Prijzen van door sloppenwijken omringd vastgoed in Bombay extreem hoog; Krotten en peperdure kantoorpaleizen

De helft van de twaalf miljoen inwoners van Bombay woont in sloppenwijken. Desondanks horen de onroerend goed-prijzen in de economische hoofdstad van India tot de hoogste ter wereld. Op de beperkte beschikbare ruimte heerst er een vreedzame coëxistentie tussen de haves en de have-nots.

BOMBAY, 22 APRIL. Bezoekers, die per lift omhoogschieten in een wolkenkrabber in de Bombayse kantorenwijk Nariman Point, beseffen doorgaans niet dat ze zich boven een van de duurste plekken op aarde bevinden. Die onwetendheid is vergeeflijk, want de ambiance is zeer misleidend. Werpen ze een blik uit het raam, dan kunnen ze pal onder zich een troosteloze krottenwijk ontwaren.

Toch is het op het ogenblik voor een firma aanzienlijk duurder om een kantoor te openen in Bombay dan in New York. De tarieven voor onroerend goed in India's economische hoofdstad zijn volgens sommige berekeningen zelfs die in Hongkong en Tokio al gepasseerd. In de meest gewilde zakenwijk, Nariman Point, lopen de prijzen uiteen van 250.000 tot 400.000 rupees per vierkante meter (omgerekend tussen de 14.000 en 24.000 gulden).

Ook in andere districten moeten er gigantische sommen worden neergeteld voor onroerend goed. In vijf jaar tijd zijn de prijzen van woningen en kantoren vaak vervijfvoudigd. “Maar er zitten hier genoeg mensen met veel geld”, constateert makelaar Lachman Narang tevreden in zijn kantoor in de oude stad. “De vraag blijft zeer groot.”

De hausse op de onroerend goed-markt is vooral te danken aan het beleid van economische liberalisering, dat de regering in New Delhi in 1991 lanceerde. Dit heeft er toe geleid dat veel grote buitenlandse bedrijven, die likkebaardend naar het enorme groeipotentieel van de Indiase markt keken, een kantoor in India besloten te openen. De meest aangewezen plaats daarvoor was het economische centrum van het land, Bombay.

Ruimte is echter altijd een schaars goed geweest in de historie van Bombay, dat oorspronkelijk slechts uit zeven eilandjes bestond. Via landwinning zitten die inmiddels aan elkaar. Maar doordat Bombay nu op de punt van een smal schiereiland ligt, kan er alleen op tientallen kilometers van het centrum worden uitgebreid. Veel werknemers uit de nieuwe, verre voorsteden moeten zo elke dag uren reizen voor ze op hun werk zijn in het centrum van de stad.

Het aanbod van hoogwaardige kantoorruimte blijft intussen beperkt, waardoor de tarieven steil omhoog zijn gegaan.

Er verrijst nu in de wijk Bandra East, 20 kilometer ten noorden van Nariman Point, een uitgestrekte nieuwe zakenwijk. “Elk bedrijf dat een beetje meetelt, heeft zich al verzekerd van een stuk grond hier”, zegt een medewerker van een automatiseringsbedrijf, dat al een paar jaar in Bandra zit. Het kroonjuweel van de wijk moet het omvangrijke nieuwe centrum worden van de florerende diamantindustrie. Ook in verder afgelegen voorsteden wordt hard gewerkt aan nieuwe behuizing voor bedrijven.

Toch is het de vraag of deze nieuwe voorzieningen de prijzen sterk zullen doen dalen. De vraag naar woon- en werkruimte is enorm. Dank zij de liberalisering kunnen nu ook Indiërs die in het buitenland wonen en werken vrijelijk een kantoor of een flat in het moederland aanschaffen. Velen hebben van dat recht gebruik gemaakt, in het bijzonder Indiërs uit Hongkong, die graag wat achter de hand hebben, wanneer de Chinezen daar over een paar jaar het roer overnemen. Zelfs buitenlanders mogen tegenwoordig, mits ze daarvoor speciale permissie hebben, onroerend goed bezitten. Velen huren echter ruimte.

Daarnaast blijft Bombay een onweerstaanbare aantrekkingskracht uitoefenen op ontelbare Indiërs uit eigen land. “Bombay trekt zowel de meest getalenteerde mensen van het land aan als massa's werklozen van het platteland die hier meer geluk hopen te hebben”, aldus makelaar Narang. Er wonen nu ruim twaalf miljoen mensen. In dertig jaar tijd is de stad vijf keer zo groot geworden.

De groei heeft allerminst tot een versmalling van de kloof tussen rijk en arm geleid. “Je hebt hier volstrekte uitersten van haves en have-nots”, zegt Narang. De industriëlen en de filmsterren baden in weelde, terwijl er in Bombay ook een tamelijk uitgebreide middenklasse bestaat.

Naar schatting de helft van de bevolking woont echter in sloppenwijken. Ook daarin bestaat weer een hiërarchie. Er zijn betrekkelijk comfortabele slums, waar men over elektriciteit en stromend water beschikt en televisie kijkt, maar er zijn ook buurten waar de miserabele hutjes vlak naast een stinkend open riool staan en waar de mensen amper genoeg geld bij elkaar scharrelen om althans eens per dag een sobere maaltijd te kunnen eten. Uiteraard kost het wonen in de ene slop aanzienlijk meer dan in de andere. Menige inwoner, die elders zonder twijfel tot de middenklasse zou behoren, ziet zich door de torenhoge prijzen genoopt ergens in de slums onderdak te vinden.

Veel projectontwikkelaars zouden niets liever willen dan de krottenwijken afbreken en er nieuwe woningen en kantoren op te trekken. Maar de sloppen staan meestal op grond van de overheid en de politici zijn vanouds huiverig om de krottenwijkbewoners tegen zich in het harnas te jagen. Ook die hebben immers een stem te vergeven. Zo kan het gebeuren dat vlak naast de duurste kantoren al jaren naargeestige sloppenwijken staan. “We moeten met elkaar coëxisteren”, zegt Narang. “Dat kan niet anders in een democratie.”

Een alternatief voor de verdrijving van de krotbewoners is om hen een betere woning te verschaffen. Ook de nieuwe machthebbers in de deelstaat Maharashtra, waarvan Bombay de hoofdstad is, denken in die richting. Shiv Sena en de BJP, beide radicale hindoe-partijen, hebben toegezegd de komende jaren nieuwe woningen te bouwen voor vier miljoen krotbewoners. Hoe ze dat precies willen verwezenlijken, is overigens niet duidelijk.

In het verleden werden er ook wel zulke projecten opgezet. Ten tijde van wijlen premier Rajiv Gandhi werden in Dharavi, een van de grootste slums ter wereld met honderdduizenden inwoners, talrijke nieuwe woningen opgetrokken. Maar zodra die klaar waren, verkochten de krottenwijkbewoners die voor goed geld en streken toch weer ergens anders in een slum neer.

Een andere reden waarom het aanbod van nieuwe woon- en kantoorruimte beperkt blijft, is dat het de eigenaars van onroerend goed door de gemeente lastig wordt gemaakt om hun bezit te verhuren of te verkopen. Het is nauwelijks mogelijk om van een huurder af te raken, wanneer die eenmaal in je huis zit. Dankzij de gemeenteverordening zijn er veel mensen die maar een schijntje betalen voor een woning die in werkelijkheid een veelvoud daarvan zou moeten opbrengen. Sommige huizen blijven hierom veel langer leeg staan dan nodig is. Minder scrupuleuze eigenaars weten overigens wel raad met deze hen onwelkome verstoorders van het marktmechanisme: gangsters uit Bombay's beruchte onderwereld zijn altijd wel bereid om, tegen een redelijke vergoeding, de lastige huurders door intimidatie te verdrijven. Want uiteindelijk geldt in de stedelijke jungle van Bombay het recht van de sterkste.