Amsterdam bouwt dure huizen in goedkope wijken

De Tweede Kamer is bezorgd over het ontstaan van getto's en heeft de regering verzocht 'gedifferentieerd bouwen' te stimuleren. In Amsterdam tekenen woningcorporaties en gemeente binnenkort een convenant waarin ze beloven zich in te spannen voor verscheidenheid in de prijs van nieuwbouw.

AMSTERDAM, 14 DEC. De buurt heet naar oude helden van de Nederlandse sociaal-democratie en zo ziet ze eruit ook. Hoekige plantsoenen, straten en wegen herinneren aan Roosje Vos, Koos Vorrink en dr. E. Boekman. Grauwe bakstenen, karige ramen, deuren zonder opsmuk. Het 'zuidwest kwadrant' van tuinstad Osdorp weerspiegelt de sobere ruimtelijke ordening van Amsterdam eind jaren vijftig. Relatief kleine, goedkope flats, veel kamertjes.

Zo op het oog scheelt er weinig aan de woningen, of het moest een algeheel gebrek aan uitbundigheid zijn. Toch worden hier de komende jaren 3.300 woningen grondig ge- en herbouwd. De reden is door de stedelijke woningdienst Amsterdam zakelijk geformuleerd: “In deze (buurt) is sprake van een concentratie van bewoners met een lage status.” En dat is reden tot bezorgdheid.

Het is de zorg over een tweedeling in de samenleving: dat mensen met een 'hogere status' en die met een 'lagere status' elkaar nooit meer zouden tegenkomen, behalve bij een overval of in een tippelzone. De zorg over segregatie. Staatssecretaris Kohnstamm (grote-stedenbeleid) vermeed gisteren tijdens een symposium het woord 'getto', en had het over 'no go areas': wijken waar mensen niet komen en waar de bewoners juist haast niet meer uit komen.

Osdorp is een goedkoopte-eiland in de stad en trekt daardoor armere mensen aan als een magneet - de 'bewoners met een lage status' van de stedelijke woningdienst. De 'kanshebbers' verlaten de buurt zodra ze het geld ervoor hebben en de gelegenheid zich voordoet op de woningmarkt. De gelegenheid voor meer welvarende Osdorpers ligt aan de overkant van de Slotervaart: de nieuwbouwwijk Nieuw Sloten. “Elke keer als daar een nieuw contingent woningen wordt opgeleverd, loopt het aantal verhuizingen uit Osdorp op tot 15 procent”, zegt G. Pouw die het vernieuwingsproject leidt.

Zeven corporaties ondertekenen deze week een contract, waarin ze zich verplichten hun woningbezit in het zuidwest kwadrant te vernieuwen. Ze gaan 920 overwegend duurdere woningen bouwen, 400 kleine zullen worden gesloopt of samengevoegd. Er worden extra woonlagen op bestaande huizen gezet, van hoekhuizen worden torentjes gemaakt en er komen urban villa's op markante punten. Het Jan van Zutphenplantsoen, nu een rijtje iele blokhuizen, wordt opgewaardeerd tot een lapje goudkust.

Het sleutelwoord is differentiatie en de redenering is dat, mits het aanbod van huizen in de verschillende wijken maar voldoende verscheiden is, er ook verschillende soorten mensen door elkaar gaan wonen. In Amsterdam gaat het dan vooral om duurder bouwen in nu nog goedkope wijken. De stad doet dat - eerst mondjesmaat, tegenwoordig met meer overtuiging - vanaf eind jaren tachtig.

De belangrijkste bouwers in de hoofdstad zijn de woningcorporaties. Vorig jaar zetten zij gezamenlijk nog ruim 1.900 van in totaal bijna 3.500 nieuwgebouwde huizen neer. De particuliere bouwers voegden ruim 1.200 woningen toe, de rest is door de gemeente gebouwd. Gemeente en de inmiddels verzelfstandigde corporaties - die ook de grootste bouwers zijn in de marktsector - zijn gewend elkaar te beschouwen als bondgenoten in de stadsontwikkeling. Binnenkort wordt dat nog eens bevestigd als de partijen een convenant ondertekenen waarbij ze zich een gedifferentieerde opbouw van de stad ten doel stellen.

Aan de kant van de corporaties is wel enig gemopper te horen over het niveau van de grondprijzen. De Amsterdamse federatie van woningcorporaties schreef enkele maanden geleden nog een brief aan wethouder D. Stadig dat de doelstelling van betaalbaar bouwen “ernstig bemoeilijkt” wordt door het streven van het gemeentelijk grondbedrijf naar zo hoog mogelijke grondopbrengsten. Als je dat doet, dreigt directeur G. Anderiesen van de federatie, gaat de markt zijn gang en krijg je vanzelf gesloten, gesegregeerde buurten. Dan is er geen enkele reden meer om woningen in het welvarende stadsdeel Buitenveldert betaalbaar te houden voor arme huurders en moet je nog maar afwachten of je projectontwikkelaars zo gek krijgt dat ze in het zuidwesten van Osdorp in duurdere huizen investeren.

Directeur H. Gerson van het Amsterdams grondbedrijf zegt het niet met zoveel woorden, maar het is duidelijk dat hij vindt dat de corporaties niet moeten zeuren. “De grondprijs bedraagt niet meer dan een kwart van de bouwkosten. Die kan nooit de nekslag voor een project zijn.” Bovendien bepaalt zijn dienst volgens Gerson maar zeer beperkt de grondprijs, dat doet veel meer de markt. “Er zijn mensen bereid in Amsterdam 2.000 gulden per maand te betalen voor een woning van 50 vierkante meter. Ontwikkelaars zien daar een markt in. Als zij plannen maken, beginnen ze met de bouwer te praten en komen in laatste instantie pas bij ons. Als commerciële ontwikkelaars wel brood zien in een project, hoe kan dat dan problemen opleveren voor de corporaties?”

Bij de stedelijke woningdienst deelt men de zorg voor het betaalbaar houden van de woningen wel. Al zegt hoofd van de projectgroep markt J. Karsten erbij dat de corporaties niet naar de gemeente moeten wijzen als ze de kosten van hun investeringen zien stijgen. “Sinds de corporaties zelf verantwoordelijk zijn voor de kwaliteit van de woningen, zijn de kosten van de sociale woningbouw gestegen met eerder 20.000 gulden dan 10.000 gulden per woning. De hoge investeringen waarover zij klagen, komen ook doordat zij goedkope woningen duur verfraaien.”

De projectgroep markt van Karsten moet erop letten dat de huizen, die in de marktsector worden gebouwd, ook in een behoefte voorzien. “De grootste vraag komt uit het middensegment, daar moeten we voor bouwen. Huizen van verschillende grootte tussen de 200.000 en 300.000 gulden.” Volgens zijn baas, directeur A. Vos van de stedelijke woningdienst, “ontwikkelt zich langzamerhand een kopersmarkt” bij de traditioneel op huren ingestelde Amsterdammers.

Maar, of het nu door de prijzen van het grondbedrijf komt of door de marktwerking, de prijzen in de hoofdstad neigen tot snelle stijging. Karsten: “Als Amsterdam niet uitkijkt, prijst het zich uit de markt. Wat we in de markt zetten, wordt steeds duurder. De gemeente gaan steeds meer op zoek naar de marges van de prijs.” Volgens directeur Vos wordt steeds naar het evenwicht gezocht tussen de noodzaak van woningbouw - Amsterdam moet tot 2000 elk jaar 4.000 woningen bouwen - en een redelijke grondprijs. Om nieuwbouw te kunnen blijven betalen terwijl het rijk zijn subsidies terugschroeft, moet de gemeente de grondprijs wel verhogen.

Wethouder D. Stadig is verantwoordelijk voor zowel de volkshuisvesting als het grondbedrijf en moet dus de behoefte aan differentiatie afwegen tegen de het niveau van de grondprijzen vanachter een en hetzelfde bureau. “Het werkt elkaar tegen”, zegt Stadig. “dat is waar.” Maar hij ziet weinig ruimte om grondpolitiek te voeren. Op het enige instrument dat een bestuurder daarvoor heeft, bouwsubsidies, is de laatste jaren ernstig bezuinigd. Vijf jaar geleden had zijn voorganger Genet nog 500 miljoen per jaar te verdelen. Stadig moet het nu doen met 100 miljoen en dat bedrag wordt in 1997 nog eens gehalveerd.

Stadig heeft zijn hoop gevestigd op een voorstel van de Tweede Kamer waarin het kabinet wordt gevraagd een “samenhangend pakket van maatregelen binnen de volkshuisvesting” te ontwikkelen om het ontstaan tegen te gaan van segregatie in de grote steden. Maandag hebben de vier grote steden ook nog eens een brief aan staatsecretaris Tommel (volkshuisvesting) met het verzoek van gedachten te wisselen over de subsidiëring van duurdere nieuwbouw. Stadig waarschuwt: “Door de lage stand van de rente kan de regering zich permitteren de woningprijzen te laten oplopen. Maar ik hoop dat ze een scenario hebben voor als de rente plotseling stijgt: dan wordt het veel moeilijker om al die huizen die we nu bouwen, te verkopen.”

Als de prijsontwikkeling te hard doorzet, zal ze de wens doorkruisen om vooral de Amsterdammers in hun eigen stad of buurt te laten doorstromen naar duurdere woningen. “Het heel dure segment”, weet ook grondbedrijfdirecteur Gerson, “is wat je noemt een dunne markt. Daar opereren mensen die gemakkelijk kunnen kiezen, dus ook gemakkelijk naar een andere woonplaats kunnen dan Amsterdam. Het is riskant om veel voor deze mensen te bouwen. Aan de ene kant is het voor het grondbedrijf interessanter om een huis van 4 ton dan van 3 ton te hebben. Maar aan een leeg huis van 4 ton hebben we nog minder.”

Er is een 'natuurlijke' bovengrens, maar die ligt ver buiten het bereik van de doelgroep van het differentiatiebeleid. De Rotterdamse ontwikkelaar Eurowoningen stootte er zijn hoofd tegen toen die 16 'parelwoningen' aan de IJ-oever probeerde te verkopen. Niemand wilde voor 1 miljoen gulden in de schaduw van het Emerald Empire complex wonen. De woningen worden nu aangepast.