Bij WIF wordt met zekere blijmoedigheid over de verliezen gepraat

AMSTERDAM, 28 APRIL. Een vastgoedfonds dat in de huidige crisis op de kantorenmarkt zit opgescheept met een aantal onverkoopbare kantoorpanden, heeft als enige hoop dat het ooit weer eens beter zal gaan. Het is daarom niet verwonderlijk dat de directeuren van het vastgoedfonds West Invest Fortress (WIF), Jules Marie van Pelt en zijn financiële man Franklin Delano Wegman, zichzelf als “optimisten” bestempelen en zelfs met een zekere blijmoedigheid praten over de verliezen.

WIF maakte gisteren bekend in 1992 een verlies te hebben geleden van 6,6 miljoen gulden. Het onroerend goed werd voor 55 miljoen gulden afgewaardeerd, zodat een eigen vermogen rest van ruim 70 miljoen gulden. Op een balanstotaal van 532 miljoen gulden betekent dat een solvabiliteit van 13 procent (nog geen 19 procent als een achtergestelde lening van 30 miljoen wordt meegeteld). Alle panden zijn voor 80 procent gefinancierd met leningen van banken, die doorgaans erg onrustig worden van het idee dat een verdere waardedaling van hun onderpand de terugbetaling in gevaar brengt. De panden van West Invest kunnen niet meer worden verkocht voor de prijs die in de boeken stond en leveren ook aan huur niet voldoende op.

Niettemin merkt Van Pelt zonnig op: “We hopen met deze naar verhouding zeer forse afwaardering en de getroffen voorzieningen de kansen te vergroten om in een langzamerhand actievere markt in 1993 positieve verkoopresultaten te halen”. Wegman voegt daar aan toe: “We hebben een grote schoonmaak gehouden door de externe taxateur Beaufort de panden opnieuw te laten taxeren op marktwaarde”. De directie ontkent dat de schoonmaak is afgedwongen door de Zweedse Gota Bank, die met een belang van 70 procent grootaandeelhouder is sinds vorig jaar zomer.

De zonnige kijk van het duo Van Pelt-Wegman is onlosmakelijk verbonden met de bedrijfsfilosofie van West Invest. WIF koopt namelijk goedkope, slecht onderhouden panden met de bedoeling die na grondige renovatie met winst te verkopen. Daarin wijkt West Invest af van veel andere vastgoedfondsen, die een groot deel van hun portefeuille in beheer hebben. Het is een filosofie, die een groot optimisme vereist over eventuele interesse van kopers.

Nog los van de vraag of WIF erin slaagt om de panden in de toekomst wel te verkopen voor een goede prijs, brengen de panden op dit moment te weinig geld in de kas om de rentelasten te kunnen betalen. De huuropbrengsten zijn te laag doordat drie grote kantoorpanden leegstaan in Rotterdam, Amsterdam en Eindhoven en er één leeg heeft gestaan in Schiedam. Dat scheelt jaarlijks 2,5 miljoen gulden aan huur, die bovenop de huurderving komt van 2 miljoen gulden door de zogeheten "frictieleegstand', de gebruikelijke leegstand.

De rentelasten zijn bovendien gestegen van 27,5 naar 40 miljoen gulden. Voor ongeveer 4 miljoen gulden is dat een gevolg van het peperdure rekening-courant-krediet, waarmee WIF het kasgeld aanvult. De overige acht miljoen is afkomstig uit een boekhoudkundige verschuiving. Bij projecten-in-ontwikkeling mag een onderneming de rentelasten voor de financiering op de balans zetten als een investering. Bij de afronding van het project wordt dat verrekend in de winst- en verliesrekening. WIF heeft dat ook gedaan met onder meer zijn project in Eindhoven, maar had de pech dat er geen opbrengsten waren doordat er niet is verkocht.

Het uiteindelijke verlies van 6,6 miljoen is nog geflatteerd. Zo bracht een verkoop van 76 miljoen gulden aan onroerend goed een boekwinstje in de kas. West Invest verkocht daarmee overigens wel zijn tafelzilver in de vorm van appartementen en winkels, die nu goed verkopen, en blijft zitten met slecht verkoopbare kantoren. “We hebben nu nog een procent appartementen en ik had er liever wat meer gehad”, erkent Van Pelt. Daarnaast gebruikte WIF een belastingvoorziening om het resultaat met ruim drie miljoen op te krikken, omdat het bedrijf ervan uit gaat dat bedrag aan belasting niet te hoeven betalen vanwege de fiscaal compensabele verliezen die er nu zijn.

“Een papieren ingreep, die geen geld in de kas brengt”, geeft Wegman toe. Om wel geld in de la te krijgen is de hoop gevestigd op de verkoop van 90 miljoen gulden aan vastgoed, waarmee niet alleen de bank hoeft te worden betaald. Speciale aandacht gaat nog altijd uit naar het Amsterdamse Westhaven-complex, dat vorig jaar al bijna voor 26 miljoen was verkocht aan de gemeente. Van Pelt rekent er echter op “voor het einde van het jaar duidelijkheid te hebben”.

Complicatie bij de Westhaven is dat de gemeente aan het verleden het eerste recht van terugkoop heeft overgehouden. Volgens WIF mag Westhaven na het mislukte overleg met Amsterdam vorig jaar nu boven de 26 miljoen gulden verkopen aan een derde partij. Extra complicatie is dat ook een eventuele nieuwe eigenaar blijkens het contract verplicht is om bij verkoop de voormalige werf aan te bieden aan de gemeente volgens een zogeheten kettingbeding.

De aandeelhouders en schuldeisers lijken zich te moeten vastklampen aan de Gota Bank. De Zweedse bank heeft zoveel geld in West Invest Fortress zitten, dat het niet erg waarschijnlijk is dat ze de kasstroom van WIF zullen laten opdrogen. Van Pelt en Wegman: “Gota bank gelooft in ons. Natuurlijk haden ze nu liever wat meer appartementen gehad, maar een paar jaar terug kon je die niet kwijt en wilde iedereen kantoren. Dus de huidige situatie verandert ook wel weer”.