Heerma wil af van "molensteen' subsidies

DEN HAAG/UTRECHT, 17 JUNI. De volkshuisvesting staat aan de vooravond van een ingrijpende operatie, die de rol van de rijksoverheid als subsidiegever voor sociale huurwoningen in één klap drastisch moet reduceren.

Staatssecretaris Heerma (volkshuisvesting) is met de organisaties van woningcorporaties onderhandelingen begonnen met als inzet het geld dat het ministerie van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieubeheer (VROM) nog tot in lengte van jaren op grond van oude afspraken als subsidieverplichtingen moet reserveren voor de sociale huurwoningen. Het gaat om ruim 40 miljard gulden. Heerma wil van deze "molensteen', zoals hij deze verplichte subsidies noemt, af. Dat kan omdat anderzijds de woningbouwcorporaties samen nog voor ongeveer eenzelfde bedrag moeten aflossen aan rijksleningen die ze in het verleden hebben gekregen.

Door beide bedragen tegen elkaar weg te strepen ontstaat een balansverkorting, die de jaarlijkse uitgaven van het ministerie van VROM voor volkshuisvesting fors terugbrengt. Van de 12 miljard gulden die het departement jaarlijks aan de volkshuisvesting besteedt, gaat nu zo'n twee derde op aan verplichtingen die uit het verleden stammen. Als de plannen van de staatssecretaris doorgaan, zakt het ministerie van VROM aanzienlijk op de lijst van rijkssubsidiegevers. Daarop staat het nu nog eerste, zoals vorige week uit de "subsidiebijbel' van het ministerie van financiën bleek.

Heerma laat dezer dagen in een brief aan de Tweede Kamer weten dat niet alleen hijzelf, maar ook de verhuurdersorganisaties een “positieve grondhouding” tegenover de operatie, die "brutering' wordt genoemd, aannemen. De twee grote woningbouwkoepels, de Nationale Woningraad (NWR) en het Nederlands Christelijk Instituut Volkshuisvesting (NCIV) zijn over hun aanvankelijke scepsis heengestapt, omdat hun sector na brutering veel zelfstandiger wordt. Dit wil nog niet zeggen dat de feitelijke contractpartners van het rijk, de afzonderlijke woningbouwcorporaties, allemaal al zo ver zijn. Integendeel, 22 corporaties uit groeigemeenten hebben een initiatiefgroep opgericht, die de voorgestelde regeling als “nadelig” bestempelt voor huurders en woningzoekenden met een laag inkomen.

Heerma heeft laten weten dat de operatie die hem voor ogen staat “op voldoende draagvlak” moet rekenen. In dat geval zal hij een nieuwe wet laten maken waarin de brutering wordt geregeld; waarmee dus ook onwillige woningcorporaties tot brutering kunnen worden gedwongen. Of dat zo maar kan, is de vraag, meent de Amsterdamse wethouder van financiën, F. de Grave. “Het bij wet plegen van contractbreuk past niet in mijn beeld van een terugtredende overheid. Ik moet nog zien of zo'n wetsontwerp de toets der kritiek van de Raad van State zal doorstaan.” Hij zei dit deze week op een congres in Utrecht over brutering, dat de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) had laten organiseren.

Heerma erkent overigens de “bijzondere positie van verhuurders in groeikernen”. Zij zullen bij de onderhandelingen ongetwijfeld een rol spelen, maar op de eerste plaats zullen die gaan over de prognoses voor de ontwikkeling van de huren, de rente en de inflatie in de komende jaren. De exploitatiesubsidies die de overheid nu jaarlijks voor de sociale huurwoningen op tafel legt, worden telkens op die ontwikkeling afgestemd. Ze hebben daardoor een "open-einde' karakter.

Als de brutering doorgaat, verschuiven de financiële risico's in de sociale huursector van het rijk naar de woningcorporaties. Vandaar dat zij zeer hechten aan realistische prognoses over (vooral) de toekomstige huur, de rente, de inflatie en de bouwkosten. Op grond van deze prognoses wordt uiteindelijk het bedrag vastgesteld, waarmee het ministerie van volkshuisvesting zijn subsidieverplichtingen voor de komende (tientallen) jaren tegen het kwijtschelden van de aflossing van rijksleningen inruilt.

Het departement is in voorlopige berekeningen al eens uitgegaan van een jaarlijkse huurstijging van 5,5 procent, een rente van 8,75 procent en een inflatie van 3 procent. Dergelijke prognoses zijn volgens de woningbouwkoepels volstrekt onevenwichtig. Ze geloven er niets van dat het niveau van de huurverhogingen van de laatste jaren, 5,5 procent en dus steeds ruim boven de inflatie, tot in lengte van jaren te handhaven is, willen de huurwoningen betaalbaar blijven. Een lagere huurstijging betekent minder inkomsten voor de verhuurders, die na de bruteringsoperstie geen beroep meer kunnen doen op het rijk. Vandaar dat de onderhandelingen, waarin aan de hand van de prognoses de subsidieverplichtingen contant worden gemaakt, zo van belang zijn.

Van de vraag of de woningbouwkoepels en Heerma het eens zullen worden over de prognoses, hangt het doorgaan van de brutering af. Over Heerma's schouders kijkt minister Kok van financiën belangstellend mee. Als de overheidsverplichtingen voor de volkshuisvesting de komende jaren met ruim 40 miljard gulden kunnen worden verminderd, betekent dat een aantrekkelijke daling van de staatsschuld, ook al gaat het (door het anderzijds wegvallen van de aflossingen van rijksleningen) grotendeels om een optisch effect. De Nederlandse toetreding tot de Europese Monetaire Unie (EMU) wordt erdoor vergemakkelijkt.

Heerma is ervan overtuigd dat de sociale huursector de risico's na brutering aankan. “Er zit genoeg vlees op het bot”, zei hij gisteren in Utrecht, met een verwijzing naar de stijgende rendementen en de gezonde vermogensontwikkeling van de instellingen. Dat, en de nog steeds stijgende huren, waren voor hem al eerder aanleiding te stellen dat huurwoningen vanaf 1995 geheel subsidieloos kunnen worden gebouwd (behoudens op speciale plekken en in specifieke omstandigheden). Toch zijn er op voorhand nog vele financiële obstakels uit de weg te ruimen, erkent de staatssecretaris.

De bruteringsoperatie lijkt op het macro-niveau van de sociale huursector vooral een technische operatie, maar kan op het micro-niveau van een armlastige woningcorporatie op problemen stuiten. Behalve in de groeigemeenten bestaat die vrees ook in de grote steden. De kunst lijkt te worden hoe de soms forse reserves van wel gefortuneerde corporaties naar de kassen van hun minder bedeelde zusterorganisaties kunnen worden gesluisd. De Amsterdamse hoogleraar volkshuisvesting prof.dr.ir. J. van der Schaar deed daarvoor gisteren de suggestie vennootschapsbelasting (35 of 40 procent) te heffen over het vermogen van een woningcorporatie als dat een bepaalde grens heeft overschreden. Van deze belasting kan de corporatie vrijstelling krijgen als ze financieel bij andere sociale verhuurders participeert en genoegen neemt met een gematigd rendement. Zo blijft volkshuisvestingsgeld beschikbaar voor de volkshuisvesting. Dat is ook wat Heerma wil: het via subsidies opgebouwde maatschappelijk kapitaal moet voor het oorspronkelijke doel beschikbaar blijven en niet worden “geconsumeerd”.

De grootste argwaan tegen brutering lijkt op dit moment te bestaan bij een niet onbelangrijke marktpartij: de private financiers bij wie de woningcorporaties voor hun leningen moeten aankloppen. Volgens de ABN AMRO zullen de vele onzekerheden over de huurontwikkeling, de rente en dus de rentabiliteit van de corporaties “hun financierbaarheid negatief benvloeden”. Dit zegt drs. T.G.G. Gieseler, afdelingsdirecteur public sector bij deze bank. Ook wijst hij op het gevaar dat de rijksoverheid straks geen enkel belang meer heeft bij huurverhogingen. Integendeel, het rijk zal voor lage huren zijn, omdat VROM ruim 900.000 huurders individuele huursubsidie geeft waarvan de hoogte mede afhankelijk is van het huurniveau. Gieselers conclusie: de corporaties zullen stevig moeten onderhandelen en constructies inbouwen om de risico's te beperken, alvorens ze zich in het avontuur van de brutering mogen storten.

    • John Kroon