'Op papier bouwen is makkelijk, maar uitvoeren is van geheel andere orde'

ROTTERDAM, 11 DEC. Het op papier zetten van een masterplan voor grote bouwprojecten gaat nog wel. Daar is de overheid heel bedreven in. Maar het daadwerkelijk laten uitvoeren van zo'n plan, binnen de daarvoor gestelde termijnen en zonder de kosten te overschrijden, is een opgave van een heel andere orde.

J.J.C. van Rijs vraagt zich als man van de (bouw)praktijk in gemoede af of de komende bouwstromen in de grote VINEX-locaties soms niet te hoog gegrepen zijn. In het kader van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) moeten in hoog tempo nog honderdduizenden woningen worden gebouwd dichtbij grote steden en in hoge dichtheden.

Van Rijs: “Bij Ypenburg moeten vier gemeenten samenwerken en tegelijk onderhandelen met marktpartijen. Het gaat daar om 12.000 woningen, waarvan er 10.000 vóór het jaar 2005 gebouwd moeten zijn. Voor dat proces is te weinig tijd. Het overleg tussen de verschillende partijen kost heel veel tijd, vertragingen kosten geld, en dat gaat weer ten koste van de kwaliteit.”

In Cobouw, het dagblad voor de bouw, constateert de burgemeester van Spijkenisse, L. Vleggeert, na vijf jaar onderhandelen over de bouw in de VINEX-locaties in de Stadsregio Rotterdam: “Door alle problemen tussen rijk, stadsregio en bouwgemeenten liggen we een jaar achter op het schema. Er zal hard gewerkt moeten worden om de bouwopgave in 2005 te voltooien.”

De markt moet al die woningen in de VINEX-locaties zien te bouwen onder de voorwaarden die de overheid heeft gesteld. Zo is een verhouding van 70/30 tussen de koopsector en de sociale woningbouw voorgeschreven.

Van Rijs: “Het is sterk gericht op de markt. Dan moet je waarborgen scheppen, daar is nu nog een vacuüm.” Als er enige vertraging ontstaat, of als die verhouding 70/30 zou veranderen, kunnen sommige van die locaties in grote problemen komen, voorziet Van Rijs. In gebieden die veel meer sociale woningbouw te verstouwen krijgen, komt de financiering in gevaar. “Als er, zeker bij grote locaties, meer in de sociale sector gebouwd moet worden, kom je in botsing met de grondexploitatie. De bouwopgave is ook een economische opgave, ook door lagere subsidies van het rijk. Het wordt dan primair een zaak van de grondexploitatie.” Het wegvallen van een pakket duurdere koopwoningen op duurdere grond ten gunste van woningwetwoningen slaat dan een gat in de totale exploitatie van het plan. Deze waarschuwing wil Van Rijs duidelijk laten horen.

VINEX-locaties die dicht bij elkaar liggen, zoals bij Den Haag, kunnen in een concurrentiestrijd verwikkeld raken. Van Rijs: “Ze zijn nu allemaal in ontwikkeling, en ze mikken allemaal op hetzelfde segment. Maar als de vraag verandert, krijg je iets heel anders dan in de oorspronkelijke planning besloten lag.”

Van Rijs weet uit ervaring wat er komt kijken bij het maken van plannen en bij het uitvoeren daarvan. Hij werkte 25 jaar bij MBO (Maatschappij voor Bedrijfsobjecten), nu een onderdeel van ING Vastgoed, en als bouwdirecteur was hij betrokken bij de Amsterdamse Poort in de Bijlmermeer, hij werkte aan Driepoort op Schiphol, op het Zuidplein in Rotterdam, aan de IJ-oevers in Amsterdam, en hij was de bouwdirecteur van de NMB-bank in de Bijlmer.

Van Rijs wijst op de uitdaging voor de stedebouwers als er grote aantallen woningen worden gebouwd. “Sommige steden breiden zo'n twintig procent uit. Kijk naar Zwolle, naar de locatie Stadshagen, die als motto 'Stadsdeel aan het Zwarte Water' heeft gekregen. Daar moeten 9.000 woningen komen, waardoor Zwolle zal groeien van 100.000 tot 125.000 inwoners. Het gaat dan om het ontwikkelen van een heel gebied.”

Sommigen, zoals de Delfste hoogleraar H. Priemus, vrezen dat de VINEX-locaties “vlees noch vis” worden. Het lijkt in de verste verte niet op het 'lekker buiten wonen' in een suburbane omgeving met twee woningen onder één kap, wat veel bovenmodale woningzoekers wensen, en ondanks het door minister De Boer voorgeschreven compacte bouwen wordt het ook niet echt stedelijk. Van Rijs: “Daar ben ik ook benauwd voor, en des te meer naarmate het volume toeneemt.”

Hij hamert erop dat de gebieden die nu zo snel volgebouwd zullen worden, een goede aansluiting krijgen op de bestaande stad. De grote projectontwikkelaars en financiers die bouwen in de nieuwe VINEX-locaties gaan uit van een positieve cashflow om de risico's te beperken. Van Rijs: “Er moet eerst verkocht worden. Daarna kun je de produktie op gang brengen, ook van de infrastructuur.” De goede aansluitingen moeten er op tijd zijn. Als die te laat tot stand komen, vreest hij, zit iedereen al in de auto.

Een voorbeeld is de Leidsche Rijn, de grote bouwplaats ten zuidwesten van Utrecht bij Vleuten, waar 20.000 woningen vóór 2005 en 10.000 woningen vóór 2015 moeten komen. Het bouwen van woningen en de aanleg van infrastructuur moeten gelijk op gaan. Van Rijs: “Ten behoeve van de Leidsche Rijn wordt de A2 verlegd en er komen drie bruggen over het Amsterdam-Rijnkanaal.”

Vergelijkbare opgaven spelen bij de VINEX-locaties in het zuidelijk deel van de Randstad, bij Leidschendam, Wateringen en Ypenburg. Dat gebied wordt doorsneden door snelwegen en spoorlijnen. Daarom moet volgens hem vroegtijdig worden geïnvesteerd in de aanleg van de noodzakelijke aansluitende infrastructuur.

Met het bouwen in de nieuwe woongebieden zijn grote bedragen gemoeid, en de risico's zijn navenant. Een gebied met 10.000 woningen vergt al gauw een bedrag van twee tot drie miljard gulden. Vroeger werd dat veel meer centraal geregeld, door de provincies en de rijksoverheid. Maar als gevolg van de decentralisatie van het volkshuisvestingsbeleid en door de veranderde rol van de marktpartijen zijn er nu veel verschillende partners bij betrokken op een lager niveau. Van Rijs: “Dat is veel moeilijker te managen. De know-how voor die gebiedsontwikkeling ontbreekt nog in een aantal gevallen. Het is een stedelijke uitdaging. Er moeten complete steden worden gebouwd. Vergelijk het eens met het fabriceren van auto's voor een bedrag van 2 of 3 miljard gulden. Hoeveel management komt daar niet bij kijken?”

Omdat de VINEX-locaties als zelfstandige economische eenheden ontwikkeld worden, gaan de grote project-ontwikkelende bouwers en hun financiers een steeds grotere rol spelen. Van Rijs: “Bedrijven die naast de woningbouw ook civiele werken in hun pakket hebben, kunnen hun investeringen nog terugverdienen. Zij hebben verschillende 'terugverdienmomenten'. Maar wie slechts één specialisme beheerst, moet dat in één arbeidsgang terugverdienen.”

Cruciaal is het bezit van de grond. In de VINEX-nota was in grote lijnen te achterhalen waar grond moest worden gekocht. Omdat de overheid de grondkosten wil drukken, koopt ze nu grond terug tegen een lagere prijs. De ontwikkelaar die eerder 40 à 50 gulden per vierkante meter heeft betaald, verkoopt die grond nu aan de overheid terug voor 20 à 30 gulden per meter. Om dat verschil goed te maken, verstrekt de overheid bouwrechten.

De wettelijke regelingen in het kader van de grondpolitiek schieten volgens Van Rijs tekort. Er wordt in de Kamer wel gediscussieerd over een uitbreiding van de Wet voorkeursrecht gemeenten, maar voor de komende bouwstromen komt dat instrument volgens hem te laat. “Er is een overmaat aan geld, en er is te weinig grond. Marktpartijen die mee willen doen, moeten die grond bezitten. Wie grond heeft, kan genoeg geld vinden. Je constateert dat het prijsopdrijvend werkt.” Van Rijs kent een bank die een speciale afdeling heeft opgericht om uitgekochte boeren te adviseren.

Over de verschuiving van de overheid naar de markt is hij duidelijk. “Het is een complexe opgave, de overheid moet een sterke bijdrage leveren om de doelen van de volkshuisvesting èn die van het mobiliteitsbeleid gerealiseerd te krijgen.”