Hypotheken: markt met gouden ballen (1)

Als de overheid vriendelijk blijft voor kopers van huizen, kan het eigen woningbezit in het jaar 2000 zijn opgelopen, van 46 procent nu, tot boven de 50 procent van de totale voorraad woningen. Die toename zal moeten komen uit nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Om dat te kunnen betalen moeten de kopers ruw geschat 250 miljard gulden lenen.

Zit er een procentpunt verschil tussen het uitgeleende en geleende geld, dan halen de uitleners in de komende acht jaar een omzet aan rente van 2,5 miljard. Lopen alle (in de praktijk is dat niet zo) hypotheken via een tussenpersoon, dan is er circa 5 miljard provisie (2 procent gemiddeld) te verdienen.

Maar geldverstrekkers en intermediairs zijn niet de enigen aan de kassa: makelaars in huizen en verzekeringen, notarissen, aannemers, verhuizers, inrichters van woningen en tuinen mogen evenmin klagen over de zeer willige woning- en hypothekenmarkt.

Met die fraaie vooruitzichten in het achterhoofd, 200 miljard kan er ook nog best mee door, waren vertegenwoordigers van verstrekkers, intermediairs, overheid en consumenten deze week twee dagen bijeen in Amsterdam voor de conferentie De hypothekenmarkt in beweging, georganiseerd door het bureau Focus uit Hoofddorp.

Op die markt vechten banken, spaar- en hypotheekbanken, verzekeraars, makelaars in onroerend goed, tussenpersonen in verzekeringen, bemiddelaars in hypotheken en pensioenfondsen om de gunst van de koper. Een hypotheek, vaak samen met een fiscaal vriendelijke spaarverzekering voor de aflossing, is voor aanbieders een bijzonder fraai produkt waarmee je een relatie met een klant opbouwt voor tientallen jaren, net als met een pensioenverzekering. Bovendien is het een vrijwel risicoloze en rustige belegging.

De financiële planning van heel veel, miljoenen, Nederlanders komt neer op de hoofdzaken huis plus hypotheek en pensioen. Tussen die twee bestaat ook een zeker verband: je brengt geld naar een verzekeraar voor je pensioen en leent het van hem om een huis te financieren. Over de lening betaal je rente en dat is het rendement op de reserve die de maatschappij aanhoudt voor de toekomstige pensioenverplichtingen. Een kringloop, een hergebruik, van spaargeld. Misschien komt er ooit een financieel produkt dat die zaken goedkoop (voor de klant) combineert.

Inleider drs. M.J. van Rijn, VROM-directeur huurwoningen en eigen woningbezit, legde uit dat de overheid die geldstroom mede op gang houdt: "In ons fiscale stelsel is lenen vaak aanlokkelijker dan sparen. Zelfs met eigen geld neemt men wel een volledige financiering. Veelal met een gemeentegarantie. Dat is prettig voor de eigenaar/bewoner, omdat hij of zij een 100%-hypotheek krijgt, èn voor de financier vanwege de lagere eisen aan de solvabiliteit. Die garantie, de hypotheekrente-aftrek en de subsidies op woningbouw zijn instrumenten die voor een opgaande lijn in de koopsector zorg(d)en. Vergeleken met het buitenland een uniek instrumentarium dat we moeten koesteren.'

Volgens drs. F.A. von Dewall, directeur economisch bureau ING Bank, kan je de hypothekenmarkt niet analyseren zonder die van de koopwoningen, de onderliggende waarde. Die markt wordt zeer sterk beïnvloed door overheidsbeleid en consumenten voorkeur, maar indirect ook door buitenlandse factoren als economische groei, inflatie en rentestand. De locomotieven Japan, de VS en Duitsland minderen vaart of rijden achteruit en dat treft onze economie zwaar.

"Op de markt voor koopwoningen', zegt Dewall, "moeten enkele seinen van groen op oranje worden gezet, hoewel die markt daar weinig aanleiding voor lijkt te geven.' Ongunstig tekens zijn:

De werkgelegenheidsvooruitzichten verslechteren. Het gevoel van zekerheid bij werknemers vermindert door de saneringen bij grote bedrijven. Die beide factoren beïnvloeden het koopgedrag ongunstig.

De reële inkomensgroei, als die er al is, zal gering zijn.

De prijzen van bestaande woningen stijgen al geruime tijd harder dan de bouwkosten van nieuwe, mede door beperkende maatregelen van de overheid. Dat verschil, die luchtbel, vraagt om waakzaamheid.

Het is al geen goud wat er blinkt, derhalve. Wie is eigenlijk koning op de markt: de klant of de uitlenende instelling? Van Rijn: "De consument is koning als de hypothecaire lening wordt afgesloten en hij kan kiezen uit bijzonder concurrerende producten. Wat er daarna gebeurt is vaak niet te overzien. Men is sterk afhankelijk van de grillen van de financier. Vooral bij rente aanpassingen lijkt de positie van de financier veel dominanter dan die van de klant.' Anders gesteld: de rente gaat sneller omhoog dan naar beneden. Dat denkt iedereen die aan de betalende kant van de toonbank staat.

(wordt vervolgd)

    • Adriaan Hiele