Rijk met lening

“Mijn vrouw, de baby en ik wonen in een eigen huis in Den Bosch. We gaan binnenkort verhuizen naar een groter huis. Aan de verkoop van het oude huis denken we 80.000 tot 100.000 gulden over te houden. Het nieuwe kost 590.000 gulden, exclusief kosten voor de transportakte, makelaar en overdrachtsbelasting. Dat willen we zeer flexibel financieren tegen de laagst mogelijke maandelijkse lasten. We zitten in tariefgroep 2 (belastingplichtigen met één basisaftrek) en het 60 procent-tarief van de inkomstenbelasting.” Zo schrijft een lezer.

Volgens zijn bank zijn er twee hypotheekvormen geschikt: een 100 procent spaarhypotheek en een combinatie van die vorm met een aflossingsvrije hypotheek. Een spaarhypotheek bestaat uit een hypotheek waarop niet wordt afgelost (dus blijft de rente-aftrek maximaal) en een verzekering waarin de aflossing door betaling van premies belastingvrij wordt gespaard, tot het geïndexeerde maximum van thans 249.000 gulden per persoon en 498.000 gulden per paar. Dat half miljoen lijkt nu niet voldoende om een hypotheek van 590.000 gulden af te lossen, maar door de indexering loopt het maximum vanzelf op. De rente op de spaarpremies en de hypotheek zijn aan elkaar gekoppeld om te voorkomen dat de verzekeringsuitkering achterblijft bij de hypotheekschuld.

Verder geeft de bank nog drie alternatieven. Gebruik 'eigen geld' voor de financiering en druk zo de hoogte van lening en lasten. Financier 125 procent van de executiewaarde (525.000 gulden) met een van de twee genoemde vormen, dan is de rente-aftrek maximaal. Het derde alternatief is een aanvulling op het tweede: storting van extra spaarpremies in het begin (een hoog-laag constructie) waardoor de maandelijkse lasten dalen.

Hoe kunnen we een weloverwogen keuze maken, vraagt de briefschrijver. Antwoord: door advies te vragen bij vijf verschillende banken, verzekeraars, hypotheekbemiddelaars en andere adviseurs/verkopers. Onafhankelijk advies geven de vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Een derde bron is de Stichting Woonnut die objectief en uitsluitend schriftelijk (Postbus 82302, 2508 EH Den Haag) advies geeft over het kopen van een huis en hypotheken, en de weg wijst naar meerdere financiers, zonder zelf hypotheken te verkopen.

Woonnut meent dat wonen belangrijk is, maar dat er ruimte moet blijven voor prettige en nuttige zaken. Woordvoerder M. Bakker: “Wij vinden dat er te hoge hypotheken worden verstrekt. Ook volgens de normen die gelden voor de Nationale Hypotheekgarantie. Eenzelfde ernstige situatie als eind jaren zeventig, begin jaren tachtig is niet ondenkbaar. Toen overtrof het totaal van de uitstaande leningen de gedaalde waarde van het onroerend goed. Zo'n waardedaling is ook nu mogelijk.”

Bakker constateert dat mensen op financieel gebied weliswaar mondiger zijn dan twintig jaar geleden, maar in hypotheken nog even onnozel handelen. “Ze gaan in op één aangevraagde offerte, blijkbaar blij dat ze zo'n groot bedrag mogen lenen. Men stuurt ons zelden een offerte ter beoordeling.” Die opmerking vraagt om een reactie. Hoe beoordeelt Woonnut de brief van de lezer uit Den Bosch? Als volgt.

Kies voor de spaarhypotheek als basis en vermijdt variaties. Bijvoorbeeld die waarbij de spaarpremies worden belegd in aandelen. Of een deel van de totale schuld als aflossingsvrije hypotheek. Dat is nu een rage. Het is beter in de levensfase met inkomen uit arbeid zoveel mogelijk af te lossen of te sparen via een verzekering. Mede als 'appel voor de dorst'. Elke variatie biedt onnodige risico's.

Leg de rente voor minimaal tien jaar vast en bezwijk niet voor de verleiding van de huidige lage rente met een korte looptijd. De rente gaat vast weer stijgen. Variabele rente is uit den boze, want op termijn is verdubbeling van de rentelasten dan mogelijk.

Het nieuwe huis van 590.000 gulden komt met de kopers kosten ongeveer op 655.000 gulden uit. Blijft er na verkoop van het oude huis 80.000 over, betaal dan 65.000 aan en reserveer 15.000 voor verhuizing en herinrichting. De hypotheek komt daarmee op 590.000 gulden. Voor deze tweeverdieners zal dit waarschijnlijk haalbaar zijn, mits het tweede inkomen blijvend is. Het fiscale voordeel van de rente-aftrek bedraagt 60 procent. Daar staat de bijtelling 'huurwaarde eigen woning' tegenover. Daarom bedraagt het belastingvoordeel per saldo circa 45 procent en geen 60 procent.

Is met die 65.000 gulden aanbetaling elders een hoger rendement te halen, vraagt de lezer. Bijvoorbeeld met beleggen. Misschien, stelt Woonnut, maar de huizenprijzen lijken op een top en zullen in de nabije toekomst dalen. Dan is die 65.000 eigen geld een welkome buffer om te voorkomen dat de hypotheekschuld de lagere prijs van de woning te ver overschrijdt.

Het storten van extra spaarpremies in het begin (de hoogste premie mag niet meer bedragen dan 10 maal de normale premie) is aan te bevelen. Doordat er meer geld langer uitstaat, dalen de maandelijkse lasten.

Woonnut adviseert samengevat het volgende. Neem een spaarhypotheek van 590.000 gulden, betaal 65.000 aan en los in het begin extra af door hogere spaarpremies, wanneer het budget dit toelaat.