'Toeters en bellen in rigide huurwet vragen om kapmes'

Prof. C.A. Adriaansens maakt zich boos over de uitwassen van huur- en huurdersbescherming. Het huurrecht moet worden herzien, vindt hij.

AMSTERDAM, 6 JUNI. De vrouw uit Utrecht die haar woning tijdelijk verhuurde en ten slotte twintigduizend gulden moest neertellen, is “in alle valkuilen” van de huurwet getrapt. Prof. mr. C.A. Adriaansens, expert in het Nederlandse huurrecht, geeft zijn oordeel over wat hij noemt een “schrijnend” geval van moreel onrecht dat hem uit Utrecht ter ore kwam. Een jonge vrouw verhuurde haar woning tijdelijk aan een ander omdat ze een baan in Engeland kreeg, moest na een jaar noodgedwongen terugkeren en stortte zich in de procedure van huuropzegging. Met voor haar uiterst nadelige gevolgen. Het slot van het liedje was dat ze de huurder een afkoopsom van ruim 20.000 gulden moest betalen.

Schrijnend dus, maar juridisch was er nauwelijks een speld tussen te krijgen. “Het is nu eenmaal de wet die onze volksvertegenwoordiging ooit heeft goedgevonden”, aldus Adriaansens.

Hij is advocaat in Amsterdam en bijzonder hoogleraar onroerend-goedrecht aan de rijksuniversiteit in Maastricht. Ooit stond hij de Nederlandse Vereniging van Huurders (inmiddels opgegaan in de Woonbond) terzijde, tegenwoordig trekt hij ten strijde tegen oneigenlijke vormen van huur- en huurdersbescherming. Hij spreekt van “uitwassen” en “aangroeisels” die om een kapmes vragen, van “nodeloze toeters en bellen” en van een “rigide wetgeving”, die de rechter - in eerste aanleg de kantonrechter - onvoldoende ruimte biedt om in conflictsituaties de zaken op hun merites te beoordelen.

Adriaansens: “Wie een huurovereenkomst wil beëindigen kan diverse argumenten aanvoeren, die stuk voor stuk in de wet staan vermeld. Als de kantonrechter eraan te pas komt, hoeft deze slechts te kijken of een van die huurbeëindigingsgronden aanwezig is. Zo niet, dan kan hij de verhuurder niet helpen.”

Slechts in één geval heeft de rechter een zekere mogelijkheid tot belangenafweging, namelijk als de verhuurder ter motivering aanvoert dat hij de bewuste woonruimte dringend voor eigen gebruik nodig heeft. Deze formule leent zich immers voor interpretatie: hoe dringend is dringend? Adriaansens: “Stel dat het dringende karakter van eigen gebruik als een paal boven water staat, dan zal de rechter ten gunste van de verhuurder beslissen. Maar daarmee is voor de laatste de kous nog niet af. Hij is verplicht zijn huurder passende vervangende woonruimte aan te bieden en dat blijkt in de praktijk vaak een heksentoer te zijn.”

Waar het op neerkomt is dat Adriaansens de positie van de kantonrechter in dergelijke kwesties aanzienlijk wil versterken: “In de sfeer van huurrecht is de kantonrechter bij uitstek bevoegd en hij behoort er dus ook deskundig in te zijn. In mijn visie moet hij gedwongen worden tot een evenwichtig oordeel, zonder zich te kunnen verschuilen achter wettelijke regels. Dat betekent dat hij intellectueler met dit soort zaken bezig moet zijn. Als louter regels worden toegepast, dreigt geestelijke luiheid.”

De nieuwe rol van de kantonrechter is slechts een onderdeel van Adriaansens' voorstellen voor herziening van het huurrecht die hij begin dit jaar lanceerde in het Rechtsgeleerd Magazijn Themis. Nog kort geleden ontvouwde hij zijn ideeën op een congres van de vereniging Huis en Eigendom en ook onder collega-advocaten circuleert zijn boodschap, die in de kern uit drie elementen bestaat:

Woon- en bedrijfsruimten moeten zoveel mogelijk een geïntegreerd systeem vormen door opheffing van de onderling verschillende uitgangspunten; het huurrecht moet worden aangepast aan het nieuwe Burgerlijk Wetboek dat in 1992 van kracht werd en men dient van de gelegenheid gebruik te maken om aangroeisels en uitwassen weg te kappen.

Tot die laatste rekent Adriaansens de langdurige en voor de opzeggende verhuurder nadelige juridische procedure die kan voortkomen uit een conflict over bijvoorbeeld het 'dringend eigen gebruik' als grond voor huuropzegging. Adriaansens: “Stel dat de verhuurder door de kantonrechter in het gelijk wordt gesteld, dan kan de huurder in beroep gaan bij de rechtbank en ten slotte nog eens bij de Hoge Raad. Dat kan bij elkaar een jaar of vier duren en al die tijd hoeft de huurder het pand niet te verlaten. Zolang niet in hoogste instantie is vastgesteld dat hij weg moet, kan hij blijven zitten waar hij zit en dat is wel uiterst strijdig met de aangevoerde beëindigingsgrond: het dringend eigen gebruik.”

Ook het geval van de Utrechtse, die haar woning tijdelijk verhuurde en ten slotte twintigduizend gulden moest neertellen, rangschikt hij onder de uitwassen. “De les die hieruit te trekken valt, is dat het tijdelijk verhuren van woonruimte gevorderde juridische kennis vereist. Het moet de leek krachtig worden ontraden dit zonder geoefende rechtshulp te doen. Betrokkene heeft het, in haar onschuld en onwetendheid, niettemin geprobeerd, met een standaardhuurcontract waarin de tijdelijkheid niet expliciet genoeg was vermeld. Ze is dan ook over alle denkbare bananeschillen uitgegleden.”

Toch wil Adriaansens niet tornen aan het uitgangspunt van de wet, met een lichtelijk archaïsche term: “De huurder zij beschermd”, zoals voor het eerst werd vastgelegd in de Huurwet van 1950. “Daar moeten we te allen tijde aan vasthouden”, aldus de hooggeleerde pleiter. “Geen enkele huurder hoeft op te krassen zonder dat de rechter het goedvindt. Waar het om gaat, is dat we de huurbescherming tot haar essentie terugbrengen.”

Ook waarschuwt hij voor het “wegwerpen van kinderen met badwaters”. Als sprekend voorbeeld van dat laatste noemt hij de recente afschaffing van de huurbescherming voor kamerbewoners in zogeheten hospita-situaties.