Door de huizenmarkt waart de geest van de jaren zeventig

DEN HAAG, 6 JAN. De geest van de jaren zeventig waart door de Nederlandse woningmarkt. Na vier onstuimige jaren, waarin de prijzen van bestaande huizen met bijna een derde stegen, leek de huizenmarkt vorig jaar te kalmeren. Nu blijkt uit gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) dat de prijsstijging onverwacht heeft doorgezet.

Vier procent bedroeg die stijging vorig jaar, tot van 237.900 gulden. Dat lijkt bescheiden, maar de stijging vond voor het overgrote deel in de tweede helft van het jaar plaats. Een aanhoudend grote vraag en achterblijvende nieuwbouw drijven de prijzen van bestaande woningen op en door de lage hypotheekrente, die het afgelopen jaar met zo'n twee procent daalde, zijn huizenkopers in staat meer geld te lenen - en bereid dat te betalen.

Het aantal dagen dat een huis gemiddeld in de verkoop stond nam in 1995 toe van 64 dagen naar 75 dagen, en dat leek aanvankelijk ook een teken van rust. Maar in het laatste kwartaal is de verkooptijd al weer terug op het niveau van begin 1994, de hoogtijdagen van de gekte op de woningmarkt. Het aantal woningaankopen steeg tussen september en december plotseling tot het hoogste in drie jaar.

NVM-voorzitter B. van Groenigen zei gisteren rekening te houden met de mogelijkheid van een verdere prijsstijgingen, die de waarde van woningen tot een overspannen niveau kunnen tillen dat doet terugdenken aan eind jaren zeventig. Toen verdubbelden de huizenprijzen in drie jaar tijd tot een gemiddelde hoogte van 198.000 gulden in 1978. De daaropvolgende ineenstorting tot 138.100 gulden in 1982 was voor degenen die op de top van de markt hadden gekocht een financiële ramp.

Is de geschiedenis zich aan het herhalen? Er is een enorm verschil tussen die jaren van hoge inflatie en rente en het klimaat van lage inflatie en rente van nu. Maar er bestaan ook belangrijke parallellen. Een daarvan is door de NVM gevreesde wanverhouding tussen bestaande bouw en nieuwbouw. Eind jaren zeventig kon nieuwbouw de vraag naar woningen niet bijbenen en dreef te stroom van nieuwkomers op de huizenmarkt de prijzen van bestaande woningen hoog op. Nu dreigt een vergelijkbaar tekort. In het jongste landelijke ruimtelijke-ordeningsplan, de 'VINEX-nota', is weliswaar afgesproken dat de komende 5 tot 7 jaar 485.000 woningen nieuw worden gebouwd, maar bouwvergunningen zijn nog nauwelijks afgegeven. Zoals het nu naar uitziet wordt ook 1996 een jaar van stagnatie. Nieuwbouw door gemeenten zal grotendeels bestaan uit het invullen van de overgebleven lege plekjes op de bestaande stadsplattegrond. Intussen blijft, door aanhoudende vraag naar huizen tussen 2,5 en 4 ton de markt van bestaande woningen zeer krap. De zorgen van de NVM gelden niet alleen een explosieve prijsstijgingen, maar ook daarna. Toen einde jaren zeventig en begin jaren tachtig de nieuwbouw alsnog goed op gang kwam had dat dramatische gevolgen voor de opgeblazen huizenprijzen. Wat gebeurt er ditmaal als de 485.000 VINEX-woningen na verloop van tijd alsnog op de markt komen?

Het grootste drama van de vorige luchtbel voltrok zich onder de huizenbezitters die zich hadden laten verleiden tot het nemen van een veel te hoge hypotheek, om vervolgens de tegenwaarde van hun huis te zien kelderen. Berucht van eind jaren zeventig is de 'groeihypotheek', waarbij het maximum te lenen bedrag werd vastgesteld in de veronderstelling dat de lonen sterk zouden stijgen en de huizenprijs verder opliep. Er waren varianten waarbij de huizenbezitter een aantal jaar niets hoefde af te lossen, want in de toekomst zou zijn sterk gestegen inkomen hem er makkelijk toe in staat stellen het verzuimde bedrag in te halen. De variabele rente die gebruikelijker was dan nu, had een extra verwoestend effect toen begin jaren tachtig de rente fors opliep.

Nu, halverwege de jaren negentig is niet alleen het inkomen, maar ook de sterk gedaalde rente (zo'n twee procent in een jaar tijd) de bepalende factor. “Iemand met een inkomen van 50.000 gulden kan alleen al door de gedaalde rente tegen de veertigduizend gulden meer lenen,” rekende Van Groenigen gisteren voor. Veel hypotheekgevers hebben nieuwe lokkertjes voor hun cliënten, waaronder het 'instaptarief'; dat is een lage rente van soms nog geen 5 procent die het eerste jaar moet worden betaald, en die veel lager is dan het niveau waarop de hypotheek later moet worden vastgezet. Door de dreigende krapte op de woningmarkt komen huizenkopers in de verleiding het maximum dat ze kunnen lenen ook in te zetten bij de aankoop van een woning. En dat maximum stijgt, ook al omdat het tweede inkomen van een tweeverdienershuishouden al geruime tijd volledig wordt meegeteld bij het berekenen van het maximale hypotheekbedrag.

Hoe hoog zijn de huizenprijzen op dit moment? Teruggerekend voor inflatie zal de prijs van de gemiddelde woning nog tienduizenden guldens moeten stijgen om de top van 1978 te evenaren. En tegenover de prijsopdrijvende factoren op de woningmarkt staat dat de stijging van de huren dit jaar volgens Van Groenigen kan meevallen. Juist de hogere huren waren de laatste jaren een prikkel voor consumenten om een huis te kopen. Bovendien is het geen uitgemaakte zaak dat de rente zo laag blijft als nu: de meeste banken zien een stijging in de loop van dit jaar. Als de gemeenten bovendien meer haast maken met het afgeven van bouwvergunningen voor de VINEX-nieuwbouw, kan dat dit jaar dempend op de prijsvorming werken, omdat aspirant-huizenkopers zich dan al contractueel vastleggen en van de markt verdwijnen.