Ook Nederland had z'n vastgoed-debâcles

ROTTERDAM, 20 APRIL. De weerbarstigheid van vastgoed werd in de afgelopen week opnieuw aangetoond met het faillissement van Jürgen Schneider, de grootste projectontwikkelaar van Duitsland. Na het ontdekken van de financieringsgaten bij dit soort calamiteiten, ontstaat steevast een beeld van domme financiers die hun miljarden toevertrouwden aan onbetrouwbare lieden die in hun grootheidswaanzin façades optrokken. Dat het zo simpel niet ligt blijkt wel uit het feit dat op elke vastgoedmarkt in elk tijdsgewricht regelmatig debâcles voorkomen. Nog vers in het geheugen liggen de déconfitures van de Amerikaan Donald Trump en de Canadese familie Reichmann die in de Londense Docklands struikelde.

Ook de Nederlandse markt kent haar slachtoffers, al baarden ze niet zoveel opzien als de Schneiders, de Trumps en de Reichmannen. Twintig jaar geleden ging na de nodige verwikkelingen in Scheveningen het imperium EMS van Zwolsman onderuit. Begin jaren tachtig sleepten enkele kleinere ontwikkelaars bijna hypotheekbank FGH mee, op het nippertje gered door Aegon. Zeven jaar terug ging het vierde bouwconcern Bredero failliet door vastgoedspeculatie, en zeer onlangs moest projectontwikkelaar Juno in Den Haag (eigenaar van een aantal Carlton-hotels) faillissement aanvragen wegens het mislukken van een kantoorproject met de PTT. Net als Schneider vertrok ook hier de eigenaar, P. van den Boogaardt, zoon van de laatste burgemeester van Batavia. Hij woont nu naar verluidt in Monaco.

Een ander geval is Lars Magnusson. Hij kwam als berooide Zweed in Nederland en verplaatst zich dankzij zijn vastgoedhandel inmiddels in een privé-jet, maar de huidige eigenaren van zijn vastgoed, Zweedse financiële instellingen, likken hun wonden. Die instellingen hebben geen behoefte hebben aan publiciteit.

Schneider daarentegen is een publieke figuur geworden, al beantwoordt hij niet aan het vooroordeel van de opschepperige projectontwikkelaar. Hij was vertrouwenwekkend, volgens de Duitse pers op het zuinige af. De gebroeders Reichmann pasten ook niet in het beeld: eerder wereldvreemd dan publiciteitsgericht. Trump was met zijn Trump Shuttle, Trump Pincess en Trump Tower in Europese ogen misschien wel het prototype van een projectontwikkelaar, maar misschien hoorde zijn imago eerder bij zijn functie als casino-exploitant dan bij zijn functie als projectontwikkelaar.

Steeds meer blijkt dat projectontwikkeling een buitengewoon gecompliceerd vak is. Vroeger was dat anders. Toen waren het aannemers die bij elk huizenblok één huisje voor zich zelf behielden als pensioenvoorziening. Als daarin was voorzien bouwde men iets meer: families als Dura in Rotterdam, Matser in Hilversum en Maas in Limburg (Wilma) kwamen zo tot grote welstand.

Maar veel bouwers raakten hun geld met projectontwikkeling weer even hard kwijt. Iemand die wel de bouwtechnische risico's, maar niet de financiële risico's en zijn eigenlijke markt, de beleggers en de huurders, weet in te schatten is verloren.

De projectontwikkelaar kan de risico's zelf nauwelijks beheersen. Ten eerste leveren aannemers elke keer weer een uniek produkt onder andere omstandigheden met als gevolg dat de prijs per eenheid minder exact te berekenen is dan in industrie. Ten tweede is de bouw in bevolkingscentra altijd sterk gereguleerd en daarmee maakt de projectontwikkelaar zich afhankelijk van vaak verschillende overheden, met soms tegengestelde belangen. Het Schneider-drama geeft daarvan een voorbeeld: hij zou gedupeerd zijn door langlopende procedures van monumentenzorg. Reichmann vergallopeerde zich mede met zijn project in de Docklands in Londen, omdat de overheid de infrastructuur niet op orde bracht.

De derde factor is de meest ingewikkelde, en vaak de werkelijke reden van déconfitures: het inschatten van de financiële voorwaarden in de periode tot de panden kunnen worden afgestoten. In een wereld waar de minuten winst of verlies kunnen bepalen, moeten projectontwikkelaars rekening houden met een onzekere periode van minstens vijf jaar, de tijd die gemoeid is met het ontwikkelen, bouwen, verhuren en verkopen van bouwprojecten. Een periode die makkelijk verlengd kan worden door vergunningen, bezwaarprocedures en dergelijke. In de tussentijd kan oplopende rente de projectontwikkelaar het water tot aan de lippen doen stijgen. Bovendien kan het sentiment van beleggers omslaan.

Hoe grillig die sentimenten liggen bewees het onlangs verschenen jubileumnummer van het vakblad VastGoedMarkt. Het blad geeft een lofwaardig eerlijk overzicht van goede en foute prognoses die het blad in de afgelopen twintig jaar heeft gedaan en meldt dat het niet heeft zien aankomen dat de professionele Nederlandse beleggers zich ineens in 1992 van de kantoormarkt hebben afgewend. Terwijl de Britse beleggers na de renteverlaging terugkwamen bleven de Nederlanders weg.

Financiers weten natuurlijk dat aan projectontwikkelaars grote risico's kleven. De reactie van Commerzbank-president Kolhaussen dat hij het Schneider-debâcle niet had kunnen voorzien omdat er fraude in het spel zou zijn, klinkt in die zin hypocriet. De banken wisten natuurlijk best dat Schneider met een last van 5 miljard mark aan leningen niet sterk stond, en ze konden ook weten dat een eenmansbedrijf moeilijk controleerbaar is. Dat neemt niet weg dat bankiers op 17 mei aanstaande, als de krediteurenvergadering van Schneider wordt gehouden, niet hun wenkbrauwen zullen fronsen.

Zegsman Sprenger van de Duitse bankiersvereniging kwam dichter bij de waarheid met zijn reactie: “Steeds verwijt men ons dat we het oosten te weinig krediet geven en nu verwijt men ons plotseling roekeloosheid.” Financiering van projectontwikkelaars is een van de meest delicate zaken voor de grote banken. Financieren ze deze 'economie-aanjagers' niet, dan lopen de banken zelf ook groei mis, niet alleen hypotheken, maar ook achterliggende economische bedrijvigheid. Voor banken kunnen projectontwikkelaars, die hun creativiteit gebruiken voor het tot stand laten komen van projecten, namelijk goud waard zijn.

Een tweede reden om niet al te terughoudend te zijn, is dat zelfs na een debâcle niet alle geld weg is. Faillerende bedrijven leveren vaak weinig op, maar de toplocaties van Schneider wel. Aanvankelijk maakte de Duitse pers gewag van miljardentekorten bij Schneider. Nu zou het gat al geslonken zijn tot 250 miljoen mark.

    • WABE van ENK