De wederopstanding van Canary Wharf

LONDEN, 30 JUNI. Drie jaar geleden werd de eenzame koffiedrinker op het terras in het winkelcentrum van Canary Wharf nog bestormd door drie man personeel. Nu mag hij blij zijn als er een tafeltje vrij is. Na een rampzalige start in 1992, gevolgd door twee moeizame jaren, lijkt het enorme kantorencomplex in de Londense Docklands langzaam tot leven te komen.

De Docklands Light Railway, het bescheiden onbemande treinsysteem dat het complex verbindt met de City, is zijn kinderziekten kwijt. De meeste locaties aan de kaden van Canary Wharf aan de Theems zijn bezet door luxe restaurants en zelfs een aantal winkelpanden onder de kantoorgebouwen die de centrale, met roestvrijstaal beklede wolkenkrabber op First Canadian Place omringen, heeft een huurder gevonden. Op een afstand zijn de geluiden te horen van de aanleg van de Jubilee Line, de ondergrondse die begin 1998 de navelstreng zal vormen tussen de Docklands en Londen.

Canary Wharf, een van de verkommerde schiereilanden in het oostelijke havengebied, moest eind jaren tachtig de parel worden in de kroon van het 20 miljard dollar grote vastgoedimperium Olympia & York van de steenrijke Canadese broers Reichmann. Op hun tekentafels prijkte een tweede nieuw zakelijk centrum in Londen, compleet met straten, pleinen, parken en fontijnen die verstrooiing moesten bieden aan de tienduizenden bewoners van zo'n 1,2 miljoen vierkante meter nieuw te bouwen kantoorruimte - vergelijkbaar met het grondoppervlak van het Amsterdamse centrum binnen de grenzen van het IJ, de Herengracht en de Oude Schans.

Maar het tij zat Paul Reichmann, de leider van Olympia & York, niet mee. Begin jaren negentig, toen de werkzaamheden aan de eerste fase van Canary Wharf goed op gang kwamen, zakte de vastgoedmarkt in Noord-Amerika en Groot-Brittanië dramatisch in. Terwijl de recessie woedde, de huren daalden en de leegstand in Londen steil opliep tot tegen de dertig procent, voegden de Reichmanns de eerste fase van Canary Wharf, met 450.000 vierkante meter kantoorruimte, toe aan de al overspannen markt. Huurders bleven weg.

In april 1992 wankelde Olympia & York en viel. Het miljardenproject Canary Wharf, bedoeld als de ultieme totem van financiele boom van de Thatcher-jaren, werd het symbool van de malaise in de Londense vastgoedsector. Als een waarschuwende vinger steekt de stalen wolkenkrabber sindsdien uit boven de skyline van Londen. Een consortium van 11 schuldeisers, voornamelijk Britse en Amerikaanse banken, had geen andere keuze dan zich Canary Wharf toe te eigenen als compensatie voor het geleden financiele leed.

Drie jaar later krabbelt de kantorenmarkt in Londen weer voorzichtig op, en zijn ook de vooruitzichten voor de Docklands sterk verbeterd. Na grote namen uit de haute finance als Morgan Stanley en Merill Lynch, heeft recentelijk ook de zakenbank Barclays de Zoete Wedd ruimte gehuurd op Canary Wharf en is bijna tachtig procent van de kantoorruimte verhuurd.

Het kwam deze week dan ook niet onverwacht dat een prospectus voor de verkoop van Canary Wharf door het bankconsortium een drietal informele biedingen bleek te hebben opgeleverd. Maar de naam van de man achter het meest kansrijke bod is wel een verrassing: Paul Reichmann. De geestelijk vader van het project heeft voor de gelegenheid een beleggersconsortium gevormd samen met onder meer topman Larry Tisch van de Amerikaanse mediagroep rond CBS.

De taxatie die de banken hebben laten verrichten, stelt de waarde van Canary Wharf op omgerekend 1,25 miljard gulden. Schattingen van buiten het consortium houden op nog geen miljard gulden. De Amerikanen in het bankenconsortium zouden, zo verluidt, wel in zijn voor een snelle verkoop. De Britse en Canadese banken wachten liever tot de markt verder aantrekt, en zouden Canary Wharf niet voor minder dan 1,75 miljard gulden van de hand willen doen. Zij willen onder meer een hoger bedrag dan de huidige taxatiewaarde omdat in de voorbereiding van de nimmer voltooide volgende fasen van Canary Wharf destijds al zo'n half miljard gulden was geïnvesteerd. Een deel van de fundamenten van het totale oorspronkelijke plan is al gelegd.

Reichmanns bod zou een goede kans maken omdat het adequaat, snel en gedetailleerd is. De Canadese vastgoedbelegger kent het complex als zijn broekzak, en moest destijds nog lang na het faillissement van Olympia & York worden geconsulteerd omdat hij de enige was die de weg wist in het financiële doolhof van zijn concern. Nu kan hij zich zijn Londense geesteskind dat hem destijds werd ontnomen alsnog voor een prikje toeëigenen.

Reichmann is volgens de laatste berichten nog niet helemaal rond met zijn medefinanciers en zou zich willen verzekeren van extra financiële steun van de Saoedische prins Al Waleed Al Talal. Het extra geld is nodig om een deel van de financiële verplichtingen, waaronder de medefinanciering van het doortrekken van de metrolijn, te voldoen.

Het is de vraag of de plaatselijke vastgoedwereld erg verheugd zal zijn met terugkeer van de Reichmann in de stad. De grote vraag is of de herrezen vastgoedmagnaat het idee heeft opgevat om het complex alsnog in zijn geheel te voltooien. De gunstige belastingvoorwaarden die de regering-Thatcher Reichmann destijds voor de ontwikkeling van de Docklands beloofde, gelden nog steeds. Mocht Reichmann zijn masterplan voor de Docklands alsnog uit willen voeren, dan staat de Londense vastgoedbeleggers, net nu de onroerend-goedprijzen aantrekken, alsnog de stortvloed van nieuwe kantoorruimte te wachten waar het bankroet van Olympia & York hen drie jaar geleden voor behoedde.