Investeren in woningen op termijn niet rendabel

ROTTERDAM, 19 SEPT. Investeringen in woningen, die als beleggingsobject steeds belangrijker worden, leveren op lange termijn geen rendement op. In drieënhalve eeuw is de werkelijke waarde van enkele honderden grachtenpanden in Amsterdam ongeveer gelijk gebleven.

“Voor een reëel rendement zijn beleggers dan ook aangewezen op de kasstromen: het positieve verschil tussen huuropbrengst en kosten”, zegt de econoom P. Eichholtz van de Rijksuniversiteit Limburg. In het economenvakblad ESB publiceerde Eichholtz afgelopen week een onderzoek naar de waardestijging van de 615 panden aan de Amsterdamse Herengracht tussen 1630 en 1974. In guldens uitgedrukt vertienvoudigde de gemiddelde prijs van de huizen, maar gecorrigeerd voor inflatie nam de waarde van de panden nauwelijks toe.

Dit is van belang voor institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars, die een deel van de hun toevertrouwde premie-gelden beleggen in onroerend goed. Op dit moment bedraagt het totale belegde vermogen van de grote, Nederlandse beleggers volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) 700 miljard gulden. Het grootse deel daarvan is belegd in onderhandse leningen (240 miljard), aandelen (130 miljard) en obligaties (160 miljard). Vastgoed neemt een betrekkelijk bescheiden plaats in met ongeveer 30 miljard gulden, 4 procent van de beleggingen.

De beleggers - waaronder het pensioenfonds ABP - overwegen het aandeel van de beleggingen in woningen, kantoren en winkels op te voeren. Het rendement op aandelen en vastgoed is in principe hoger dan op leningen, maar de risico's zijn ook veel groter. Eichholtz: “Het beleid van beleggers is gebaseerd op wetenschappelijk onderzoek, maar het probleem is dat dit niet verder teruggaat dan de Tweede Wereldoorlog. Dat is een ongekend stabiele periode, waardoor een vertekend beeld ontstaat. Wat gebeurt er met de waarde als er een oorlog of aids-epidemie uitbreekt?”

De geschiedenis van de panden aan de Amsterdamse Herengracht - uitverkoren als meetpunt vanwege de hoge en stabiele kwaliteit van de woningen - geeft aan dat rampen een grote invloed hebben op de huizenprijzen. Vanaf 1630 stegen de prijzen van de huizentransacties, die voor de index werden gecorrigeerd voor de kwaliteit, geleidelijk, maar in 1636 klapten ze in keer met 50 procent in elkaar. Oorzaak was niet de tulpenmanie die pas een jaar later tot een eind kwam, maar een pestepidemie die alleen al in dat jaar 14 procent van de Amsterdammers doodde.

In de Eerste Wereldoorlog werd de huizenprijs tussen 1914 en 1918 ruim gehalveerd. Opvallend genoeg steeg de reële waarde juist tijdens de crisis van de jaren dertig in tegenstelling tot die van onder meer aandelen. Eichholtz: “Een teken dat de waarde van dit vastgoed in elk geval constant is”.