Duitse interesse vastgoedmarkt neemt sterk toe

AMSTERDAM, 4 JAN. Duitse beleggers zullen dit jaar een belangrijke rol spelen op de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed. Dat blijkt uit het rapport 'Visie achter de feiten' dat het makelaarsconcern DTZ Zadelhoff gisteren heeft gepresenteerd.

Vorig jaar waren buitenlandse investeerders al goed voor 600 miljoen gulden van de in totaal 3,5 miljard aan investeringen op de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed, even veel als het jaar daarvoor. Duitse vastgoedinvesteerders waren de belangrijkste kopers, met name op de kantorenmarkt. Volgens directeur C. de Jong kan het bedrag het komende jaar ruim verdubbelen, doordat er een groot aantal aankopen op het punt staat te worden afgesloten.

Daarmee vormt de buitenlandse interesse een belangrijke steun voor de kantorenmarkt, die nog steeds wordt gekenmerkt door overaanbod en een leegstand van 9 procent, ongeveer het dubbele van de 'frictieleegstand' die normaal nodig is om doorstroming in de markt te kunnen laten plaatsvinden. Duitse beleggers worden gedreven door lage rendementen op de thuismarkt, een bruto aanvangsrendement van rond de vijf procent op toplocaties, terwijl deze rendementsmaatsaf op toplocaties in Nederland in 1995 tussen de 7,25 procent en 8,25 procent bedroeg - een lichte daling ten opzichte van 1994. Bovendien is er fiscaal voordeel te behalen met beleggingen in Nederland.

Volgens De Jong is de Duitse belangstelling niet te vergelijken met de golf van Zweedse beleggers die in de jaren 1989-1992 naar Nederland kwam. “De Duitsers gaan veel grondiger te werk, en willen alleen toppanden. Ze informeren soms zelfs of de architect van het gebouw auteursrechten kan laten gelden op zijn ontwerp, in verband met mogelijke renovaties of veranderingen. Een zo gedetailleerde benadering maak je niet vaak mee.”

Het aanbod van kantoorruimte in Nederland veranderde in 1995, met 2,7 miljoen vierkante meter, niet ten opzichte van vorig jaar. De opname van kantoorruimte liep terug van 1,24 miljoen vierkante meter tot 1,15 miljoen vierkante meter, hetgeen volgens De Jong vooral te wijten is aan de teruglopende belangstelling van de overheid voor te huren behuizing.

Toch signaleert DTZ Zadelhoff een krapte in de markt voor nieuwe kantoorruimte, met name in de grote steden buiten de randstad, waar op toplocaties in steden als Hilversum en Zwolle de huurprijzen licht stegen. In de Randstad zelf is het beeld wisselend. Zo staat de Rembrandt Tower, de nieuwegebouwde luxe wolkenkrabber bij het Amsterdamse Amstelstation, nog leeg.

Op de winkelmarkt gaat het minder goed. De achterblijvende consumptieve bestedingen werken door in de omzetcijfers van detaillisten, met name in de kledingbranche, waardoor de huren onder druk komen. Op toplocaties in steden als Groningen, Haarlem, Hilversum, Leiden en Leeuwarden moesten de winkelpandeigenaren hierdoor vorig jaar hun huurprijzen met 5 tot 15 procent verlagen. In veel andere steden bleven de prijzen stabiel, terwijl krapte op de Amsterdamse winkelmarkt leidde tot licht hogere huren. Ook dit jaar verwacht DTZ Zadelhoff een verdere neerwaartse druk op de huurprijzen. “De winkelmarkt is erg heet en zal nog wel wat afkoelen”, aldus De Jong. De vraag naar winkelpanden is overigens niet afgenomen, hetgeen Zadelhoff verklaart uit de blijvende vraag van vooral grote winkelketens. Die zijn echter wel steeds kritischer op de huurprijzen, en zijn niet langer bereid toptarieven te betalen.