Woningtekort is veel groter dan Vrom heeft uitgerekend

Staatssecretaris Tommel van volkshuisvesting praat morgen met de Tweede Kamer over het woningtekort. Volgens Vrom valt het best mee met de woningnood. Het tegendeel is het geval, meent W. Schrieks. Vrom vergelijkt namelijk appels met peren op de woningmarkt.

In het najaar van 1995 meldde staatssecretaris Tommel van volkshuisvesting per brief aan de Tweede Kamer dat de 'woningbouwopgave' reuze meevalt. Hij komt uit op een noodzakelijk bouwprogramma van iets meer dan 70.000 woningen per jaar (tot 2004). De basis voor het bouwprogramma is het 'Woning Behoefte Onderzoek', dat eens per vier jaar wordt gehouden onder 60.000 huishoudens. Daaruit zou blijken dat er een woningtekort bestaat van 132.000 woningen.

Niemand beschikt over uitgebreider onderzoeksmateriaal, zodat het lastig lijkt de staatssecretaris tegen te spreken. Toch moet dat gebeuren, want de conclusie die de heer Tommel trekt is fout, en de gevolgen daarvan zijn groot. Het probleem is dat er in kwalitatieve zin sprake is van een veel groter woningtekort dan de 132.000 waarvan VROM uitgaat. Dat blijkt uit hetzelfde Woning Behoefte Onderzoek.

Het tekort moet worden afgeleid uit twee gegevens. Ten eerste een overschot van 190.000 huurwoningen. Dat zijn 190.000 huishoudens die op zoek zijn naar een koopwoning. Ten tweede een tekort van 320.000 koopwoningen. Dit betekent dat het tekort dus ten minste 320.000 woningen bedraagt. Als rekening wordt gehouden met de gewenste locaties van de woningen, is het tekort nog groter.

Bezien we alleen de huishoudens die willen verhuizen naar een andere woning, dan blijkt al dat ook het overschot aan huurwoningenbestaat uit tekorten in een aantal regio's en (grotere) overschotten in andere. Zo is er een tekort aan 8.000 huurwoningen boven de 790 gulden per maand in de regio's Amsterdam, Haarlem, IJmond, terwijl er voor de rest van Nederland in deze categorie een overschot is van 38.000 woningen. Per saldo is er een overschot aan goedkope kleine huurwoningen, dat door VROM geheel wordt weggestreept tegen een tekort aan grote duurdere koopwoningen - terwijl de categorieën te veel verschillen om dat wegstrepen te rechtvaardigen.

Eigenlijk maakt het ook niet meer uit wat de volkshuisvesters over de woningbouw te melden hebben, want er is geen bouwprogramma meer. De omvangrijke subsidies die tientallen jaren lang hebben bestaan, en die ertoe leidden dat een minister werd afgerekend op het halen van het bouwprogramma, zijn verdwenen. Nadat de omvang van de woningbouw jarenlang is bepaald door de volkshuisvesters, wordt nu echter de fakkel overgenomen door de planologen. Het politiek vastgestelde, veel te lage, bouwprogramma van 70.000 woningen per jaar is namelijk tevens ineens het maximum geworden voor de beschikbare bouwlocaties.

Uitgaande van het minimale programma blijken er volgens het VINEX-beleid juist voldoende woningbouwlocaties beschikbaar te kunnen komen. Zelfs de vorig jaar aangekondigde verruiming van de bouwlocaties met 24.000 woningen in de regio Amsterdam wordt weer ingetrokken. De vanouds bekende 'contingentering' met subsidies wordt hiermee in feite vervangen door een contingentering met locaties. Maar nu niet alleen voor de gesubsidieerde sector, ook voor de vrije-sector woningen. De invloed van de overheid op de woningbouw wordt hiermee nog veel groter dan in het verleden het geval was. Door de mogelijkheden om woningen te bouwen te beperken tot veel minder dan de vraag creëert de overheid bewust schaarste.

In zo'n situatie zijn er altijd enkele winnaars en veel verliezers. Winnaars zijn degenen die de schaarse bouwgrond en bestaande woningenbezitten. Die zien de waarde ervan sterk stijgen. Zo is de gemiddelde prijs van bestaande eensgezinswoningen in de agglomeratie Den Haag in de periode 1990-1994 meer dan verdubbeld. In gebieden waar de schaarste minder is, is in deze periode soms zelfs een prijsdaling tot stand gekomen (met 25 procent in de regio Delfzijl). Voor huishoudens die de mogelijkheid hebben om uit de Randstad te vertrekken, is dat een prima ontwikkeling.

Huishoudens die deze mogelijkheid (nog) niet hebben, ondervinden geen voordeel van de prijsstijging van hun bezit. Andere woningen in de omgeving worden immers ook veel duurder. Ook de nieuwe woningen die op de VINEX-locaties moeten worden gebouwd, worden duur. De gemeenten verhogen daar namelijk de grondprijzen, evenals de te realiseren dichtheden en genereren daarmee een steeds grotere bron van inkomsten.

Verliezers zijn om te beginnen de huurders in de Randstad. Het wordt voor hen steeds moeilijker een koopwoning tegen een redelijke prijs te bemachtigen. Dit leidt natuurlijk tot vraaguitval. Omdat er onvoldoende wordt doorgestroomd, komen er bovendien te weinig goedkope bestaande woningen vrij voor de startende huishoudens. Maar die moeten uiteindelijk wel gehuisvest worden. Dus moeten er toch de nodige goedkope woningen worden gebouwd, ondanks het overschot in die categorie (dat ontstaat als de bewoners van die woningen, conform hun wensen, kunnen verhuizen naar koopwoningen). Bij gebrek aan subsidies worden de kosten van die goedkope woningen deels verhaald op de nieuw te bouwen duurdere sector.

Die worden daardoor nóg duurder, terwijl ze relatief al te duur waren. Dat leidt tot verdere vraaguitval in de VINEX-locaties. Dit kan er zelfs toe leiden dat het minimale bouwprogramma van 70.000 woningen niet zal worden gehaald. Dat biedt de planologen dan weer de kans om nog minder locaties voor woningbouw te bestemmen, zodat de schaarste weer verder toeneemt, met de hierboven aangegeven gevolgen.

Al met al wordt er een beleid gevoerd waarbij de woningbehoefte wordt genegeerd. Aan de grote vraag kan niet worden voldaan en Nederland wordt gehuisvest in woningen waar men eigenlijk niet voor kiest. Gecombineerd met de breed uitgemeten schaarste aan bouwlocaties leidt dit ertoe dat bij velen het idee is ontstaan dat men nu de laatste kans heeft om nog tegen een redelijke prijs een woning te kopen. Dat leidt ertoe dat het aantal woningaankopen eind 1995 is gestegen tot het hoogste aantal van de afgelopen jaren.

In NRC Handelsblad van 7 januari ('Door de huizenmarkt waart de geest van de jaren zeventig') is aandacht gevraagd voor de vrees van de Nederlandse Verenigingvan Makelaars (NVM) dat de prijzen van bestaande woningen hoog worden opgedreven als er onvoldoende nieuwbouw wordt gerealiseerd om aan de vraagte voldoen. Die situatie zal zich ten gevolge van het kabinetsbeleid zeker gaan voordoen. Niet alleen worden er ten gevolge van dat beleid door sommigen woekerwinsten gemaakt, maar bovendien worden de bouwbedrijven die wel de mogelijkheid hebben om aan de woonwensen te voldoen op korte termijn geconfronteerd met een grote overcapaciteit.

Bovengenoemde nadelen zouden worden voorkomen als de overheid niet zo rigoureus een beleid zou volgen dat is gericht op schaarste in de woningbouw. Deze op Verelendung gerichte aanpak moet stoppen. Er moet meer ruimte worden geboden aan bouwers om tegen zo laag mogelijke kosten te voldoen aan de huidige vraag naar woningen. Handhaven van de woningbouwproduktie op ruim 100.000 woningen in plaats van 70.000 leidt ertoe dat jaarlijks extra 0,05 procent van de grond die nu voor land- en tuinbouw wordt gebruikt een woningbouwbestemming moet krijgen.