Steen in stille vijver van corporaties na speculatie-verlies

ROTTERDAM, 24 JUNI. Geruchten over de speculerende woningbouwcorporaties hebben staatssecretaris Heerma (Volkshuisvesting) gealarmeerd. Een financiële instelling, waarschijnlijk de Bank Nederlandse Gemeenten, heeft aan de bel getrokken bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Hadden de controleurs van het fonds wel weet van sommige optietransacties van woningbouwcorporaties? Nu, dat hadden ze niet.

De storm lijkt in eerste instantie wat overdreven. Nimmer is een woningbouwcorporatie in Nederland in de problemen geraakt. Bovendien, 10 miljoen gulden verlies op opties valt in het niet bij de enorme reserves die de woningbouwinstellingen hebben opgebouwd. Alleen al door het vervroegd aflossen van leningen spekten de corporaties in de afgelopen jaren hun vermogen met 5 à 6 miljard gulden. Het vermogen is zo groot, dat de corporaties eerder bang zijn dat Den Haag door het indammen van de subsidiestroom wat probeert terug te krijgen, dan dat er zorg is over de reserves.

De corporaties en woningbouwverenigingen hebben in het totaal 120 miljard gulden aan leningen uitstaan. Bij de afronding van dit soort bedragen zal 10 miljoen minder door wat speculatieverlies niet eens opvallen.

Toch is de opwinding verklaarbaar. Het bankwezen neemt elk risico mee in de rentetarieven. Een klein steentje in de zo stille vijver van de woningbouwcorporaties geeft daarmee opwinding: bij een geleend bedrag van 120 miljard gulden betekent elke tiende procent renteverhoging jaarlijks 120 miljoen gulden meer rentelast.

De corporaties waren juist zo trots op de manier waarop zij de risico's hebben afgedekt. Die afdekking is zo perfect dat de corporaties op dezelfde voorwaarden kunnen lenen als gemeenten in Nederland. Wat de woningcorporaties wel lukte is de gezondheidszorg bij voorbeeld niet gelukt. Die kampt nu al anderhalf jaar met niet of nauwelijks te financieren projecten. De afdekking van de risico's is in de woningbouw echter zodanig dat wat er ook wordt gespeculeerd de financiers nimmer voor de stroppen zullen opdraaien.

Stel dat de in het geruchtencircuit genoemde corporaties in Nieuwegein, Utrecht en Amersfoort door hun speculatie in de problemen zouden komen. Dan zou onmiddellijk het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting als vangnet in werking treden. Dit fonds wordt gevoed door een jaarlijkse 'solidariteitsheffing' onder corporaties. Het fonds had vorig jaar zoveel geld in kas, 500 miljoen gulden, dat geen enkele heffing is opgelegd: overheid en corporaties vonden de reserve genoeg. Wanneer er problemen zijn springt het fonds bij, maar pas na onderhandeling met betrokken gemeenten, want de collega-corporaties willen niet graag bloeden voor de slechten. Dit proces bleek bij voorbeeld bij de woningbouwvereniging Nieuw Amsterdam te werken. Het fonds droeg 130 miljoen gulden bij om van de 'Bijlmer' nog iets te maken en de gemeente doneerde 170 miljoen gulden.

Wanneer het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting onverhoopt te kort zou komen, zal de solidarteitsheffing worden verhoogd. In principe kan die heffing zo hoog worden totdat alle woningbouwcorporaties onderuit zijn gaan. Toch vonden de banken dit fonds alleen niet voldoende voor het geven van goedkope leningen. Zij zagen een risico: de overheidsinvloed is in deze opzet groot en de overheid heeft zich niet altijd als een bijzonder betrouwbaren partner doen kennen.

De banken zijn in de jaren tachtig bij voorbeeld buitengewoon geschrokken van een affaire met een woningbouwvereniging 'Verantwoord Wonen'. Toen deze woningbouwvereniging in de problemen kwam zegde een slimme bewindvoerder plotseling de leningen op. De banken moesten de voor hen lucratieve hoogrentende leningen omzetten in veel lagere marktconforme leningen en daarmee was de angst voor risico's in de woningbouwfinanciering gewekt.

Vandaar dat achter het Centraal Fonds nóg een Waarborgfonds Sociale Woningbouw staat, met een garantievermogen dat tien maal hoger is dan normaal vereist. Mocht ook dit fonds niet aan zijn verplichtingen voldoen, dan is de overheid verplicht bij te springen met renteloze leningen.