Strijd huiseigenaren om teruggave BTW

DEN HAAG, 30 MAART. Tienduizenden huiseigenaren zijn op het ogenblik in een gevecht gewikkeld met hun gemeente om de BTW terug te krijgen die zij dikwijls ten onrechte hebben betaald over de grond waarop hun woning staat. De claim van de huiseigenaren kan duizenden guldens bedragen.

De schrik zit er bij de lokale bestuurders goed in, nu het ministerie van financiën op zijn beurt blijft weigeren BTW die huizenkopers hebben teruggevorderd aan de gemeenten te vergoeden. Gemeenten vinden dat zij daar recht op hebben, omdat ze de BTW niet in eigen kas hebben gestopt, maar aan de belastingdienst hebben afgedragen. Daarom hebben 169 gemeenten zich deze week tot de Europese Commissie gewend om te klagen over de kwaliteit van de wetgeving in de Staat der Nederlanden - een niet eerder vertoonde procedure.

Trefwoord in een strijd vol juridische voetangels en fiscale klemmen is Sint Oedenrode. Sinds het 'St. Oedenrode-arrest' dat de Hoge Raad eind 1990 publiceerde, gaat het dispuut over de vraag wat 'bouwrijpe' grond is. Het antwoord is bepalend voor de vraag of de koper van de bouwgrond terecht 17,5 of 18,5 procent (afhankelijk van het bouwjaar) aan BTW in rekening is gebracht, dan wel dat de gemeente als uitgever van de grond had moeten kiezen voor het vragen van 6 procent overdrachtsbelasting.

Het verschil - 11,5 of 12,5 procent over de prijs van de grond - scheelt heel wat meer dan een slok op een borrel. Voor een premiekoopwoning met een gangbare grondprijs van 30.000 gulden gaat het om 3.750 gulden die de huiseigenaar kan terugvorderen; maar bij duurdere kavels, bijvoorbeeld ongeveer 150.000 gulden, loopt de claim op van 17.000 tot 19.000 gulden.

“Het water stijgt de gemeenten tot aan de lippen”, zegt woordvoerder O. Repelaer van Driel van VB Groep, het accountantskantoor dat namens de 169 gemeenten de klacht bij de Europese Commissie deponeerde. Niet alleen het honoreren van de claims kan veel geld kosten, ook de juridische procedures die daarmee gepaard gaan zijn kostbaar. Bovendien is onderzoek met terugwerkende kracht of grond op een bepaald moment - namelijk toen hij ten overstaan van een notaris werd overgedragen aan de koper - bouwrijp was, arbeidsintensief.

Wat is bouwrijp? Tot het arrest van de Hoge Raad - 21 november 1990 - leek er voor de gemeenten geen vuiltje aan de lucht. Als er in toekomstige woonwijken infrastructurele werken waren verricht - voorbereidingen voor de aanleg van rioleringen of straten bijvoorbeeld - dan gingen ze er vanuit dat alle grond in zo'n plan bouwrijp was, dus ook de kavels waarop woningen zouden komen. Bij de verkoop van deze grond aan de kopers van woningen brachten de gemeente dus BTW in rekening. Dat was ook in het eigen belang van de gemeente, omdat zij voor het verrichten van de infrastructurele werken ook BTW moet afdragen; bij de verkoop van de grond werden deze kosten op de kopers verhaald. De grond waarop huizen zouden worden gebouwd, werd in zo'n situatie als 'indirect bouwrijp' beschouwd - ook al ging het op dat moment nog om niet meer dan een grazig weiland. De gemeenten baseerden zich op aanwijzingen van het ministerie van financiën, te vinden in een 'resolutie' uit 1981.

Totdat een particulier uit St. Oedenrode de zaak tot op de bodem liet uitzoeken; hij kwam uit bij de Hoge Raad. Het bewuste perceel in deze Brabantse gemeente lag er zelf nog ongerept bij op het moment van de eigendomsoverdracht; wel was de omgeving inmiddels van een riolering, noodbestrating en straatverlichting voorzien. Maar dat was niet genoeg, oordeelde de Hoge Raad. Hij stelde op grond van Europese richtlijnen vast dat alleen grond die bewerkt was en waarvoor voorzieningen waren getroffen die uitsluitend voor dat perceel waren bestemd, bouwrijp mocht worden genoemd.

Sindsdien buigen gemeenten en rechtbanken zich over enkele tienduizenden claims van huizenkopers die hopen dat zij de BTW kunnen terugvorderen. Zij werden geholpen door de Vereniging Eigen Huis, die modelbrieven en -bezwaarschriften vervaardigde. Dat heeft geleid tot een wirwar aan juridische procedures, met uitspraken die per arrondissement kunnen verschillen. “Wij zitten als een bok op de haverkist”, zegt adjunct-directeur mr. F.A.P.M. van Loon van Eigen Huis. Elke gerechtelijke uitspraak is een bouwsteen voor de jurisprudentie. Zo is een oordeel van achtereenvolgens de rechtbank van Almelo en het Gerechtshof van Arnhem over een zaak die in Hengelo speelde van belang. Rechtbank en hof waren van mening dat de bewijslast voor het al dan niet bouwrijp zijn van de grond - met terugwerkende kracht dus - een taak is voor de gemeente en niet voor de bewoner.

Ook bracht het hof enige duidelijkheid - althans voorlopig - die de Hoge Raad achterwege had gelaten. De raad had in zijn 'St. Oedenrode-arrest' namelijk wel aangegeven wanneer grond niet bouwrijp mocht worden genoemd, maar niet wanneer dat wèl het geval was. Zo voerde de gemeente Hengelo aan dat uitleggers die op een hoofdriool waren aangebracht - een pijp dus in de richting van het bewuste bouwkavel - reden vormden om te spreken van bouwrijpe grond. Het hof oordeelde anders en voegde eraan toe dat ook het verrichten van egaliseringswerkzaamheden nog niet voldoende waren.

Het wachten is op een nieuw arrest van de Hoge Raad, want de gemeente Hengelo heeft de zaak aan deze hoogste rechterlijke instantie voorgelegd. Van Loon stelt vast dat rechtbanken soms “tegenstrijdige uitspraken” doen, juist omdat er zoveel verschillende definities van 'bouwrijp' kunnen zijn. Het Gerechtshof in Leeuwarden heeft zich zelfs rechtstreeks tot het Europese Hof van Justitie gewend met het verzoek duidelijk te maken wat onder bouwrijp maken moet worden verstaan. Afhankelijk van deze definitie kan het voorkomen dat in dezelfde wijk en in hetzelfde rijtje woningen het ene perceel achteraf wel als bouwrijp mocht worden aangeduid het andere niet. Bewoner A kan duizenden guldens terugkrijgen, zijn buurman niet.

Drs. R. Brouwer, belastingadviseur bij de VB Groep, heeft vastgesteld dat niet alleen de rechters, maar ook de belastinginspecteurs onderling verschillende criteria hanteerden om te bepalen of grond bouwrijp en de overdracht dus btw-plichtig is. De ene inspectie meende dat grond die één centimeter was opgehoogd, bouwrijp was gemaakt en de andere vond dat daarvan pas bij 51 centimeter ophoging sprake was.

De rechtbank in Assen mag zich binnenkort buigen over acht verschillende situaties binnen één wijk in Emmen. Variërend van één centimenter opgehoogde grond of 51 centimeter, een rioolaansluiting tot aan het perceel maar nog zonder dopje en in een ander geval juist mèt dopje. Kan zo'n dopje op het riool betekenen dat de grond bouwrijp was en de koper terecht voor een paar duizend gulden aan btw in rekening is gebracht? De rechtbank mag het zeggen.

Niet alle gemeenten laten het op zo'n procedure aankomen. Zo heeft Venlo het op een akkoord gegooid met huizenkopers: zij kregen de BTW terug, met enkele procenten vooraftrek in mindering gebracht. Per saldo resteerde “een aardig bedrag”, stelt Van Loon van Eigen Huis vast; zijn vereniging adviseert in zulke gevallen de huizenbezitters akkoord te gaan met het gemeentelijk aanbod. Dat is een keuze voor zekerheid; bij een juridische procedure is het maar afwachten wat de uitspraak zal zijn. Dat laat onverlet dat de gemeente ook in zo'n geval kan pogen het rijk aansprakelijk te stellen. Er lopen al ruim zeventig civiele procedures van gemeenten jegens de staat. De 169 gemeenten die zich nu tot Brussel hebben gewend hopen met uitspraken van de Europese Commissie en het Europese Hof straks in zulke procedures sterker te staan.

Het arrest van de Hoge Raad kent een terugwerkende kracht van vijf jaar, dus tot en met 1986. Kopers van huizen die na die tijd zijn gebouwd, hebben dus eventueel ten onrechte btw betaald. Dat doet zich in de rest van Nederland vaker voor dan in de Randstad; hoe minder bewerking de grond vergde - dank zij de bodemgesteldheid bijvoorbeeld - hoe groter de kans dat er sprake was van een maagdelijke kavel ten tijde van de eigendomsoverdracht. Ook na 1990 zijn sommige gemeenten doorgegaan btw in rekening te brengen in situaties wanneer niet zeker was of de grond bouwrijp mocht worden genoemd.

Deze maand heeft staatssecretaris Van Amelsvoort (financiën) een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd, dat voor de toekomst aan alle onduidelijkheid een einde moet maken. Als er in de buurt infrastructurele werkzaamheden zijn verricht, mag ook elk perceel bouwrijp worden genoemd. Zoals, aldus Van Amelsvoort, altijd de bedoeling van de wetgever is geweest.

    • John Kroon