De koopwoning als een gekkenhuis

Twintig begerige kopers op de stoep van een Amsterdamse etagewoning. Vierhonderd gegadigden voor een achttiental premie-A woningen in Eindhoven. Koopwoede op de huizenmarkt. Staat Nederland aan de vooravond van een gevaarlijke prijspiek? “De kans is groot dat de vlam in de pan slaat.”

In Amsterdam en Utrecht is het verkrijgen van een optie op een koopwoning al lang geen automatisme meer. Voor bedenken is geen tijd, meteen bieden is het adagium, als het al niet te laat is. Makelaars sturen geen brieven meer met het dagelijkse aanbod van woningen: hun cliënten krijgen de informatie bij het krieken van de dag op hun werk per fax. Landelijk komt het inschrijven op woningen, en dus het tegen elkaar opbieden, steeds vaker voor. In de gewilde buurten van Den Haag kopen sommige woningzoekenden al blind: noem de straten, noem de stijl van het huis, geef een prijscategorie aan, en de makelaar doet de rest. Ook in de regio Rotterdam, traditioneel minder hot dan de andere drie grote steden slaat de haast toe.

De hoge huizenprijzen van nu doen denken aan het tijdperk 1976-1978. Toen tilde een periode van snelle economische- en inkomensgroei, gecombineerd met een bijna psychotische koopwoede, de huizenprijzen naar een recordhoogte van gemiddeld 196.000 gulden, een bedrag dat pas in 1993 weer werd overschreden. De tweede oliecrisis, oplopende rentetarieven en de daarop volgende recessie zorgde ervoor dat de huizenprijzen in twee jaar tijd kelderden en veel mensen achterlieten met een financieel dodelijke drieëenheid: een hoge hypotheek, een hoge rentestand en een in waarde gedaald onderpand.

De crisis werd destijds nog versterkt omdat de verkoopdrang onder de hypotheeknemers (banken en verzekeraars) zo was toegenomen dat alle middelen uit de kast werden gehaald om cliënten een zo hoog mogelijke hypotheek te geven. Berucht is inmiddels de groeihypotheek, oorspronkelijk bedacht door Amro. Daarbij begon de lener pas na verloop van tijd met volledige rente en aflossing, terwijl het hypotheekbedrag intussen opliep. Vooronderstelling was dat het inkomen zou groeien met zo'n zes procent per jaar. Toen die inkomensstijging door de recessie uitbleef, kwamen de houders van groeihypotheken massaal in de problemen.

Voor de kopers van huizen is de vraag cruciaal hoe groot de kans is dat de geschiedenis zich herhaalt. Sinds drie jaar stijgen de prijzen van koopwoningen in Nederland fors, en dit jaar spant de kroon met een prijsstijging van nu al elf procent. Gaat de stijging door, of komt er een forse correctie van de huizenprijzen? Leeft de huizenkoper kortom in 1976, aan de vooravond van een hoge prijspiek met de onvermijdelijke val daarna? Dat nog niet, vindt adjunct-directeur van de Vereniging Eigen Huis (VEH), J.A. Nijhoff, die verantwoordelijk is voor onderzoek. “Maar er is een kans dat de huizenmarkt net als toen op hol slaat.”

Vier factoren bepalen op dit moment de prijs van een koopwoning: de toestand en kenmerken van de Nederlandse economie, de wanverhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, de rol van de bemiddelaars en hypotheekverstrekkers en niet in de laatste plaats de gemoedstoestand van de huizenkoper.

Om bij het eerste te beginnen: volgens prof. drs. P.P. Kohnstamm, hoogleraar Vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam en directeur van de Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (SBV) is er in de laatste twintig jaar geen eenduidige economische indicator aan te wijzen die de prijsontwikkeling op de woningmarkt beïnvloedt, maar de laatste twee jaar speelt de dalende rente de hoofdrol. Wat de prijs volgens Kohnstamm op dit moment negatief zou moeten beïnvloeden zijn het nog steeds lage consumentenvertrouwen en de stagnerende inkomensontwikkeling. “Maar die worden totaal overschaduwd.”

Pag.12: Lage rente drijft de prijzen op in krappe markt

De rente-ontwikkeling heeft op de huizenmarkt op dit moment een zelfde effect als bij aandelen en obligaties. Beleggers - en dat zijn huizenbezitters evengoed - tellen bij een dalende rente meer neer voor vaste waarden. Wie een ton verdient mag bij een rente van tien procent van zijn financier een huis kopen van maximaal rond 240.000 gulden. Bij de huidige rente van 7 procent is dat tegen de 310.000 gulden. De huizenprijzen stijgen navenant mee.

Van een forse inkomensontwikkeling, zoals in de tweede helft van de jaren zeventig, is de laatste jaren weinig sprake, maar dit berust deels op gezichtsbedrog. Sinds het begin van dit jaar telt een tweede inkomen volledig mee bij het verkrijgen van een gemeentegarantie voor het kopen van een woning. Vooral jonge tweeverdieners zijn er voor wat betreft de huizenmarkt dus flink in inkomen op vooruit gegaan.

Kohnstamm noemt als derde belangrijke factor de huurontwikkeling: de huren stegen de laatste vier jaar jaarlijks met ruim 5 procent, waardoor kopen langzamerhand aan aantrekkingskracht won. Naar het zich laat aanzien wordt deze stijging met zo'n 5 procent per jaar voortgezet.

Niet alleen het grotere budget van de koper is van invloed. De huizenmarkt van dit moment werkt zelf mee aan de hogere prijzen. Met het opleveren van de zesmiljoenste woning begin jaren negentig verklaarde staatssecretaris Heerma van volkshuisvesting de kwantitatieve woningnood voor beëindigd. Maar kwalitatief zijn de verhoudingen op de woningmarkt nog steeds scheef.

Het huizenbezit is een lang gekoesterde wens van de meeste Nederlanders: driekwart van hen wil in een eigen huis wonen. Daar treedt de eerste mismatch op. Slechts 47 procent van de Nederlandse woningvoorraad bestaat uit koopwoningen, zodat de vraagzijde van de woningmarkt groot is. In de grote steden is de verhouding nog schever: in Den Haag en Utrecht bestaat slechts een vijfde van de huizen uit koopwoningen. In Rotterdam is dan nog geen vijftien procent en in Amsterdam is de markt met maar tien procent uiterst krap. Juist daar stegen de prijzen dan ook fors.

Veel woningen worden er niet gebouwd. De groei van het bestand houdt geen gelijke tred met de bevolkingsgroei. De bouw van huurwoningen, gestagneerd door de terughoudende subsidiepolitiek van het rijk, heeft volgens de Vereniging Eigen Huis in veel gemeenten prioriteit, omdat daarmee het woningprobleem het snelst wordt opgelost. “Anders dan vroeger kan een instapper op de woningmarkt er niet meer automatisch van uitgaan dat er op termijn een huurwoning voor hem of haar klaarstaat”, zegt Konhstamm. En daarom keren ook jonge woningzoekenden zich tot de koopmarkt. Tot een even grote koopwoede als eind jaren zeventig heeft dat nog niet geleid. Toen waren er 4,5 miljoen huizen in Nederland, nu meer dan 6 miljoen. Kohnstamm: “Een van de dingen die in de jaren zeventig fout gingen was dat de vraag zo groot was en het aanbod zo gering, dat de prijs van bestaande woningen die van de nieuwbouw ver oversteeg. Een huis kopen was veel duurder dan het twee blokken verderop nieuw te laten bouwen. Dat is nu niet het geval.” Maar de krapte blijft. Samen met het toenemen van de woningvoorraad is ook het aantal huishoudens gestegen omdat meer mensen alleen zijn gaan wonen.

Het tekort aan woningen tussen twee en drie ton veroorzaakt in deze klasse een aanzienlijke prijsstijging. Omdat mensen met een hoger inkomen daarom weigeren naar de dure klasse door te stromen, onstaat er weer een druk van onderaf op de woningprijzen tot twee ton.

De spanning op de woningmarkt drijft de prijzen omhoog, en de dalende rente schept daar de bugettaire ruimte voor. Maar ook de bemiddelaars zelf dragen bij aan de prijsverhogingen. Volgens Van den Bol, directeur van de hypotheekadviseursketen Hypotheekvisie, die in twee jaar als een paddestoel uit de grond schoot, spelen met name de makelaars een katalyserende rol: “Het is natuurlijk hun taak om voor hun cliënt een zo hoog mogelijke prijs te bedingen, maar ook om tijdig aan de rem te trekken wanneer de hausse doorslaat. De makelaar moet de prijsopdrijving niet bevorderen.” Hij noemt het voorbeeld van een woning in een Limburgse stad, waar de eigenaar dacht rond de 85.000 gulden voor te krijgen. “Zijn makelaar adviseerde om in te zetten op 129.000 gulden. Toen ze vervolgens een systeem van inschrijving hanteerden bleek een aspirant-koper 159.000 gulden te bieden, bijna het dubbele van wat de eigenaar oorspronkelijk dacht te krijgen.”

De Vereniging Eigen Huis deelt die diagnose. Nijhoff: “Meer en meer makelaars bieden direct of indirect ook hypotheken aan. Die zijn dan, door de provisiestructuur, dubbel gebaat bij een hoge aankoopprijs van een huis, of hebben in elk geval geen prikkel om er al te veel van af te praten.” Deze opinie wordt in makelaarskringen fel bestreden: voor die extra paar honderd gulden aan provisie zet men zijn reputatie als makelaar niet op het spel.

Als directeur van een hypotheekadviesketen gaat Van den Bol volgens de VEH ook niet vrijuit. Zijn provisie hangt immers ook af van het afgesloten hypotheekbedrag. “Dat is waar, maar wij hebben geen invloed op het hypotheekbedrag zelf; daar komen de cliënten zelf mee. We waarschuwen de mensen wel voor een te grote hypotheeklast, maar je kan het ze natuurlijk moeilijk verbieden”, zegt Van den Bol. Evenals de Vereniging Eigen Huis vindt hij juist de combinatie kopende makelaar-hypotheekadviseur gevaarlijk. “Dan is er onvoldoende prikkel om een lage prijs te bedingen voor een woning.” Een oplossing voor dat probleem is volgens Van den Bol het afzwakken van de band tussen het makelaarscourtage en de transactieprijs van de woning. Ook de taxatiepraktijk maakt daar deel van uit. Nijhof: “Een taxateur hoort te kijken wat de gek voor het huis geeft. Nu bestaat er vaak wel een erg groot verband tussen de taxatie en het hypotheekbedrag dat wordt gewenst.” Algemeen directeur D.M. Bos van het Bouwfonds, een van de grotere hypotheekverstrekkers, let juist daarom sterk op de reputatie van taxateurs. “Wanneer er een herhaaldelijk te hoge taxaties af geeft, dan doen wij daar geen zaken meer mee.”

Ook de financiers gaan volgens de Vereniging Eigen Huis niet vrijuit. Het aantal onroerend goed-transacties is met acht procent gestegen, maar het aantal nieuw afgesloten hypotheken steeg sneller. Volgens berekeningen van het Bouwfonds werden in de eerste helft van dit jaar 136.000 hypotheken afgesloten, 29 procent meer dan in de eerste helft van vorig jaar. En de woede duurt voort: het Bouwfonds schroefde de prognose voor hypothekenafzet voor heel 1993 in Nederland op van ruim 250.000 naar 300.000 transacties. De gemiddelde hoofdsom steeg ook. Naar schatting wordt dit jaar een recordbedrag van 450 miljard gulden aan hypotheken af- of overgesloten, een stijging van rond de 35 procent.

De reden dat ook de financiers zich met volle overgave op de hypotheekmarkt storten, is volgens Nijhoff dat het rentevoordeel dat zij behalen op dit moment zeer groot is. Banken, verreweg de grootste partij op de hypotheekmarkt, trekken geld aan op de kapitaalmarkt, en lenen het langlopend weer uit aan in de vorm van een hypotheek. Het renteverschil tussen de kapitaalmarkt en de hypotheekmarkt - en dus de winst voor de bank - liep volgens Nijhoff de afgelopen vier jaar op van 0,5 procent tot 1,36 procent. Daarmee is het rendement van een hypotheek voor banken tot een van de beste van het kredietbedrijf geworden, als het lage risico van hypotheken wordt ingecalculeerd.

Zowel de gedaalde rente, de mismatch tussen de bewoner en zijn woning, de kwalitatieve woningnood als het prijsstimulerende gedrag van de bemiddelaars dragen bij tot de stijgende koopprijzen. Maar het is de consument die uiteindelijk zelf beslist, en daar treedt een ongewisse factor aan het licht. Nijhoff: “Die gekte kan toeslaan doordat de huizenprijzen zich al gunstig ontwikkelen, en de banken zelf dat ook gaan benadrukken. Wij merken dat men de neiging krijgt om de consument gemakkelijk grote sommen geld te lenen.” Die consumenten worden volgens Nijhoff te weinig gewezen op de gevaren die een grote hypotheek met zich meebrengt. “Vooral de hypotheekbemiddelaars wijzen daar te weinig op. Je zal als bezitter van een duur huis toch je uitgavenpatroon moeten veranderen.”

Maar het nu-of-nooitgevoel overheerst door de lage rente bij veel aspirant-kopers, en zij laten zich maar moeilijk van hun voornemen afbrengen. Wie een stofzuiger nodig heeft, wikt en weegt, vergelijkt en koopt uiteindelijk het apparaat dat het best bij zijn behoefte aansluit. Wie een huis koopt kijkt eerst hoeveel geld hij heeft, en koopt vervolgens het beste wat hij kan krijgen. Als iedereen maar goed kijkt naar hoeveel geld hij heeft is er niets aan de hand. Het probleem onstaat als mensen onder druk van de lage rente hun financieringscapaciteit met hulp van willige banken ver overschrijden.

De mode speelt daar nog doorheen. De sterkste prijsstijgingen doen zich voor in wat door de markt wel het 'artistieke' segment wordt genoemd: vooroorlogse huizen met een romantische inslag. Met name de jonge, kapitaalkrachtige huizenkopers richten zich vol overgave op deze panden, en herstellen met pijn en moeite de plafonds met lijsten en rozetten die in de vernieuwingsdrang van de jaren zeventig waren gesneuveld. Niet alleen de prijs van de woningen is daardoor fors gestegen, maar ook die van oorspronkelijk glas-in-lood, oude deurklinken en autentieke trapleuningen.

Mocht de koopwoede omslaan in hysterie, dan zou de huizenprijs op de korte termijn nog sterk kunnen stijgen, en zijn de gevaren van een forse correctie in de toekomst aanwezig. “Tot nu toe was de prijsontwikkeling in de koopmarkt begrijpelijk”, zegt Nijhoff, “maar de kans wordt steeds groter dat de vlam in de pan slaat.” Kohnstamm is het niet eens met de diagnose dat de gekte heeft toegeslagen. “Bij de ontwikkelaars van woningen in ieder geval niet.” Hij kan zich wel voorstellen dat het nu-of-nooit gevoel bij veel kopers toeslaat, vanwege de lage rente. Volgens hypotheekbemiddelaar Van den Bol is de markt inderdaad bezig om op hol te slaan. “maar de mensen hebben geen keus”.

Bos van het Bouwfonds geeft aan dat de hypotheekverstrekking uit de hand dreigt te lopen. Het bouwfonds heeft aan het begin van het jaar al gezegd gas terug te willen nemen bij de hypotheekverstrekking. “Dat betekent minder topfinancieringen, en ook een minder lange looptijd.” Het Bouwfonds geeft geen 30-jarige hypotheken meer af.

De Vereniging Eigen Huis heeft een vergelijking gemaakt tussen de gemiddelde leencapaciteit van de Nederlander en de woningprijs. Vooral door de inkomensstijging, en later de renteverlagingen, gingen die twee cijfers vanaf 1985 min of meer gelijk op, wat betekent dat het vermogen van de woningbezitter om aan zijn hypotheekverplichtingen te voldoen het zelfde bleef. Maar dat begint nu uit de pas te lopen, met het gevaar dat de prijs sneller stijgt dan de huizenbezitter kan lenen.

Hypotheekbemiddelaar Van den Bol geeft een voorbeeld: “Twee mensen op een huurflat koesteren al lang de wens voor een eigen huis. Die gaan eens informeren hoeveel ze kunnen lenen. Dat blijkt enorm mee te vallen, het bedrag is veel hoger dan ze dachten. Maar eenmaal op de woningmarkt komen de teleurstellingen: de huizenprijs is zo gestegen dat voor het enorme bedrag dat ze mogen lenen, het huis van hun dromen helemaal niet te koop is. Bovendien moeten ze er ook nog snel bij zijn. Je ziet dat die mensen zich gaan forceren, en uiteindelijk met een veel duurder huis zitten dan ze zichzelf hadden voorgenomen. En dus ook met veel hogere maandlasten.” Probleem is volgens Kohnstamm dat het voor de doorstromers steeds moeilijker wordt om een passend huis te vinden. “Iemand die nu beter wil gaan wonen, moet een ton extra meenemen. Het is de vraag of je daar nu wel waar voor krijgt.”

De huidige prijsontwikkeling acht Van den Bol gevaarlijk: “Als je koopt in een booming market, waarin de prijzen maar doorstijgen, dan koop je voor een deel lucht. Mensen sluiten nu een hogere hypotheek af, zonder daar een beter huis voor te kopen.” Dat is op zich niet verontrustend, maar als de huizenprijs zou dalen en/of de rente op termijn stijgen, dan voorziet hij dat veel mensen in de problemen kunnen komen. Hij vindt het tweeverdienerseffect een van de grootste bedreigingen. “We trekken wel een zware wissel op de toekomst. Wie bijvoorbeeld nog geen kinderen heeft, kan nu een duur huis kopen, maar wat als er een verandering in de gezinssituatie optreedt? Er moet voldoende buffer zijn om het in een tijd van hogere rente uit te kunnen zingen, maar je kan je afvragen in hoeverre die buffer bij veel huizenbezitters aanwezig zal zijn.”

Het tweeverdienerseffect is volgens Kohnstamm echter blijvend en dus geen bedreiging. “Een tweeverdienershuishouden wordt in de toekomst de regel. Het kan zijn dat een van de twee op termijn een of twee dagen minder gaat werken, maar daar blijft het waarschijnlijk bij.”

Kohnstamm verwacht dat de prijsstijging op de huizenmarkt zich langzamerhand zal stabiliseren. Een prijsval verwacht hij niet. “De prijzen van nu worden geschraagd door de lange-termijn inflatie-ontwikkeling en de gestegen huurprijzen. Ook de grond zal duurder worden, want de makkelijkste plekken in Nederland zijn al grotendeels bebouwd.” Over de solvabiliteit maakt hij zich niet zo druk. “Er is waarschijnlijk veel meer vermogen in Nederland aanwezig dan statistisch wordt bijgehouden. Het is geen uitzondering dat jonge starters die een eigen huis kopen daar 40.000 gulden tot 50.000 gulden aan eigen geld voor op tafel kunnen leggen.”

Volgens directeur Bos van het Bouwfonds hoeft niemand bang te zijn voor een herhaling van 1980, toen de prijzen kelderden en veel huizenbezitters massaal in de problemen kwamen. “Driekwart van de verkochte hypotheken is een spaarhypotheek, en het rente-effect daarvan wordt flink gedempt. Bovendien doen banken, verzekeraars en bouwfondsen steeds meer aan subjectfinanciering in plaats van objectfinanciering. Dat betekent dat de persoon belangrijker is dan het huis. Mocht bij een hogere toekomstige rente iemand in problemen komen, dan zal de financier zich soepeler opstellen dan in het verleden, om de cliënt te behouden.” De Vereniging Eigen Huis neemt dat allemaal met een korreltje zout. “Hoe je het ook wendt of keert, de kans is groot dat er in de toekomst mensen komen die bij nader inzien een te grote hypotheek hebben afgesloten. Een soepele bank of niet, de financiële pijn wordt er niet minder om”, zegt Nijhoff.

Intussen stijgen de huizenprijzen door. Uitgaande van een hypotheekrente van 6,6 procent volgend jaar zou alleen het rente-effect al een stijging sorteren van de 215.000 gulden nu tot tegen de 240.000 eind volgend jaar. Wat is er nodig om de druk van de ketel te nemen? Volgens Nijhoff zouden allereerst de hypotheekbemiddelaars een vaste vergoeding moeten krijgen, die niet afhangt van het bedrag dat zij bemiddelen. Zo wordt een van de prijsopdrijvende mechanismen volgens hem uit de markt gehaald. Van den Bol pleit voor het afzwakken van de band tussen het courtage van makelaars en de koopprijs die zij bedingen.

Van de hypotheekrente, die afhangt van de lange-termijnrente op de kapitaalmarkt, wordt verwacht dat deze niet erg ver meer daalt. Wanneer de hypotheekrente de tijdsachterstand op de kapitaalmarktrente eenmaal heeft ingehaald, zal de concurrentie onder de hypotheekverstrekkers op de markt er voor zorgen dat de rentemarge voor de financiers afneemt, en zij zelf wat meer de rem op de kredietverlening zetten. Een hypotheek voor dertig jaar vast is nu al steeds moeilijker te krijgen.

Het belangrijkste is dat de koopwoede onder de consumenten wordt afgeremd. En dat betekent dat de voorraad van koopwoningen verder moet toenemen. Nijhoff pleit voor nieuwbouw van rond de 2 ton. “Gewoon een leuk huis met een voor- en een achtertuin, in het hart van de randstad, redelijk dichtbij het werk en de grote stad.” De NVM pleit voor nieuwbouw tussen de twee en drie ton, om de doorstroming vanuit goedkopere woningen op gang te brengen. Het Bouwfonds vindt dat grote beleggers actiever voor de koopmarkt zouden moeten bouwen, en dat de woningcorporaties meer dan nu hun huurbestand op de markt moeten brengen. De prijsklasse van tussen twee en drie ton geldt als favoriet. Dat maakt het voor bewoners met een gegroeid inkomen mogelijk door te stromen, en neemt zo weer iets van de druk weg in de lagere huizenklasse, waar de instroom moet plaatsvinden.

Maar hoe groot is de kans dat dit allemaal gebeurt? Klein, zo moet bijna iedereen toegeven. Het bestand aan koophuizen groeit nauwelijks snel genoeg om de bevolkingsgroei bij te houden. Gemeenten blijven volgens Nijhoff hun prioriteit geven aan het bouwen van huurwoningen, en volgens iedereen treuzelen de woningbouwcorporaties bij het op de markt brengen van hun huurbestand. Kohnstamm is het eens met de stelling dat, nu de woningcorporaties eigenaar worden van hun eigen woningportefeuille, zij zichzelf meer en meer gaan beschouwen als sociaal beleggingsfonds. Nieuwe initiatieven worden daardoor bemoeilijkt, en het verkopen van het woningbezit afgeremd. Kohnstamm merkt bovendien op dat de grondprijs hoog zal blijven en wellicht nog hoger zal worden: “Alle makkelijke en goedkope plekken zijn in de Randstad al volgebouwd”. Leeft de huizenkoper dus toch in 1976? Volgens de Vereniging Eigen Huis wel. “De kans is groot dat de vlam in de pan slaat”, zegt Nijhoff. Maar het Bouwfonds denkt daar anders over. “We hebben nog nooit zo weinig probleemdebiteuren gehad als nu, en zelfs de betalingsachterstanden nemen af.” Wat de huizenprijzen betreft: de piek van 1978 (198.000 gulden) is dit jaar al overschreden, maar wanneer de geldontwaarding die sindsdien optrad wordt meegerekend, moet de gemiddelde prijs van nu 215.000 nog tot ruim 3 ton stijgen om de gekte van 1978 werkelijk te evenaren.

    • Maarten Schinkel