Goede volkshuisvesting kan niet zonder goedkope huurwoningen

Het kabinet wil dat er veel meer koopwoningen komen en dat de woningcorporaties zich beperken tot hun kerntaak: bouw en beheer van sociale huurwoningen. Volgens Rik Blom en Jim Schuyt bedreigen deze plannen de gemêleerdheid van woonwijken. Zij bepleiten meer armslag voor de corporaties.

Deze weken staat de volkshuisvesting in het middelpunt van de belangstelling. Onder het bewind van voormalig staatssecretaris Heerma is de verzelfstandiging van de volkshuisvesting ingezet. De vraag is nu: wordt de klok teruggedraaid?

Bij de behandeling van de zogenoemde bruteringswet enkele maanden geleden pleitte Tweede-Kamerlid Duivesteijn (PvdA) voor meer overheidsbemoeienis met de sociale huursector. Zijn stelling is, dat wat goed is voor woningcorporaties niet vanzelfsprekend goed is voor de klant en de maatschappij. Bij deze gelegenheid diende hij een aantal moties in.

Staatssecretaris Tommel reageerde uitgebreid op de moties met een brief aan de Tweede Kamer. Daarin wordt aangegeven dat woningcorporaties zich moeten beperken tot hun kerntaak: het bouwen en beheren van sociale huurwoningen. Allerhande nevenactiviteiten moet worden gestaakt. Daarnaast wordt het toezicht op corporaties door het rijk hersteld.

Op dezelfde dag dat de Tweede Kamer over Tommels plannen beraadslaagde, vond er onder hoede van het ministerie van VROM en de landelijke centrale van woningcorporaties, Nationale Woningraad, een groot congres plaats over de bijdrage van de woningcorporaties aan het grote-stedenbeleid. De dreigende tweedeling raakt vooral de corporaties aangezien zij veel mensen huisvesten met een bescheiden inkomen en weinig kansen op de arbeids- en woningmarkt.

Het is opvallend dat de landelijke politiek en de woningcorporaties weinig vertrouwen hebben in elkaars oplossingen en strategieën. Corporaties zijn van mening dat de Tweede Kamer, Duivesteijn in het bijzonder, iedere discussie over de volkshuisvesting aangrijpt om corporaties weer meer onder de hoede van de overheid te plaatsen. Een sterk regulerende overheid zou er beter voor zorgen dat alle energie en geld van de corporaties bij lagere inkomens terecht komen. Woningcorporaties daarentegen vinden dat de net verkregen vrijheid hiervoor betere garanties biedt. Het debat lijkt vooral te gaan om de macht: wie trekt er aan de touwtjes? Het debat wordt dus vooral in de vorm en niet in de inhoud gezocht.

En juist de inhoud van het volkshuisvestingsbeleid zou de aandacht moeten hebben van volkshuisvesters èn burgers in alle geledingen van de samenleving. Eén van de kwaliteiten van de Nederlandse volkshuisvesting - het naast elkaar wonen en met elkaar leven van verschillende inkomensgroepen - staat op de tocht. De Tweede Kamer zou er goed aan doen zich te concentreren op de inhoudelijke prestaties die de woningcorporaties moeten leveren en hoe deze zich over de geleverde prestaties moeten verantwoorden.

Woningcorporaties hebben een belangrijke taak bij het realiseren van gemêleerde woonwijken. De Nederlandse volkshuisvesting heeft zich internationaal gezien altijd onderscheiden van de volkshuisvesting in veel andere geïndustrialiseerde landen door het naast elkaar wonen van verschillende inkomensgroepen in buurten en wijken.

In de buurt van het jaar 2000 lijkt deze gedifferentieerde bevolkingsopbouw naar inkomen onder druk te staan. Op de zogeheten VINEX-locaties - waar voor 2015 in totaal ca. 850.000 woningen gerealiseerd moeten worden - is ruim 70 procent van de woningbouw in de marktsector gedacht en slechts 30 procent in de sociale koop- en huursector. Als dan nog bedacht wordt dat ook woningen met een huur tot bijna 1.000 gulden per maand tot de sociale huursector worden gerekend, dan is het duidelijk dat veel mensen met een bescheiden portemonnee deze wijken niet in komen.

Belangrijker misschien nog is dat de bestaande voorraad in de sociale huursector open wordt verklaard voor meer marktwerking. Zo bestempelen sociale verhuurders een deel van hun voorraad tot de marktvoorraad, waarvoor de huurder maar de marktprijs moet betalen.

Deze tendens tot segregatie naar inkomen wordt nog versterkt door de consensus onder marktpartijen om het bouwen van koopwoningen tot panacee te verklaren voor vele kwalen. Juist met het oog op de leefbaarheid en gemêleerdheid van de wijken wordt gehamerd op het bouwen van meer koopwoningen. De veronderstelling is dat de kopers van deze woningen zich meer betrokken voelen bij hun woning en woonomgeving èn zorgen voor een steviger sociaal-economisch draagvlak in buurten.

Het gedrag van marktpartijen leidt natuurlijk tot een reactie van bewoners en woningzoekenden. Prijsverhogingen in de sociale huursector, de waarneming dat eigenaar-bewoners een fiscaal profijt hebben in de vorm van rente-aftrek dat huurders niet hebben en de toenemende sociale tegenstellingen leiden ertoe dat zeker huurders in een duurdere huurwoning al snel op het punt komen dat zij uit hun huidige wijk moeten verhuizen naar een uitbreidingslokatie aan de rand van de stad. Alleen daar kunnen in voldoende aantallen koopwoningen worden gebouwd om aan de vraag te voldoen.

Deze trend om een woning te kopen is uit het oogpunt van volkshuisvesting niet zonder problemen. Zowel in het beleid als in de beeldvorming krijgt kopen een aureool dat huren niet heeft. Wie kan kopen, moet niet twijfelen en wie blijft huren is een dief van zijn eigen portemonnee of kan het niet betalen. Verder leidt deze druk op de koopwoningmarkt tot prijsstijgingen waarvan het zeer de vraag is hoe reëel deze zijn. Is het niet mogelijk dat deze markt in elkaar klapt als het economisch tij keert? Wat dit betreft is het misschien goed even te herinneren aan de ineenstorting van de koopwoningmarkt in de beginjaren tachtig.

In reactie op de discussie over de betaalbaarheid van het wonen hebben de twee landelijke centrales, de Nationale Woningraad en het Nederlands Christelijk Instituut voor de Volkshuisvesting, het Nationaal Programma Volkshuisvesting gepresenteerd. Hierin wordt voorgesteld dat de ruim 800 woningcorporaties in de komende vier jaar 100.000 woningen bouwen met een huur beneden de 700 gulden per maand. Corporaties zullen hiervoor flink in de buidel moeten tasten. Dit voorstel is een belangrijke stap die in de komende tijd geconcretiseerd moet worden.

Als we op de berichten afgaan lijkt het alsof de bouwopgave in het kader van de VINEX de Nederlandse volkshuisvesting moet redden. Niets is minder waar. In de komende tien jaar voegen we 15 procent toe aan onze bestaande woningvoorraad van ruim zes miljoen woningen waarvan ongeveer 40 procent huurwoningen zijn. Het draait om de bestaande woningen.

Woningcorporaties zullen hoge prioriteit moeten geven aan een goed beheer van hun woningen. In de eerste plaats moeten de huurverhogingen binnen de perken worden gehouden. De laatste jaren zijn de huren flink gestegen. Van een land met een van de laagste huren zijn we erin geslaagd in korte tijd in de kopgroep van hoge-huren-landen terecht te komen. Rijk en corporaties hebben afgesproken dat de huren de komende jaren gemiddeld niet meer dan 3,8 procent stijgen. De laatste jaren lag dit percentage veel hoger. De stijging moet dus naar beneden. In de tweede plaats moet er geïnvesteerd worden in woningonderhoud en -verbetering. Dit gebeurt al sedert jaar en dag. De aard en omvang zal echter veranderen. De gebruikelijke standaard voldoet niet langer.

Huurders verlangen van hun verhuurders dat ze een gedifferentieerd produkt bieden dat op hun wensen is toegesneden. In de komende jaren moet er flink geïnvesteerd worden in de wijken die in de jaren zestig en zeventig zijn gebouwd. Mede onder invloed van de nieuwbouw op de VINEX-locaties komen deze wijken onder druk te staan. De kans is groot dat de meer kapitaalkrachtige huurders uit deze wijken zullen vertrekken.

Dit gevaar wordt niet gekeerd door hier en daar wat op te knappen. Ingrijpende investeringen - zoals sloop en vervangende nieuwbouw - zijn noodzakelijk. Ook naar een instrument als verkoop van huurwoningen zal vaker gegrepen worden. Dit is geen taboe meer. Zeker niet als hierdoor de verhouding tussen huur- en koopwoningen in naoorlogse wijken evenwichtiger wordt.

Het is te hopen dat de politieke debatten over de volkshuisvesting meer over de inhoud dan over de macht gaan. De politiek moet aangeven welke prestaties woningcorporaties moeten leveren en er vervolgens op vertrouwen dat deze ook daadwerkelijk worden geleverd. Geen blind vertrouwen: de vinger aan de pols houden en over de geleverde prestaties verantwoording laten afleggen.