Rendement tweede huis staat onder druk

Wie op zoek is naar een wat excentriekere vakantiewoning, zou eens een kijkje kunnen nemen in Callantsoog. Daar verkoopt recreatiespecialist Marcel Coltof voor drie ton exclusief BTW oud-Hollandse huizen met een fornuis van ƒ 8.000,-, een oud-Hollandse vloer van bijna ƒ 300,- per m , een bad met messing pootjes en handgemaakte Delftsblauwe tegeltjes uit Italië van rond de ƒ 70,- per stuk.

In Callantsoog is niet te zien dat de markt voor recreatiewoningen stagneert. Voor de honderdvijftig villa's hebben zich, nog voordat de eerste steen gelegd is, al ruim vijfhonderd gegadigden gemeld. Maar de tijd dat hij 40 tot 50 huisjes per weekeinde verkocht, zoals begin jaren '90, is voorbij, aldus Coltof.

Nederland telt inmiddels een overschot aan tweede huizen: werden er tussen 1981-90 circa zeshonderd vakantiehuizen per jaar gebouwd, vanaf 1990 groeit dat aantal met 1.500 per jaar. Circa 60.000 Nederlanders en 15.000 Duitsers beschikken over een tweede huis in Nederland. Het merendeel daarvan staat aan de Noordzeekust en in Zeeland.

Wie een vakantiewoning koopt in de hoop er geld aan te verdienen, moet goed weten wat hij doet, waarschuwt H.F. Verheyden van het Bredase marktonderzoekbureau ZKA. Door het toenemend aantal vakantiewoningen wordt het moeilijker om het huis te verhuren, wat het rendement onder druk zet. Lag het gemiddelde rendement vijf jaar geleden op zo'n 10 procent, aldus Coltof, nu mag een verhuurder blij zijn met maximaal 7 procent. “En dan heb ik het alleen over goede lokaties direct aan het water.” Verheyden schat dat 30 procent van de kopers het tweede huis primair aanschaft als belegging.

Wie een vakantiehuis koopt uit beleggingsoogpunt, moet vooral letten op de lokatie, aldus Verheyden. “Koop een huis nabij een toeristische lokatie. Een huis langs de kust of het water brengt meer op, maar is niet het hele jaar te verhuren. Een huis nabij bos of hei brengt minder op, maar de bezettingsgraad is hoger.”

Ook aankoopprijs en beheer zijn van belang. “Op een huis van 4 à 5 ton is het moeilijk rendement behalen, want je kunt zo'n prijs niet doorberekenen in je verhuurprijs”, aldus Verheyden. Wel heeft de koper van een duur huis rendement op de lange termijn: verkoopt hij het huis na tien jaar, dan maakt hij al snel een ton winst. Dat geldt zeker voor dure recreatiewoningen, geschikt voor semi-permanente bewoning.

De kans op een goed rendement hangt ook samen met de exploitatie. Zorg dat die nooit in handen is van één persoon of organisatie, waarschuwt Coltof. De huiseigenaren moeten zorgen dat ze ook eigenaar zijn van zaken als restaurant, zwembad en tennisbaan, zodat ze samen een manager kunnen aanstellen. Voldoet die niet, dan kun je hem ontslaan.

Wat ten slotte van belang is voor de vakantiewoningbezitter die munt wil slaan uit zijn aanschaf, is kleinschaligheid. “Het scheelt nogal of driehonderd huiseigenaren in hetzelfde park rendement verwachten of veertig. De kans op verhuur is dan een stuk groter”, aldus Coltof.

Wie een tweede huis aanschaft, zal zich ook moeten verdiepen in de fiscale rompslomp daaromheen. Is de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik, dan is het eenvoudig, legt P. Kavelaars, belastingadviseur van Deloitte & Touche uit: de koper betaalt 17,5 procent BTW (niet-aftrekbaar) en betaalt over het hele jaar huurwaardeforfait, ook al staat de woning elf maanden leeg. Afhankelijk van de gemeente betaalt de eigenaar eventueel toeristenbelasting. Onroerend-zaakbelasting is altijd verschuldigd.

Wordt het vakantiehuis verhuurd aan derden, dan wordt de huuropbrengst belast. Alleen over de periode dat de eigenaar het huis zelf gebruikt, moet huurwaardeforfait worden betaald. Of over de periode dat het huis leegstaat ook huurwaardeforfait moet worden betaald, hangt volgens Kavelaars af van de huurovereenkomst met de expoitatiemaatschappij: mag het huis maximaal een half jaar worden verhuurd, dan betaalt de eigenaar een half jaar huurwaardeforfait. Wordt het huis dan maar vier maanden verhuurd en gebruikt de eigenaar het zelf twee maanden extra, dan moet over acht maanden worden betaald. Mag de eigenaar er buiten dat half jaar contractueel niet komen, dan blijft het huurwaardeforfait beperkt tot een half jaar. Wil de eigenaar, ondanks het contract, buiten dat half jaar toch in zijn huis, dan moet hij het huis aan zichzelf verhuren.

Wat betreft aftrekbare kosten ligt de zaak iets eenvoudiger. Verhuurt een eigenaar zijn huis gedurende een half jaar, dan zijn over die periode alle kosten aftrekbaar. Iemand die veel denkt te verhuren, moet dus laten vastleggen dat hij er zelf zo kort mogelijk in mag, zodat veel kosten aftrekbaar zijn. Wordt een vakantiewoning uitsluitend gebruikt als beleggingsobject en dus niet gebruikt door de eigenaar, dan zijn alle huuropbrengsten belast, alle kosten aftrekbaar en geldt er geen huurwaardeforfait.

De verhuurder van een vakantiewoning krijgt ook te maken met BTW. Als een huis ten minste 140 dagen per jaar voor verhuur beschikbaar is, dan wordt de eigenaar gezien als ondernemer en is alle BTW (op aankoopprijs en onderhoud) aftrekbaar (doorgaans 17,5 procent), terwijl uit de opbrengst 6 procent BTW is verschuldigd. De fiscus past op deze regel de volgende correctie toe: de eigenaar mag geen BTW terugvragen voor de periode dat hij het huis zelf gebruikt.

Eigenaren die een zo hoog mogelijk rendement uit hun vakantiewoning willen halen, moeten ervoor zorgen dat ze zoveel mogelijk kosten kunnen toerekenen aan de verhuurperiode, aldus Kavelaars. “Laat dus zo nauwkeurig mogelijk vastleggen wanneer het huis beschikbaar is voor verhuur. Dan zijn de kosten zoveel mogelijk aftrekbaar. Verder is er fiscaal helaas weinig te regelen om het rendement te verhogen.”

    • Friederike de Raat