen die door de gemeente is aangewezen) in stand blijft. Dezelfde corporaties kunnen een rol spelen bij beheer en dienstverlening, zelfs afspraken maken over terugkoop van de woning. De verkoopwinst wordt ingezet voor huurverlaging van de kernvoorraad, danwel gedwongen afroming en herverdeling door de rijksoverheid. Die winst wordt hoog ingeschat: 30 à 50 miljard, bij verkoop van een miljoen woningen.

Deze voorstellen stemmen mij niet vrolijk, en wel om de volgende redenen.

Ten eerste. Het perspectief van een sociale huursector van ruim een miljoen woningen, waarin nagenoeg uitsluitend de minima gehuisvest zijn, is een schrikbeeld voor al degenen die juist voorkomen willen dat huur gelijk staat aan het onvermogen tot koop. Het kooprecht van huurders heeft een verkoopplicht van de sociale verhuurders als complement. Afgezien nog van de vraag of de overheid überhaupt het recht heeft tot een dergelijke ingreep in privaat eigendom, leidt een recht tot selectieve verkoop van woningen: de beste panden worden het eerst verkocht en de differentiatie van het bezit zal sterk afnemen. Waar de PvdA zich druk maakt over de eenheid van de stad en het tegengaan van segregatie, is deze partij tegelijk hard bezig om de problemen op dat front te vergroten.

In de tweede plaats: het voorstel om de huren te matigen door inzet van verkoopwinsten, is mijns inziens de kern. Het is echter niets anders dan het consumptief inzetten van vermogen. Dat hiermee in de corporatiesector de capaciteit tot risicodragende investeringen sterk afneemt, deert de PvdA kennelijk niet. Jammer, omdat woningcorporaties vanwege hun vermogen en hun gevestigde belangen in buurt en stad bij uitstek drager voor dergelijke investeringen zouden kunnen zijn. (De verkoopwinsten worden overigens extreem hoog ingeschat, en het is onbegrijpelijk dat een econoom als Van der Ploeg eventjes het onderscheid tussen boekwaarde en bedrijfswaarde vergeet: door te verkopen mist de sociale verhuurder netto-huurinkomsten. Ten onrechte wordt nu gedaan alsof de sociale huursector steenrijk is.)

Ten derde. Het voorstel om coöperatieve verenigingen van eigenaren drager te maken van een nieuwe volkshuisvesting - 'de derde weg' tussen koop en huur - getuigt van een bijna romantisch verlangen naar een voorbij verleden. De coöperatieve beweging is, voorzover die ooit in Nederland wortel heeft geschoten, sinds de jaren twintig ter ziele. De corporatiesector wordt deels afgebroken op grond van abstracte overwegingen van zelfbestuur, zonder dat er ook maar de geringste zekerheid bestaat dat de nieuwe instellingen de kansen hebben op overleving. Gemeenschappelijk eigendom in coöperaties is geen garantie voor en grote betrokkenheid van de leden bij het bezit en de wijk. Waarom zouden bewoners kiezen voor het juk van de buurman boven dat van de corporatie of individueel eigendom? Een massale organisatie van onderop? Adri Duivesteijn als de Rosa Luxemburg van de koopsector?

Ten vierde. De mogelijkheden tot bijsturing van de woningmarkt nemen duidelijk af. De coöperatieve sector kent in de PvdA-voorstellen geen prijsbeheersing en is dus net zo goed vatbaar voor prijsstijging als gewone koopwoningen. Zij nemen het vermogensrisico voor de eigenaren niet weg. Men bedenke dat de goedkopere woningen, die voor de lagere-inkomensgroepen bereikbaar zijn, vaak een kwetsbare marktpositie hebben. Door hun beperkte schaal en professionaliteit zullen de coöperaties nauwelijks tot investeringen in staat zijn als de nood aan de man is. De investeringscapaciteit is ook beperkt in vergelijking met de woningcorporaties: door verkoop tegen marktwaarde is de financieringsruimte gering; relatief lage boekwaarde bij verhuur gaf de corporaties daarentegen juist capaciteit voor nieuwe investeringen.

Ten slotte moet mij van het hart dat de argumentatie voor de voorstellen mager is. Huurders zitten klem, zo lijkt het wel; huur wordt geassocieerd met gebrek aan betrokkenheid bij woning en buurt; koop met zelfstandigheid, verantwoordelijkheid en gemeenschapszin. In wetenschappelijk opzicht zijn dit onverantwoorde generalisaties!

Natuurlijk zijn er ook aardige elementen in de PvdA-nota. Afschaffing van de overdrachtsbelasting bijvoorbeeld. Dat had al veel eerder moeten gebeuren. Of het gebruik van spaarregelingen voor vervroegde aflossing van hypotheek: een gedachte die mij zeer de moeite waard lijkt. Een individuele koopsubsidie is interessant, maar heeft al snel een prijsopdrijvende werking. Dàt corporaties zich meer op het eigen-woningbezit voor de lagere-inkomensgroepen richten, lijkt mij zeer gewenst. In dat kader passen ook experimenten. Samenwerking tussen woningcorporaties en organisaties van eigenaar-bewoners is het uitproberen waard.

Bevordering van het eigen-woningbezit onder de lager betaalden is een belangrijk thema. De PvdA-nota schiet haar doel echter voorbij. De angel in het verhaal zit in het kooprecht en de verkoopplicht, in de huurmatiging door inzet van verkoopwinsten, de stelselmatige krimp van de huursector en een onverantwoorde en onnodige systeemdwang in de eigendomsvorm na verkoop. Als we deze angels nu eens uit de nota zouden halen, blijft een aardig geheel over. Of moeten we concluderen dat het per saldo inderdaad om een strijd tegen het instituut 'corporaties' gaat en dat de PvdA in toenemende mate de neiging krijgt de eigen kinderen op te eten?

    • J. van der Schaar