Huizenissen

Een briefschrijver wil zijn huurhuis ruilen voor een koopwoning. Hij bezit voldoende om dat te kunnen betalen en vindt het jammer dat zijn geld niet al jaren in stenen zit. Wat is wijs?

De lezer (55) uit de Achterhoek woont met zijn tweeling van achttien in een goedkoop huurhuis, werkt bij de plaatselijke bibliotheek en heeft op een spaarrekening 400.000 gulden staan. Daarmee wil hij al jaren een huis kopen, maar dat is er nooit van gekomen. Zijn bank stelt voor een aflossingsvrije hypotheek te nemen, gezien de lage rente, daar een huis van te kopen en die vier ton te beleggen in aandelen. Lukt het om daar jaarlijks 7 procent onbelaste koerswinst op te maken, dan maakt hij per saldo winst op die constructie lenen/beleggen, omdat de hypotheekrente van het belastbare inkomen afgaat en daardoor netto lager uitkomt dan de bruto rente. De aflossing van de hypotheek komt ter zijner tijd uit het belegd vermogen. De bank wijst de koper in spe op de risico's die aan beleggen kleven. 'Is dit een goed advies?', vraagt de Achterhoeker.

Ja, voor de bank zelf in ieder geval wèl. Laten we uitgaan van een aflossingsvrije hypotheek van 300.000 gulden gulden voor 30 jaar en 7 procent rente. De bank incasseert dan 30 maal 21 duizend is 630 duizend gulden rente. Dat is natuurlijk geen winst, maar omzet. De bank trekt die drie ton misschien aan tegen 5 procent en verdient zo over de hele looptijd 180.000 gulden aan het renteverschil. Daarbij komen nog de bemiddelingsprovisie (3.000 gulden) voor de hypotheek en mogelijk die voor een overlijdensrisicoverzekering. Zo goed als zeker zal de bank ook de aandelenportefeuille van 400.000 gulden in beheer krijgen. Mooier kan het haast niet.

Kan het anders? Ja, gewoon een huis kopen en geen hypotheek nemen. In dat geval verdient de bank geen cent. De bankadviseur zal draaien en schuiven op zijn stoel wanneer u hem op de man af vraagt of u wèl of niet een hypotheek moet nemen. Als de bankman 'niet' zegt, vertrekt u tevreden en koopt helemaal niets bij de bank. Zelfs uw spaarrekening gaat eraan om het huis te betalen. Maar in de lunchpauze krijgt de adviseur achter het gesloten loket een ferme draai om de oren van zijn chef, plus een minnetje achter zijn naam. Dat staat voor moet maar bij de Consumentenbond gaan werken.

Wat is wijs? De briefschrijver moet zich niet blindstaren op een koophuis. Er zijn eerst belangrijker zaken aan de orde. De voorziening voor de oude dag, bijvoorbeeld. De studiefinanciering van de tweeling. Misschien koopt vader een huisje in een studentenstad, waar hij zelf ook af en toe kan logeren. Een degelijke planning om de successierechten (erfenisbelasting) te drukken. Om de urgentie van zo'n planning aan te geven: de erflater kan vandaag al overlijden. Pas wanneer deze en andere zaken gepland zijn, blijkt welke delen van het vermogen op welke manier belegd moeten worden en welke risico's acceptabel zijn.

Zijn tweede vraag luidt: “Moet ik snel wat kopen, omdat ik anders achter de huizenmarkt aan blijf hollen, of is het niet het goede moment? Kan ik beter wachten tot de rente stijgt en de prijs van de huizen zakt? Ik ben bang dat ik de investering later niet meer terug krijg, laat staan een waardevermeerdering, als ik nu koop. Mede gezien mijn leeftijd. Volgens mijn makelaar worden de huizen niet goedkoper en zet die trend door.”

Op deze vraag past maar één duidelijk antwoord: haastige spoed is zelden goed. Makelaars willen, net als commissionairs in effecten, zaken doen. Een dralende koper levert niets op. Dreigen met aanhoudende prijsstijgingen wil mensen nogal eens overhalen. Voor de markt als geheel heeft uw makelaar gelijk. Maar u koopt de markt niet, maar één bepaald huis dat best minder duur kan zijn. Bijvoorbeeld omdat de verkoper haast heeft. Dat van die leeftijd is onzin, hoewel enkele gemeenten al speciale faciliteiten voor 55-plussers hebben.

Neem dus de tijd! U woont tevreden en goedkoop in een huurhuis. Misschien is uw woonbehoefte over een poosje anders: straks staan de kinderen op eigen benen, bent u gepensioneerd en doemt er onverwacht een nieuwe relatie op. Dan kunt u misschien een betere keus maken. Intussen moet uw vermogen goed worden belegd. Terug dus naar die man bij de bank en hem vragen samen een financieel plan op te stellen. Zijn chef zal tevreden zijn.