Nieuwe taxatie van huizen leidt tot hogere lasten

De waarde van de stad zal in 1996 met 4,7 miljard gulden toenemen, van 60,6 tot 65,3 miljard gulden, een stijging van 7,7 procent. Dat staat plompverloren in het jaarplan 1996 van de Dienst Gemeentelijke Belastingen Rotterdam. Dat plan is vorig jaar opgesteld, maar naar de huidige stand van zaken kunnen die bedragen nog fors hoger uitvallen. De getaxeerde waarde van bepaalde typen woningen zou zelfs met percentages van 40 tot 60 kunnen toenemen. Hoe kan dat? En waarom zal, tot schrik van menige huiseigenaar, het huurwaardeforfait nog in de papieren kunnen gaan lopen? Het toverwoord is de wet WOZ, de wet Waardering onroerende zaken.

Hoeveel onroerende-zaakbelastingen (ozb) een eigenaar of gebruiker moet betalen, hangt direct samen met de getaxeerde waarde van dat onroerend goed. Hoe hoger die taxatie uitvalt, hoe hoger de aanslag. Mr. J. Hoogland, fiscaal-juridisch adviseur in Rotterdam, stuit bij de toepassing van de WOZ, de Wet waardering onroerende zaken, op taxaties die hem bevreemden. “De gemeenten hebben er kennelijk een probleem mee om de markt te volgen als zij de waarde van onroerende zaken moeten taxeren. Zij hebben nogal eens eigen taxatiemethoden geformuleerd.” In een aantal gemeenten leidt dat er volgens hem toe toe dat ze in het algemeen te hoog zitten met hun taxatie.

De nieuwe wet WOZ geeft regels voor de fiscale taxatie, onder andere ten behoeve van de onroerende-zaakbelasting, maar ook voor de vaststelling van het huurwaardeforfait, de waterschapslasten en de vermogensbelasting. De WOZ moet een einde maken aan de vrijheid van waardering. Dat is van belang voor de duidelijkheid en de uniformiteit. Bij de WOZ is voor de taxateurs een waarderingsinstructie opgenomen, waarin staat dat de gemeente permanent de markt moet volgen. Maar juist daarover heeft Hoogland zo zijn twijfels.

De wet is ingegaan op 1 januari 1995 en de nieuwe waardering wordt van kracht per 1 januari 1997. De eerste aanslagen volgen in het voorjaar van 1997. Overal in den lande zijn de taxateurs nu voor gemeenten op pad om deze grote operatie op tijd te kunnen afronden.

Voordat het regime van de wet WOZ in werking trad, waren er drie instanties die ieder een eigen rol hadden bij het taxeren van onroerende zaken. Dat waren de rijksbelastingdienst, de waterschappen en de gemeenten. In het kader van de WOZ is dit nu gestroomlijnd, er is één uniform waarderingssysteem voor in de plaats gekomen. Voortaan taxeren de gemeenten alle onroerende zaken ten behoeve van de diverse belastingen. De rijksbelastingdienst en de waterschappen betalen elk 30 procent van de kosten die de gemeenten maken. De gemeenten zelf gebruiken de taxatie als basis voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelasting, de vroegere onroerend-goedbelasting.

Onroerende zaken worden maar één keer in de vier jaar getaxeerd, zodat de markt hoogstens op afstand en met de nodige vertraging wordt gevolgd. Bovendien kan een eigenaar maar één keer bezwaar aantekenen als hij het niet eens is met de taxatie. Hij moet dat in dat eerste jaar doen binnen zes weken nadat hij de beschikking heeft ontvangen. Tegen de afzonderlijke aanslagen is daarna geen beroep meer mogelijk. Hooglands advies: “Het is van belang om nu alert te zijn.”

In de praktijk komt Hoogland taxaties tegen waar hij vraagtekens bij zet: “Neem die glasvlieskantoren. Een afschrijvingstermijn van veertig jaar voor zo'n gebouw is veel te lang. De markt leert ons eenvoudig dat renovatie van zo'n kantoor na tien, vijftien jaar aan de orde komt. Daar moet je rekening mee houden bij de taxatie.”

Een gemeente kan zich wel ten doel hebben gesteld om een bepaald bedrag aan ozb-geld binnen te halen, zeg 300 miljoen gulden per jaar. Maar als met dat doel voor ogen de taxaties te hoog worden opgeschroefd, ontstaat er later onherroepelijk een probleem, zo voorziet Hoogland. Want de eigenaar of gebruiker van het onroerend goed kan bezwaar aantekenen tegen de aanslag, hij kan in beroep gaan, en als de rechter hem dan in het gelijk stelt, zit de gemeente met een tekort. En dat tekort doet zich niet alleen in dat ene jaar voor. De uitspraak van de rechter kan betrekking hebben op meer jaren. Het onaangename gevolg voor de gemeente is dan een niet voorzien gat in de inkomsten.

Hoogland: “Zo'n probleem, dat een gemeente over zichzelf afroept, is eenvoudig te vermijden. Als de methodiek van het taxeren te statisch wordt, en niet marktconform is, ontstaan er in de loop der jaren grote verschillen. Je moet op tijd juist taxeren. Dan is er niets aan de hand.”

Mr. H.A.F. Verbrugge, directeur van de Dienst Gemeentelijke Belastingen Rotterdam, reageert 'met genoegen' op de kritiek van Hoogland. “Doen de gemeenten het niet goed? De rijksbelastingdienst en de waterschappen, aan wie de gemeenten de taxaties leveren tegen vergoeding van de kosten, willen een kwaliteitscontrole, en dat gebeurt op drie punten: op het proces, op de mensen die de taxaties uitvoeren, en op het uiteindelijke produkt, de taxatie. Dit alles staat onder toezicht van een landelijk, onafhankelijk toezichthoudend orgaan, de Waarderingskamer. Voorzitter daarvan is de commissaris van de koningin in Friesland, L. Hermans. In die kamer zijn de rijksbelastingdienst, de waterschappen en de gemeenten vertegenwoordigd, en er zitten ook nog onafhankelijke deskundigen in.”

Verbrugge bestrijdt met klem de opvatting dat de gemeenten de neiging hebben om te hoog te taxeren: “In het verleden was het vaak te laag. Ik ben het daar niet mee eens. Geen verkoop ontgaat de gemeente. Ik begrijp het verwijt niet. Wij krijgen alle contracten onder ogen. Bij de 'courante bedrijven' vergelijken we alle huur- en verkoopcontracten. Daarbij kijken we of de prijs reëel is, of er bijzonderheden zijn op het punt van de onderhoudskosten en we letten bij huurcontracten ook op de termijn. Met de huurwaardekapitalisatiemethode kunnen we één op één bijhouden hoe de relatie tussen huur- en verkoopprijzen zich ontwikkelt. Op die manier volgen we de markt wel degelijk.”

Hij wil overigens niet ontkennen dat zich meningsverschillen kunnen blijven voordoen. “Natuurlijk zijn er punten die bij het taxeren van onroerend goed om een interpretatie vragen: zijn er koopopties, zijn er afspraken gemaakt over het onderhoud? Dat kan een rol spelen. Het is ook een spel, over en weer. En bedenk: taxeren is en blijft het realiseren van een mening. Prices are facts, valuations are opinions.”

Als directeur van de Dienst Gemeentelijke Belastingen staat Verbrugge voor de taak om de WOZ uit te voeren. Rotterdam telt zo'n 310.000 onroerende zaken, waarvan circa 280.000 woningen en ruim 30.000 niet-woningen. Sinds de vorige taxaties met als peildatum 1 januari 1990 moeten deze objecten nu opnieuw worden getaxeerd. Na aftrek van de kosten leverden de onroerende-zaakbelastingen de gemeente Rotterdam in 1994 een bedrag op van ruim 266 miljoen gulden. In de begroting van 1995 stond een bedrag van 271 miljoen vermeld, en daarna, voor het jaar 1996, volgt een forse sprong met 40 miljoen gulden naar een begroot bedrag van ruim 311 miljoen gulden. In het voorwoord bij het jaarplan 1996 van de Dienst Gemeentelijke Belastingen, waaraan deze cijfers zijn ontleend, staat het ook duidelijk aangegeven: “De hertaxatie zal medio mei 1996 zijn voltooid, en zal een aanzienlijke meeropbrengst genereren.”

Dat gemeenten geen oog zouden hebben voor de kosten van ingrijpende renovaties, zoals Hoogland zegt, wordt door Verbrugge bestreden. “Bij een taxatie wordt wel degelijk gekeken naar de kosten van een noodzakelijke aanpassing. Die kosten moet je gewoon activeren, en daarna kun je opnieuw gaan afschrijven.” Evenals Hoogland schrikt de gemeente Rotterdam er overigens niet voor terug om, desnoods, te gaan procederen bij de Belastingkamer van het Hof in Den Haag. Verbrugge: “Wij winnen nogal eens.”

Maar er is hem veel aan gelegen dergelijk getwist te voorkomen. Veel liever ziet hij dat partijen zich kunnen vinden in een taxatie. Hij probeert dat door middel van de zogenoemde 'gezamenlijk bindende waardebepaling'. Dat houdt in dat beide partijen, de eigenaar van de onroerende zaken en de gemeente, ieder een eigen taxateur in de arm nemen. Die twee nemen dan samen een bindende beslissing. Worden zij het niet eens, dan komt er een derde, onafhankelijke deskundige die de knoop doorhakt.

Verbrugge: “Bedenk wel: belastingconsulenten hebben belang bij geschillen, maar gelukkig zijn er al heel wat bedrijven die op deze manier, via de gezamenlijk bindende waardebepaling, met ons in zee willen gaan. Het is onze inzet om het zoveel mogelijk samen met de bedrijven te doen. Zij hebben vaak heel goed gerekend, ze beschikken zelf over een heel goed inzicht in de waarde van hun onroerende zaken.”

Het gaat bij de WOZ om grote bedragen, en dat niet alleen in Rotterdam. Het ministerie van Binnenlandse Zaken hanteert een op basis van 1992 gefixeerde norm van 9,38 gulden per 3.000 gulden getaxeerd onroerend goed. De totale waarde van alle onroerende zaken in een gemeente wordt tegen deze 9,38 gulden per 3.000 gulden in mindering gebracht bij de verdeling van het Gemeentefonds, omdat de gemeente deze totale waarde kan benutten om ozb over te heffen. Overigens kent het tarief geen maximum. Een gemeente kan zelf die 9,38 gulden overschrijden. Per jaar incasseren de gemeenten samen circa 5 miljard gulden en de waterschappen 400 miljoen.

Hoogland is gepokt en gemazeld in de wereld van het onroerend goed. Hij werkte als belastinginspecteur bij de gemeente Amsterdam met als specialisatie onroerende-zaakbelastingen, hij was verbonden aan het kantoor van Loyens & Volkmaars en hij heeft ook vele jaren ervaring als makelaar/taxateur. Sinds begin van dit jaar heeft hij zich als zelfstandig adviseur gevestigd in Rotterdam. Stad en land reist hij af. Met een fijn gevoel voor understatement zegt hij daarover: “Ja, onroerend goed, daar moet je zelf naar toe.”

Hij wijst op een complicatie in geval van bodemverontreiniging. Bij de gemeenten wordt in zo'n geval de opvatting gehuldigd - en ook in praktijk gebracht - dat grond en opstal twee aparte eenheden zijn. Dan wordt bij de taxatie van de grondkosten alvast ingecalculeerd wat de sanering daarvan te zijner tijd gaat kosten, terwijl de waarde van de opstal daarbij buiten beschouwing blijft. De eigenaar krijgt dan een aanslag die de optelsom vormt van twee afzonderlijke waarderingsgrondslagen. Hoogland is het hier principieel mee oneens. De waarde van de opstal en die van de grond wil hij als één geheel blijven zien. De gemeente Rotterdam wil zelfs alleen rekening houden met bodemverontreiniging als er sprake is van een saneringsverplichting. “Ridicuul”, zegt Hoogland. “Op de markt is de waarde van onroerend goed op vervuilde grond nihil of heel laag. Bij een marktconforme taxatie moet dat de conclusie zijn.”

Het argument dat het pand zelf nog wel degelijk een economische waarde vertegenwoordigt, is volgens Hoogland strijdig met de praktijk van alledag. “Probeer maar eens een pand te verkopen dat op ernstig vervuilde grond staat. Dan kom je er wel achter hoe verkoopbaar dat is.”

In antwoord op deze kritiek verwijst Verbrugge naar de Waarderingskamer: “Dat standpunt van Hoogland wordt niet gedeeld door de Waarderingskamer. Het schoonmaken van de grond kan meer kosten dan de waarde van die grond. Maar je mag vervuilde grond niet afschrijven onder de nul procent. De taxateurs van de gemeenten moeten gewoon de instructies volgen.” Zelfverzekerd stelt hij: “Ach, als een belastingconsulent het tegendeel wil aanvoeren, zal hij dat moeten aantonen.” Maar de gemeente houdt vast aan het beginsel: 'De vervuiler betaalt'. Verbrugge: “Stel je voor dat bedrijf A, dat zelf de grond heeft vervuild, rustig mag doorgaan met afschrijven, terwijl concurrent B op schone grond, die niet vervuilt, dat niet mag.” Hij concludeert: “Als de gebruiksmogelijkheden van een bedrijfspand niet worden beperkt door het feit dat het op vervuilde grond staat, heeft dat dus geen gevolgen voor de waardering van de opstal.”

De nieuwe Financiële-verhoudingswet heeft grote gevolgen voor de gemeentelijke financiën, zo verwacht Verbrugge. Er wordt nu immers rekening gehouden met de 'belastingcapaciteit' van een gemeente. Verbrugge: “Omdat die relatie met de uitkeringen uit het Gemeentefonds is zoals die is, heeft een gemeente er helemaal geen belang bij om te hoog te taxeren. De gemeente haalt zich bovendien het risico van bezwaarschriften en procedures op de hals.”

Op een totaal budget van 9,8 miljard gulden in 1995 haalt de gemeente Rotterdam zo'n 400 miljoen op aan gemeentelijke belastingen, waarvan het leeuwedeel, circa 270 miljoen, uit de onroerende-zaakbelastingen. In Rotterdam komt eenderde deel van de ozb van de woningen en tweederde van de bedrijven. Van dat laatste part nemen de circa 60 grootste bedrijven de helft voor hun rekening. Eenderde deel van de ozb komt dus uit het havengebied.

Rotterdam zit trouwens ruim boven het gemiddelde in Nederland. Het is aan de gemeenteraad om het tarief vast te stellen. Of de gemeenteraad dit tarief voor 1996 zal verlagen, gezien de verwachte hogere opbrengst, wacht belastinggaarder Verbrugge maar af. Hij acht het niet uitgesloten dat de gemeenteraad zal beslissen dat een eventueel surplus aan opbrengst weer aan de belastingplichtigen wordt teruggegeven via een tariefsverlaging. Ook zal worden bekeken, zo verwacht hij, of de mogelijkheden kunnen worden verruimd om ozb kwijt te schelden, en dan vooral ten behoeve van de minima.

Voor 1996 verwacht hij intussen een totaal bedrag aan gemeentelijke belastingen binnen te krijgen van netto circa 450 miljoen. Hij heeft er duidelijk geen moeite mee: “Een grote stad met veel centrumvoorzieningen, ook voor de randgemeenten, heeft nu eenmaal veel geld nodig.”

Hoogland ziet het een slag anders: “De onroerende-zaakbelasting is een low profile-belasting. Het is een soort onvermijdelijkheid waaraan in de bedrijven te weinig aandacht wordt besteed”, vindt hij. Deze belasting wordt te vaak zonder veel plichtplegingen afgedaan als iets wat nu eenmaal onvermijdelijk is. “Ten onrechte”, aldus Hoogland.

Ongevraagd blijken Hoogland en Verbrugge het over één punt eens te zijn: de WOZ zal na de nieuwe, uniforme taxatie van het onroerend goed grote gevolgen kunnen hebben voor het huurwaardeforfait, en dat tikt des te harder aan, als die hertaxatie zal uitpakken zoals het er nu naar uitziet.

Het huurwaardeforfait wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van een woning in bewoonde staat. Verbrugge: “De mensen kijken nu vooral naar de lage rente voor hun hypotheek, en zij lijken daarbij een hogere koopprijs voor lief te nemen. Maar de getaxeerde waarde van hun huis wordt straks direct doorgegeven naar de rijksbelastingdienst. Ik denk dat er heel wat eigenaren zullen zijn die dan schrikken. En dat huurwaardeforfait komt elk jaar terug. Laat iedereen nog maar eens kijken wat hij op dit punt nu nog invult op zijn belastingbiljet.”

Huurwaarde eigen woning

van.............. tot................huurwaarde

-................ ƒ 15.000......ƒ 0

ƒ 15.000.... ƒ 30.000......ƒ 315

ƒ 30.000.... ƒ 60.000......ƒ 720

ƒ 60.000.... ƒ 90.000......ƒ 1.680

ƒ 90.000.... ƒ 120.000.... ƒ 2.520

ƒ 120.000....ƒ 170.000.... ƒ 3.360

ƒ 170.000....ƒ 220.000.... ƒ 4.760

ƒ 220.000....ƒ 270.000.... ƒ 6.160

ƒ 270.000....ƒ 320.000.... ƒ 7.560

ƒ 320.000....ƒ 390.000.... ƒ 8.960

ƒ 390.000....ƒ 460.000.... ƒ 10.920

ƒ 460.000....ƒ 530.000.... ƒ 12.880

ƒ 530.000....ƒ 600.000.... ƒ 14.840

ƒ 600.000....-..................ƒ 16.800

Bovenstaande tabel huurwaarde eigen woningen is vermeld in de toelichting bij de Aangifte Inkomstenbelasting en Premie Volksverzekeringen 1995. Uit deze tabel valt af te lezen wat de gevolgen zijn van een, eventueel, hogere taxatie van de waarde van de eigen woning vergeleken met voorgaande jaren.

In de eerste en tweede kolom staan de bedragen die 60 procent van de prijs weergeven die de woning in vrij opleverbare (onbewoonde) staat zou opbrengen. Het tijdstip van de prijsbepaling is 1 januari 1995. Of, als de woning pas op een latere datum ter beschikking kwam: die datum.