Het (g)eldorado van de hypotheken (1)

Nederland zoekt zijn geluk in een eigen huis en koopt massaal met geleend geld een hoop stenen op een mooie plek op de grond of in de lucht. Die drang jaagt de prijzen van huizen tussen 150 en 300 duizend gulden op tot aandelen-achtige records en maakt van de hypotheekmarkt een eldorado waar vette provisies, verzekeringen en forse rentemarges liggen te glinsteren.

Onlangs bespraken tientallen goudrapers de toestand in hun gulden paradijs op het nationale hypothekencongres van bureau Focus en de hypotheken conferentie van IIR. Het gaat goed in die wereld, zoals blijkt uit de volgende cijfers.

In 1992 leende Nederland leenderland meer dan 40 miljard gulden van (spaar)banken, verzekeraars en hypotheekbanken. Bemiddelaars, die leners en verstrekkers bij elkaar brengen, verdienden daar tussen de 400 en 800 miljoen gulden provisie aan, uitgaande van 1 tot 2 procent vergoeding. Taxateurs, levensverzekeraars en notarissen delen mee in de vreugde.

Geldverstrekkers krijgen geen provisie, maar verdienen aan het verschil tussen de rente die ze berekenen aan de klant en zelf moeten betalen op de markt. Die marge hangt af van vraag en aanbod en de rente, die alsmaar daalt. Desondanks daalt de hypotheekrente minder snel dan iedereen verwacht. Net dikke stroop. Kennelijk is er zoveel vraag dat aanbieders hun prijs op peil kunnen houden, ondanks de felle concurrentie.

Volgens de vereniging Eigen Huis bedraagt de opslag nu 1,34 procent, in 1990 nog 0,56, wat de bruto omzet op 3,11 miljard gulden brengt over een totale schuld van 232 miljard. Je hoort dus niemand achter de toonbank klagen. De risico's die men loopt op aflossingen en rente zijn te verwaarlozen en de klant heeft geen fluit te vertellen, zeker niet na het ondertekenen van de akte.

Ook de effectenjongens verdienen als nooit tevoren, maar die markt werkt anders. Daar komen mensen geld brengen, in plaats van lenen, in de hoop daarmee flink te verdienen. Helaas gaat die vlieger niet altijd op. Koersen dalen, mensen worden bang en wie krijgt de schuld? De bemiddelaar, die het ook niet echt weet. Kleine orders, hollen of stilstaan, steeds opletten en een verleidelijk verhaal vertellen. Geen rustige verjaardagen, want mensen zeuren altijd over tips.

Dan een hypotheekbemiddelaar. Die huurt een winkelpand, een computer, een nette vent met een stropdas, rammelt de gegevens van een dolende lener in het apparaat, even zoemen en klaar is Kees met z'n selectie uit 450 verschillende aanbiedingen en het op maat gesneden onafhankelijke advies.

Mag je zo oneerbiedig schrijven over een koppelaar? Volgens B. van Groenigen, voorzitter van de vereniging van makelaars (NVM), mag dat best wanneer het gaat over een adviseur van de bank: “Ik ben van mening dat bij banken geen hypotheekadviseurs werken, maar verkopers.” Verwijt deze pot de bankketel?

Zijn leden dragen vaak twee petten: bemiddelen tussen kopers en verkopers van op de huizenmarkt en daarnaast adviseur in de NVM-hypotheekshop. Volgens Eigen Huis-adjunct-directeur Nijhof dreigt daarmee de tweezijdige provisie terug te keren, met als enige verschil dat de verkopende makelaar geen provisie vraagt van de koper, maar wèl een hypotheek wil slijten.

Nijhof: “Er doen zich situaties voor waarbij de schijn bestaat dat een makelaar aan bepaalde kopers de voorkeur geeft, omdat hij aan hun hypotheek kan verdienen. Een koper die misschien meer wil bieden, maar de hypotheek aan een ander wil geven, wordt verteld dat de woning 'al verkocht' is, hoewel daar geen sprake van is. Dergelijke klachten krijgen we regelmatig.”

Van Groenigen meent dat het bezit van een eigen woning voordelen oplevert. Er immers sprake van vermogensvorming. Iedere koper gelooft, zelfs in deze overspannen markt, dat zijn huis meer waard wordt. Maar dat is geen automatisme: “Iedereen vraagt zich af of de onroerend goed- en de afgeleide hypotheekmarkt zo in beweging blijft als nu.” Een waarschuwing dus.

De NVM-voorzitter constateert dat starters op de woningmarkt zich niet laten leiden door economische motieven, maar in de eerste plaats willen voorzien in hun primaire levensbehoefte: wonen. De keus tussen huren of kopen is niet moeilijk: de huren zijn relatief hoog en gaan verder omhoog, van de andere kant is het nu makkelijker om te lenen tegen een lage rente.

Zijn praktijkvoorbeeld. Een kamer huren kost 700 gulden per maand, een kleine huurwoning 900 gulden en de aanschaf van een appartement van 120 duizend plus spaarhypotheek komt op 650 gulden per maand aan rente en premie. Economisch gezien valt de keus op kopen.

Helaas laat hij daarbij de wellicht te hoge koopprijs en het verlies bij verkoop (jonge mensen willen nogal eens verhuizen en de markt kan inzakken) buiten beschouwing.

(wordt vervolgd)