Winkeliers kampen weer met Lijnbaan-syndroom

DEN HAAG, 22 JUNI. In de detailhandel waart het 'Lijnbaansyndroom' weer rond. Dat is de angst onder winkeliers dat ze na verloop van tijd met forse huurverhogingen voor hun pand te maken krijgen, nu het kabinet van plan is hun daartegen veel minder wettelijke bescherming te geven.

In de jaren zeventig werden winkeliers van het Rotterdamse winkelgebied de Lijnbaan onverhoeds met huurverhogingen geconfronteerd “van tientallen procenten en nog wel meer ook”, zo herinnert zich mr.A.G. Blok, secretaris van de ondernemersorganisatie MKB Nederland. Na afloop van hun huurcontract kregen de huurders een huurprijs aangezegd die flink hoger uitviel, omdat vrijkomende panden in de buurt als gevolg van speculatie eveneens stevig in prijs waren gestegen. Dat verschijnsel deed zich niet alleen op de Lijnbaan of in Rotterdam voor, maar ook elders in Nederland. Het werd het 'Lijnbaaneffect' genoemd, omdat in dit winkelgebied de emoties hoog opliepen en de winkeliers een eigen vereniging van verontruste huurders oprichtten.

Het Lijnbaaneffect kan zich herhalen, vreest MKB Nederland, als de Tweede Kamer een wetsvoorstel van de ministers Sorgdrager (justitie), Wijers (economische zaken) en staatssecretaris Tommel (volkshuisvesting) over de huur en de verhuur van bedrijfsruimte en de intrekking van de Huurwet overneemt.

Onderdeel daarvan is dat de rechter, die een uitspraak over de huur moet doen als de betrokken partijen het niet eens zijn geworden, zich voortaan moet baseren op de 'marktwaarde' van het bewuste pand. Daarmee komt een einde aan de bepaling die in 1981 ter beteugeling van het Lijnbaaneffect van kracht werd. Toen werd in het Burgerlijk Wetboek de regel opgenomen dat de rechter zich moet baseren op het gemiddelde van de huurprijzen in de afgelopen vijf jaar van vergelijkbare bedrijfspanden in de omgeving, met een aanpassing wegens de inflatie. Met zo'n bepaling wordt voorkomen “dat de waan van de dag” de huurprijs bepaalt, denkt Blok. Want veel meer dan een momentopname is de marktwaarde volgens MKB Nederland niet. “De strijd om het in bezit krijgen van een leegkomend pand kan leiden tot een huurprijs die afwijkt van de economische huurwaarde en die niet in reële verhouding staat tot de overige huurprijzen”, schrijft de werkgeversorganisatie voor het midden- en kleinbedrijf in een brief aan de Tweede Kamer.

Zo doet de opvallende situatie zich voor dat ondernemers te hoop lopen tegen het principe van de vrije markt, waarover ze toch gewoonlijk geneigd zijn de loftrompet te steken. Maar, zegt MKB Nederland, de ondernemer in het midden- en kleinbedrijf heeft als huurder meestal een economisch zwakkere positie dan de verhuurder. Omdat het aanbod aan bedrijfspanden door bijvoorbeeld planologische maatregelen of milieuvoorschriften is beperkt, is de markt 'imperpect'. En op een imperfecte markt werkt meer marktwerking uit in het voordeel van de economisch sterkere partij en moet de overheid daarvoor via wetgeving compensatie bieden, aldus het pleidooi van de ondernemersorganisatie.

Het laat zich raden dat niet alle marktpartijen zich in dit standpunt van MKB Nederland kunnen vinden. De Raad voor Onroerende Zaken - die de belangen van de verhuurders en beleggers behartigt - staat op de bres voor verregaande deregulering en dat hebben in hun advies aan het kabinet ook de Kroonleden van de Sociaal-Economische Raad (SER) gedaan, onder wie toen nog de huidige minister van financiën, Zalm. Hoe gevoelig het onderwerp in de kringen van de belangenbehartigers ligt, bleek uit de opstelling van de werkgeversorganisaties VNO en NCW. Hoe lieten in deze kwestie de belangen van enerzijds institutionele beleggers of verzekeraars zich verenigen met die van de detailhandel of de horeca anderzijds? VNO en NCW kwamen niet uit dit dilemma en kozen in de SER voor een uitzonderlijke positie: zij weigerden eenvoudig voor welk advies over het wetsvoorstel dan ook te stemmen.

Dat heeft het huidige kabinet er niet van weerhouden voort te gaan op de weg die al door de vorige staatssecretaris van justitie, Kosto, was uitgestippeld en die vooral tot vereenvoudiging van de regels bij de (ver)huur van bedrijfspanden moet leiden. Nu vallen sommige bedrijfspanden zoals kantoren onder de Huurwet. Die wet geldt grotendeels niet, als de kantoren staan in 'geliberaliseerde gebieden', voornamelijk buiten de Randstad gelegen. Voor de detailhandel, het ambachtsbedrijf, hotels, de horeca, campings en afhaal- en besteldiensten geldt de Huurwet helemaal niet; zij vallen onder de beschermende regels die in het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd.

Deze verschillen hebben in de praktijk voor juridische en andere verwarring gezorgd, waarin de Hoge Raad vergeefs heeft geprobeerd duidelijkheid te scheppen. Het gevolg is bijvoorbeeld dat een reisbureau, een bioscoop of een videotheek niet onder de beschermende regels van het Burgerlijk Wetboek vallen en een grootwinkelbedrijf wel. Het kabinet spreekt dan ook van een “grillige afbakening” waaraan het met zijn wetsvoorstel een einde wil maken. “Er is geen redelijke en objectieve rechtvaardiging om in dezelfde straat de huur en verhuur van panden ten behoeve van een drogisterij, een uitzendbureau, een bank, een garagebedrijf of een tandartsenpraktijk aan zeer uiteenlopende wettelijke regimes te onderwerpen”, schrijven de drie bewindslieden in hun voorstel.

Behoudens de grotere kantoren (dat wil zeggen: een oppervlakte van meer dan 200 vierkante meter) komen straks alle bedrijfspanden onder het regime van het Burgerlijk Wetboek te vallen. Maar de beschermende regels daarin worden minder strikt dan ze nu nog zijn.

Zo mag volgens de huidige regels in het Burgerlijk Wetboek een verhuurder een huurcontract voor een bedrijfspand dat hij voor langer dan twee jaar heeft afgesloten, pas na vijf jaar opzeggen. Hoewel opzeggen een groot woord is; na die vijf jaar mag de verhuurder aan de huurder het verzoek doen om binnen zes weken te laten weten of hij aan de beëindiging van de huurovereenkomst wenst mee te werken. Weigert de huurder, dan moet de verhuurder naar de kantonrechter. Slechts op twee gronden kan de rechter de eis toewijzen: als de verhuurder kan aantonen dat hij het bedrijfspand zelf dringend nodig heeft of als de huurder zich bij de bedrijfsvoering niet heeft gedragen “zoals het een goed huurder betaamt”.

Beschikt de rechter niet over een grond tot beëindiging van de huurovereenkomst, dan zit de verhuurder nog eens vijf jaar aan de huurder vast, als deze tenminste de (eventueel door de rechter te bepalen) huur netjes betaalt. Na tien jaar heeft de verhuurder iets meer mogelijkheden om de huur op te zeggen - hij kan zich bijvoorbeeld beroepen op het bestemmingsplan - maar ook dan kan de huurder zich nog bij de rechter tegen het niet-verlengen van het contract verzetten. De rechter moet dan de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder afwegen; een afweging die na vijf jaar dus nog niet aan de orde is.

Tot verdriet van MKB Nederland wil het kabinet aan deze termijnen van twee maal vijf jaar een einde maken, al blijft in de eerste vijf jaar de mogelijkheid voor de verhuurder tot opzegging van het huurcontract wel beperkt tot de situaties dat hij het bedrijfspand zelf dringend nodig heeft of als de huurder zich onbehoorlijk gedraagt. Een echte belangenafweging hoeft de rechter pas te maken als het huurcontract al een duur van vijf jaar achter de rug heeft. MKB Nederland wil dat zo'n belangenafweging er echter pas na tien jaar komt, net als nu dus.

Winkeliers en andere huurders van bedrijfsruimten hebben er belang bij dat ze (enige) zekerheid hebben over de duur van een huurovereenkomst en de hoogte van de huur, vindt de ondernemersorganisatie. “Wij hebben er geen probleem mee dat de onderhandelingen tussen een verhuurder en een nieuwe huurder bij de aanvang van een contract vrij zijn”, zegt Blok. “Dan kun je nog niet zeggen dat de huurder er een speciaal belang bij heeft om in een bepaald pand te zitten. Maar als hij er eenmaal is gevestigd, dan bouwt hij een klantenkring op en investeert hij in goodwill. Dan moet hij zekerheid hebben over de continuïteit van zijn bedrijfsvoering. Die zekerheid dreigt te verdwijnen.”

    • John Kroon