Makelaars bespeuren gespannen woningmarkt

HOOFDDORP, 1 FEBR. Wie een huis aan het zoeken is, valt van de ene verbazing in de andere. Het is bijna niet te geloven wat de eigenaren durven vragen voor hun huis dat zo op het eerste gezicht niets, maar dan ook niets aardigs of aantrekkelijks heeft. Ja, een aantal kubieke meters inhoud, maar daarmee is het meeste wel gezegd. De conclusie van de aspirant-koper ligt voor de hand: dit wordt te gek, de woningmarkt is overspannen.

Wat vindt B. van Groenigen daarvan? Is de markt overspannen? De voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is een bedachtzaam man. Hij wil de vraag graag nuanceren. “Ik heb eerder al mijn zorg uitgesproken. We zien een ontwikkeling die zou kunnen leiden tot een overspannen markt.” Eind vorige week leek er weer een nieuwe ronde aan te komen van verlagingen van de hypotheekrente. Het was dit keer Zürich Leven dat het initiatief nam, waarbij het laagste tarief uitkwam op 4,2 procent. Van Groenigen: “Door die renteverlagingen wordt de leencapaciteit vergroot. Als de kopers die extra mogelijkheden om geld te lenen volledig benutten, ontstaat er een ongezonde situatie.”

Van Groenigen voorziet op korte termijn nog geen kopersstaking: “Een makelaar moet zich niet laten leiden door de korte termijn in een overtrokken situatie. Want daarna komen de reacties toch. Je moet je afvragen wat de reacties zijn op de lange termijn. Hoe kun je een signaal afgeven naar de consument?”

Hij wil de klanten waarschuwen: “Als je geen enkel signaal afgeeft, kan de verkoper gaan overvragen.” Zover is het volgens hem nu nog niet, maar de kooplustige klant kan toch op enig moment afhaken. Zodra hij besluit te wachten op betere tijden, krijg je alsnog te maken met een kopersstaking.

Van Groenigen heeft een advies: “Het kan nooit kwaad om even na te denken, om iets voorzichtiger te zijn.” Soms vindt hij het in individuele gevallen zelfs noodzakelijk een klant te waarschuwen. Is diens financiële polsstok niet te kort? De NVM-makelaar heeft hier, als deskundig adviseur, zeker een maatschappelijke taak, meent de voorzitter.

De grootste knelpunten op de markt van bestaande woningen ziet Van Groenigen bij de appartementen voor de starters op de woningmarkt en bij de standaard eengezinswoningen. Als gevolg van de snelle en scherpe prijsstijging van bestaande eengezinswoningen moeten starters uitwijken naar de appartementen. Voor de meesten van hen geldt dat zij liever meteen een eengezinswoning zouden betrekken, maar dat is financieel onhaalbaar. De sterke vraag naar die tweede keuze, het appartement, drijft echter ook de prijs op. Het tekort aan aanbod ziet Van Groenigen op tal van plaatsen. Was tot voor kort de regio Utrecht berucht, hij ziet ook spanningen op de woningmarkt in de hele Randstad, en “het loopt ook al door naar andere provincies”.

Zittende bewoners zouden volgens Van Groenigen in de verleiding kunnen komen om juist nu de woningmarkt op te gaan. Hun inkomen is gestegen, ze kunnen een fraaie winst maken op hun eigen huis, de hypotheekrente en de inflatie zijn veel lager dan ze sinds lang gewend zijn. Maar dan is er een probleem. “Het nieuwe aanbod is veel te gering.”

Van Groenigen ziet een essentieel verschil met de hausse van 1978 die veel kopers later nog lelijk is opgebroken. “De financieringsconstructies van toen zie je nu niet meer. Gelukkig zijn de financiers nu veel voorzichtiger dan in '78. De groeihypotheek, de absurde verwachtingen die daaraan ten grondslag lagen...” Hij kan zijn afgrijzen maar nauwelijks verbergen. Het vertrouwen in de waarde van onroerend goed kreeg destijds, na het instorten van de prijs, een gevoelige knauw. Het wegvallen van dat vertrouwen is wel het laatste waar een makelaar op zit te wachten.

In de buurt van de grote steden komen nu versneld omvangrijke bouwstromen op gang. In het kader van de VINEX, de Vierde Nota Extra Ruimtelijke Ordening, zullen in hoog tempo nog tienduizenden woningen worden gebouwd in een verhouding van 70 procent koopwoningen en 30 procent sociale huurwoningen. Ondanks de aanvankelijke vertragingen bij het ontwikkelen van de plannen, komen er op afzienbare termijn grote aantallen koopwoningen beschikbaar.

Van Groenigen is daarmee ingenomen, het aanbod wordt immmers vergroot. Maar hij wil er wel een kanttekening bij plaatsen: “De ontwikkelaars onderkennen de gevolgen als er grote aantallen woningen tegelijk op de markt komen. Geleidelijkheid is van het grootste belang. Aan de vooravond van een massaal aanbod in de nieuwbouw zouden aspirant-kopers hierop kunnen gaan wachten. De markt voor bestaande woningen zou hierdoor kunnen stagneren.”

Het liefst zou hij zien dat alle betrokkenen de koppen bij elkaar steken. “Alle marktpartijen - de woningbouwverenigingen, de gemeenten, de ontwikkelaars en de makelaars - zouden in een structureel overleg de signalen uit de markt moeten benutten.”

Werkt de woningmarkt dan niet uit zichzelf? Is het een imperfecte markt? Van Groenigen wil zich niet laten aanwrijven dat hij de markt zou willen beïnvloeden. Hij bekijkt het praktisch: “Als betrokken partijen maar van elkaar horen wat de woonconsument wil, dan kan daarop worden ingespeeld. Dan werkt de markt. Het aanbod kan dan - veel beter dan nu het geval is - aansluiten bij de vraag. De aanbieder van koopwoningen zal met een zeer gedifferentieerd aanbod moeten komen. En voor de kennis daarvan kan hij terecht bij de makelaar.”

Van Groenigen heeft een hekel aan hollen en stilstaan, aan een extreme vraag met dito prijzen en daarna een ingeklapte markt met alle narigheid van dien.

Voor de verzamelde makelaars in de NVM ziet Van Groenigen dan ook een nieuwe taak weggelegd. Vanaf 1974 heeft de NVM alle transactiegegevens vastgelegd. Wie een huis wil kopen dat eerder door bemiddeling van een NVM-makelaar in andere handen is overgegaan, kan snel en gemakkelijk de verkoopgeschiedenis van dat huis te weten komen. Al die gegevens vormen een rijke bron om inzicht te krijgen in de aankoop en verkoop van woningen. De NVM bestrijkt met haar 2500 leden naar schatting 60 tot 70 procent van de markt voor koopwoningen. Wat nu al aan gegevens beschikbaar is over het aanbod, wil de NVM ook gaan verzamelen over de vraag. “De makelaar die in zijn eigen gebied werkzaam is, en daar de markt kent, wordt voortdurend geconfronteerd met klanten die een woning zoeken. Al die vragen bij elkaar, voor heel Nederland, zouden vastgelegd en verzameld kunnen worden, en dat uiteraard geanonimiseerd.” Daarmee kan de markt beter werken, vindt hij.

Het bezit van die gegevens over de vraag moet heel interessant zijn voor bouwers en ontwikkelaars. Hoe moet de NVM daarmee omgaan?

Van Groenigen: “Als de NVM-makelaar aanschuift voor advies, moet daarvoor worden betaald. Wie dat advies krijgt, kan er immers zijn voordeel mee doen. Het is daarbij wel van belang dat de makelaar onafhankelijk blijft, de ontwikkelaar moet zelf bepalen wat hij gaat bouwen.”

En wie weet, als daarna een bouwstroom op gang komt die goed aansluit op de vraag, dan zal zeker een deel van die omzet toevallen aan de makelaars die in dat gebied hun diensten aanbieden.

Van Groenigen heeft zelf een makelaardij in Hoofddorp, in het hart van de Haarlemmermeer, vlakbij Amsterdam en Schiphol. Op zijn kantoor werken twaalf mensen. Bij Nieuw-Vennep ligt ook een VINEX-locatie, waar in luttele jaren 5.000 à 6.000 nieuwe woningen worden gebouwd. De bevolking van Nieuw-Vennep zal daardoor nagenoeg verdubbelen. Genoeg werk aan de winkel, ook voor Van Groenigen.

Maar is bijvoorbeeld ook de Haagse woningmarkt interessant voor hem? Het antwoord laat geen ruimte voor misverstanden: “Een makelaar kent zijn eigen markt. Daarbuiten heeft hij niets te zoeken en daar heeft hij zijn klanten ook niets te bieden.”