Proceskosten voor verhuurder hoger dan opbrengst huur

ROTTERDAM, 23 OKT. Negen jaar heeft het W. Wijnands, voormalig eigenaar van een monumentaal pand aan de Zoeterwoudsesingel in Leiden, gekost om een van zijn huurders eruit te krijgen. De jongen, een wiskundestudent, kwam vaak 's nachts dronken thuis en begon dan op de deuren van de andere huurders te bonzen. Wanneer zij telefoneerden trok hij de stekker uit de gezamenlijke telefoon op de gang. Hij begluurde vrouwelijke huurders, trok hen van de trap en sloeg ze zelfs.

In het voorjaar van 1990, toen Wijnands voor de derde keer met klachten naar de kantonrechter stapte, oordeelde deze dat het huurcontract met de student mocht worden opgezegd. Een paar maanden later, in augustus, heeft Wijnands zijn huis van de hand gedaan. Hij verhuurt niet meer. “Het kost je meer aan advocaten dan je aan huur binnenkrijgt.”

De Hoge Raad, waar de wiskundestudent zich in laatste instantie toe wendde, bepaalde vorige week het gelijk van Wijnands. Het arrest is uniek, want Wijnands had overlast niet expliciet als ontbindingsclausule in zijn huurcontracten opgenomen. Tot nu toe gold dat een verhuurder zich bij overlast alleen kon beroepen op zo'n ontbindingsclausule of op finananciële schade, bijvoorbeeld doordat andere huurders vertrokken. In alle andere gevallen, zo bepaalde de Hoge Raad in 1960, is overlast geen "wanprestatie' ten opzichte van de verhuurder.

Maar sinds 1960 is er veel veranderd in het gedrag van de huurder. Uit een onderzoek in 1990 van de Nationale Woningraad bleek dat de overlast van buren, meestal in de vorm van lawaai, drastisch is toegenomen. De raad wijt dit onder meer aan de gevolgen van de verstedelijking, aan de individualisering, aan de komst van versterkers en televisie, aan gebrekkige isolatie van oude huizen en aan dunne wandjes in moderne woningbouw.

Directeur N. van Velzen van de Woningraad vindt het arrest, dat in de motivering de veranderde woonomstandigheden aanvoert, “een stapje op weg naar een goede aanpak van overlast. De kantonrechter heeft nu niet meer de belemmering van het arrest van 1960 en dat is een goede zaak. Maar je moet de effectiviteit van zo'n uitspraak niet overschatten. In de praktijk blijven huurders en verhuurders aangewezen op een slopende juridische procedure”.

Als het daar al van komt. Uit angst voor represailles stappen veel buren van overlastveroorzakers niet naar de kantonrechter. Omdat het bewijs voor de overlast spijkerhard moet zijn, is de kans groot dat de rechter hen in het ongelijk stelt - en dan zullen de verhoudingen er niet beter op worden. Door het arrest van de Hoge Raad kunnen gedupeerde buren nu ook hun verhuurder vragen om naar de kantonrechter te stappen, maar de mogelijke gevolgen blijven hetzelfde.

De Nationale Woningraad gelooft meer in het nemen van preventieve maatregelen, zoals een toewijzingsbeleid dat lastige huurders isoleert, georganiseerd buurtoverleg en anti-overlastbedingen in huurcontracten. Twee jaar geleden heeft de raad een vakopleiding voor huismeesters opgezet. Binnenkort gaat een twintigtal woningbouwcorporaties experimenteren met assistent-huismeesters - huurders die op vrijwillige basis toezicht op hun buren houden. “En zo millimeteren we langzaam vooruit”, zegt Van Velzen.

De Nederlandse Woonbond, die de belangen van huurders vertegenwoordigt, is minder ingenomen met het arrest. Volgens K. de Kok, juridisch adviseur bij de bond, is het bijzondere van het arrest dat de verplichting om zich als een goede huurder te gedragen, nu is uitgebreid van "de zorg voor de woonruimte' tot "de zorg voor de woonomgeving'. “Over de reikwijdte van die verplichting bestond onduidelijkheid.”

De Nederlandse Woonbond kan zich erin vinden “dat notoire overlastveroorzakers worden aangepakt”, maar wil “liever geen toestanden zoals in Amersfoort”. In die plaats gaat de Stichting Centrale Woonzorg vanaf 1 december een boete opleggen aan huurders die overlast bezorgen. Dat kan zijn voor lawaai, maar ook voor stank, een verwaarloosde tuin of onderhuur. De boeteclausule is opgenomen in de nieuwe huurcontracten, oudere huurders kunnen naar de geschillencommissie van de woningbouwcorporatie of naar de rechter stappen.

In Amersfoort is het arrest van de Hoge Raad ontvangen als “een erkenning van ons beleid”. “De tendens is kennelijk dat je als verhuurder meer middelen nodig hebt om lastige huurders aan te pakken”, zegt directiesecretaris C. van der Velde van de Stichting Centrale Woonzorg. Voor de stichting heeft het arrest geen gevolgen. Een ontbindingsclausule voor overlastveroorzakers is lang geleden al in de huurcontracten opgenomen, maar maakte de gang naar de kantonrechter er nauwelijks korter of makkelijker op. “Een boete heeft direct effect.”

    • Gretha Pama