De macht van een hypothecaire huisbaas

Rente is een periodieke vergoeding voor het tijdelijk gebruik van geld van een ander. Mensen die geld huren hebben wind mee omdat de rente al een poosje langzaam daalt, maar zij klagen over het trage tempo van hun huisbaas bij renteverlagingen.

De huur van een huis hangt af van omvang, kwaliteit, ligging, vraag en wettelijke regels. Daarom kunnen de door verhuurders bepaalde prijzen zo uiteenlopen en zijn die lieden in oude smartlappen zulke impopulaire figuren. Je bent toch mooi aan hun genade overgeleverd, want opzeggen, verhuizen en opnieuw inrichten kost tijd en geld.

Guldens lijken op elkaar als druppels water. Daarom zullen de prijzen die uitleners berekenen elkaar niet veel ontlopen. Een schuldeiser wil dat de schuld wordt afgelost als vastgelegd in een overeenkomst. Daarom vraagt hij een onderpand. Verschil in die zekerheid kan leiden tot ongelijke prijzen.

Bij een lening voor een huis dient de woning als hypotheek en stok achter de deur. De uitlener loopt dus weinig risico. Toch wijken hypotheekrentes fors van elkaar af. Het verschil tussen 7,2 en 7,7 procent lijkt een half procentpunt, maar bekijk het eens zo: 1000 gulden kost bij de een 72 gulden per jaar en bij de ander 77 gulden, of 6,9 procent meer. De marge van 7,2 en 8,2, een vol punt, bedraagt 13,9 procent en tussen 2,8 en 3,2 netto (na aftrek van het belastingvoordeel) zit 14,3 procent.

Een bedrijf dat huurt voor 7,2 procent (op spaarrekeningen bij voorbeeld) en zelf 8,2 vraagt, tracht de vergoeding op sparen te drukken en die voor hypotheken op peil te houden tot veel klanten naar een ander gaan die minder rekent.

Die voordelige marge kan ook omslaan: lenen tegen 8,2, omdat enkele financiële instellingen de spaarrente sterk opdrijven en met verlies uitlenen tegen 7,2 procent. Is dat redelijk?

Wie een voordelige en optimale hypotheek wil, moet er de tijd voor nemen en ook eens zoeken buiten de kring van bekende namen. Een gulden is een gulden. In het algemeen fixeren zoekers zich op percentages, maandelijkse kosten, duur, rentevaste periode en andere relevante factoren op het moment van afsluiten. Men let veel minder op de macht van zijn hypothecaire huisbaas om in de vele jaren daarna de rente aan te passen aan de markt, zonder nauwkeurig aan te geven van welk cijfer men uitgaat.

Dat kan bij het berekenen van de nieuwe rente aanleiding geven tot wrijving. Als de rente daalt loopt hij achter de markt aan en doet of het gaat om een tijdelijke inzinking. Bij oplopende prijzen loopt hij met een zorgelijke blik voorop. Je bent aan de genade van die schuldeiser overgeleverd, want in makkelijk en goedkoop aflossen en een nieuwe weldoener zoeken voorziet het systeem niet. Het is net een molensteen. Desondanks kan schriftelijk klagen de pijn even (volgende keer draai je weer gewoon mee in de molen) verlichten.

Een lezer, een zeer ervaren en succesvolle klager volgens zijn omgeving, schreef over een geldlening tegen variabele rente en kreeg dit antwoord: “Het streven van onze bank is erop gericht de rente voor bestaande hypothecaire geldleningen zo dicht mogelijk te laten aansluiten bij de "marktrente'. Wij pogen de frequentie van de aanpassingen zo laag mogelijk te houden, het streven is eens per kwartaal. Daarom zal de door u te betalen rente zo nu en dan afwijken van die voor nieuwe hypotheken. Dat kan zowel in uw voordeel als in uw nadeel zijn.” De bank stelt daarna een tarief voor dat 0,2 procent onder de geldende rente ligt, voor vier jaar vast.

Een andere lezer trof zijn bank onlangs met de precisie van een financiële chirurg. Hij nam de interbancaire rente (waarop banken onderling zaken doen) als uitgangspunt en legde vanaf 1988 die tarieven naast zijn herziene hypotheekrente. Van 1988 tot en met 1991 bedroeg het verschil circa 0,5 procentpunt; drie keer positief voor de bank en een keer negatief. Eind vorig jaar bij de laatste herziening liep het verschil op tot 1,3 à 1,5 procentpunt. Dat vond hij onrechtmatig. Met een formule toonde hij aan dat de rente 8,2 in plaats van de voorgestelde 9,3 zou moeten zijn. De bank zweeg een maand en verlaagde eind januari dit jaar zonder commentaar de 9,3 naar 8,7; een verdeling van het verschil. Een brief om in te lijsten.

Wat zeggen banken hierop? “Wij volgen de ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt.” Het lijkt alsof ergens hoog in de top van de bank een koopman de nieuwe prijzen vaststelt.

Kan ergernis worden voorkomen door dagelijks een richtrente te laten vaststellen door Eigen Huis? Een reactie van adjunct directeur Jan Nijhof: “Als er kans bestaat om met zo'n prijs iets te bereiken, doen we dat direct. Publicatie suggereert dat een klant er iets mee kan doen en dat kunnen wij niet garanderen. We studeren wel op een ander systeem van rentevaststelling, een tarief dat afhangt van een externe, voor iedereen te controleren, parameter. Als je kunt afspreken dat de hypotheekrente steeds gelijk is aan bij voorbeeld een van de rendementen op obligaties plus een vaste opslag, ben je van die koehandel af. Wij praten erover met geldverstrekkers. Een van hen rekent al zo. En dat klagen? Wie zegt dat het op grote schaal ook werkt. De geldverstrekker heeft de macht!'