Ook een tweede huis heeft zijn kruis

Een lezeres signaleert het volgende: “Ik mis in uw rubriek het beleggen in een tweede huis in Nederland of in het buitenland. De handel schotelt constructies voor waarbij je door verhuur en belastingaftrek er bijna niets voor hoeft te betalen. Te mooi om waar te zijn! Mijn zwager is zeer blij met zijn nieuwe recreatiebungalowtje in zo'n Parc. Wij ook, want we mogen het ook gebruiken. We overwegen nu er zelf een te kopen.”

Waar gaat het om? Projectontwikkelaars situeren op rustige en mooie plekken bungalow-, recreatie- en villaparken. Na die paar mooie zomers schieten ze als paddestoelen uit de grond. Voor mensen in de Randstad en andere dichtbevolkte gebieden, vooral in Duitsland, is dat misschien iets voor weekenden, vakanties of een paar dagen door-de-weeks.

Wie weleens een brochure van zo'n rustoord in de eindeloze bossen van de Achterhoek heeft gelezen weet hoe moeilijk het is de verleiding te weerstaan een residentie te kopen in een stukje onontdekt Nederland, lieflijk en landelijk, waar de lucht nog zuiver is, de natuur nog ongerept en het leven goed. Je krijgt weinig tijd om ervan te genieten met een 18 holes golfbaan, surfmeer, vele sportfaciliteiten, een gezellig centrum met haven, winkels en restaurants. Dus: een waardevol bezit voor zorgeloze uren.

Hoe waardevol en zorgeloos is een tweede huisje? Eerst vanuit beleggingsoogpunt. Je koopt meestal een huis op een stuk eigen grond, onderdeel van een groter geheel dat gemeenschappelijk eigendom kan zijn, dat impliceert een Vereniging van Eigenaren (VvE) met alle voor- en nadelen, of toebehoort aan derden. Gaat het om een bestaand huis dan komen er kosten bij voor de notaris, de overdracht en dergelijke. Er zijn parken die een bijdrage vragen voor de tuin, want anders legt de een zijn erf vol met tegels en de ander kweekt tuinkabouters of zonhoge bomen.

De som van alle per park verschillende eerste kosten bepaalt de omvang van de investering die een bepaalde opbrengst op moet leveren. Dat rendement bestaat uit de verkoopwaarde van de woning en de jaarlijkse huuropbrengsten. Beide componenten zijn van tevoren niet te bepalen. Geen verkoper zal dat zwart op wit willen garanderen.

Immers de waardegroei voor een eerste woning is al moeilijk te schatten, laat staan die voor een tweede. Die is afhankelijk van de aantrekkingskracht van het park, zijn omgeving en het weer in ons land. Zelfs meegroeien met de inflatie (stijging van het prijspeil) is niet zeker.

Dan de huuropbrengst. Daar staat tegenover dat het aanhouden van een tweede huis kosten meebrengt: verzekeringen, onroerend goed-belasting, gas, water, electriciteit, toeristenbelasting, een bijdrage in gemeenschappelijke voorzieningen, contributie voor de Vereniging van Eigenaren, bewaking, huurwaardeforfait voor de inkomstenbelasting en inkomstenbelasting over de huur die men ontvangt.

Hoeveel bedraagt de huur? In de schitterende brochure van een park staat: “Dankzij een doordachte verhuurformule kunt u profiteren van een zeer aantrekkelijke jaaropbrengst.” De huur die een apart verhuurbedrijf weet binnen te halen wordt onder verhurende eigenaren gelijk verdeeld. Als je een grote familie hebt, die graag wil huren, help je ook je parkburen aan extra inkomsten.

In een andere folder staan wel cijfers. Uit een begroting van de VvE blijkt na wat rekenen een huur van 200.000 gulden per jaar voor 60 bungalows. Per stuk afgerond 3.500 gulden op een koopprijs van circa 105.000, bruto 3,3 procent. Netto, na aftrek van kosten en belastingen, blijft er weinig over.

Ook staat er: “De VvE wil recreatief verhuren tussen Pasen en de Herfstvakantie en buiten die periode tijdelijke bewoning aanbieden voor drie of zes maanden. Dat geeft in de winter een relatief hoog netto-rendement. Bij een dergelijke verhuur moet een opbrengst van 12 duizend gulden te realiseren zijn.” Dat wel, maar het zijn belaste inkomsten.

Is zoiets een florissante belegging? Soms, als je ergens een goedkoop huis in een eenvoudig park kan kopen. Veelal is het een slecht renderende belegging. Verzacht het zorgeloze genot dan de financiële pijn?

Wat is zorgeloos? Wanneer je iedere dag van het jaar naar je huisje kan gaan. Dat is wel strijdig met de wens een bepaald rendement te behalen door verhuur aan derden, want verhuurders stellen allerlei regels die de eigendomsrechten beperken. Een van hen verklaart het zo: “Het is beslist noodzakelijk deze regelingen te treffen om tot een goede, gecontroleerde verhuur en bewoning van het park te geraken.” Je bent dan gast in eigen huis.

Je moet in feite kiezen tussen beleggen (en jezelf beperken) en een tweede woning. In het tweede geval kan een pied à terre heel duur zijn gerekend naar het aantal gebruiksdagen per jaar. Voor minder kan je de bungalow van een ander huren.