West Invest moet door geldgebrek zijn beste vastgoed verkopen

UTRECHT, 15 OKT. Op de bijzondere aandeelhoudersvergadering van West Invest Fortress werd dinsdag duidelijk dat het onroerend goed-fonds kampt met een gebrek aan geld in de kas. De woorden van beide directeuren riepen een beeld op van een bedrijf dat activa moet verkopen om de normale kosten voor organisatie en onderhoud te dekken. “Bovenaan ons prioriteitenlijstje staat de verbetering van onze cash-flow”, zei algemeen directeur J.C. van Pelt onomwonden.

Iets meer omfloerst was financieel directeur F.D. Wegman in zijn duiding van recente gebeurtenissen. De achtergestelde lening van "12 tot 14 miljoen gulden' die grootaandeelhouder G⊘ta Banken onlangs verstrekte, noemde hij een “injectie voor de liquiditeit”. De opbrengst van de panden die dit jaar zijn verkocht, wordt volgens Wegman gebruikt voor het renoveren van de panden in de portefeuille, een activiteit die in een normale bedrijfsvoering uit de exploitatie-opbrengsten bekostigd moet worden.

Wat voor de aandeelhouders in bedekte termen werd gepresenteerd, heeft Wegman onlangs heel expliciet op papier gezet: West Invest kampt met een negatieve cash-flow van ongeveer 1 miljoen gulden. Anders gezegd: de opbrengst aan huren brengt jaarlijks minder in de kas dan de kosten er weer uithalen. De oorzaak ligt voornamelijk in de rentelasten, die bij West Invest hoog zijn doordat het onroerend goed voor een heel groot deel met bankleningen is gefinancierd. Van het balanstotaal van 593 miljoen gulden (eind 1991) is slechts 133 miljoen gulden (22 procent) eigen vermogen en bestaat de rest uit leningen (78 procent).

De rekensom van Wegman ziet er als volgt uit. Bij een volledige verhuur van de panden komt er aan huurpenningen 48 miljoen gulden binnen aan wat Wegman noemt "bruto-huur'. Doordat vertrekkende huurders niet meteen worden opgevolgd, ontstaat er een zogeheten "frictie-leegstand', die Wegman begroot op 5 procent ofwel 2,4 miljoen gulden per jaar. Daarnaast kent West Invest nog een "bijzondere leegstand' in grote kantoorpanden in Schiedam, Amsterdam en Eindhoven, die wordt berekend op 2,6 miljoen gulden. Van deze aldus verkregen "netto-huur' van 43 miljoen gulden gaat 6 miljoen af aan exploitatie-kosten en nog eens 2 miljoen aan organisatie-kosten. De resterende 35 miljoen gulden is niet genoeg om de 36 miljoen gulden aan jaarlijkse rentelasten te dekken.

Het kastekort is echter nog groter dan Wegman voorrekent, leert enig speurwerk naar de leegstaande kantoren. In het voormalige postgirokantoor in Amsterdam staat volgens makelaar Troostwijk 6800 vierkante meter leeg voor een prijs van 235 gulden, dus 1,6 miljoen gulden aan huuropbrengst. Het zeer grondig gerenoveerde kantorencentrum De Vest kent volgens de makelaar een leegstand van 6422 vierkante meter voor 285 gulden, dus bij elkaar 1,8 miljoen gulden. Alleen al deze twee panden brengen de leegstand op 3,4 miljoen gulden, dus 800.000 gulden hoger dan totaal opgegeven. Het lijkt nauwelijks gewaagd te veronderstellen dat de bijzondere leegstand in totaal 1 miljoen gulden hoger is dan West Invest opgeeft, zodat de kasstroom niet een miljoen maar minstens 2 miljoen gulden negatief is.

Daarbij komt dat de rentelasten de komende jaren nog zullen stijgen. Jaarlijks moet 100 miljoen gulden aan leningen worden vernieuwd tegen een rente die 1 procent hoger is dan waarvoor de huidige leningen zijn verkregen, ofwel een bedrag van 1 miljoen gulden per jaar. Wegman denkt dat te kunnen financieren door de huren 2 procent ofwel 1 miljoen gulden te laten stijgen. Binnen de bestaande contracten is dat mogelijk, voor zover er een indexering is opgenomen. Probleem is echter dat jaarlijks een vijfde deel van de huurcontracten moet worden vernieuwd, terwijl de huren in de huidige markt onder druk staan. Voor nieuwe contracten zal het lastig zijn een verhoging door te voeren.

Het kastekort is een rem op het beleid van West Invest dat niet alleen panden ontwikkelt en in beheer heeft zoals de meeste vastgoedbedrijven, maar ook aankoopt en weer doorverkoopt. De filosofie van West Invest is dat "economisch verouderd' onroerend goed wordt aangekocht om dat na "upgrading' weer door te verkopen met winst. Die "upgrading' van de kantoren (33 procent van de portefeuille), bedrijfsruimten (30 procent), winkels (25 procent) en woningen (12 procent) kan West Invest niet financieren uit de kasstroom (winst plus afschrijvingen). De directie is om die reden begonnen met de verkoop van de panden, die het eerste halfjaar 66 miljoen gulden opbrachten (aflossingen niet meegeteld).

In heel 1992 hoopt de directie voor 100 miljoen gulden aan onroerend goed te verkopen. Volgens een rekensom van Wegman gaat daarvan 70 miljoen gulden terug naar de hypotheekbanken en wordt nog eens 11 miljoen daarbuiten afgelost. Uitgaande van van 1 miljoen gulden aan negatieve cashflow, blijft dit jaar volgens Wegman 8 miljoen gulden over voor "upgrading'. Afgezien van het feit dat 7 miljoen waarschijnlijker is (een kastekort van 2 miljoen ligt immers meer in de lijn) en dat een dergelijk bedrag nogal laag lijkt voor het renoveren van een portefeille van een half miljard, is het de vraag hoe lang West Invest deze verkopen kan volhouden.

De onroerend goed-markt is op dit moment zo zwak dat er vrijwel niet wordt verkocht. “Op dit moment vinden er eigenlijk geen transacties plaats, zodat je feitelijk niet van een markt kunt spreken”, zegt prof. drs. P. Kohnstamm, hoogleraar vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam en adviseur bij Wilma Vastgoed. Op het eerste gezicht is het dan ook een hele prestatie van West Invest om zoveel panden in korte tijd te verkopen en dan ook nog met een boekwinstje volgens de directie.

Navraag bij de directie leert echter dat de in het eerste halfjaar verkochte panden, afgezien van één bedrijfshal en één kantoor, allemaal winkels betroffen. Winkels verkopen op dit moment nog redelijk goed tegen even redelijke prijzen en vormen daarmee een uitzondering op de vastgoedmarkt. De verkoop van kantoren en bedrijfshallen die het leeuwendeel van de portefeuille van West Invest vormen, verkeert in een crisis nu de leegstand ongeveer 20 procent bedraagt.

Het lijkt er dan ook op dan West Invest zijn beste stukken aan het verkopen is en met de moeilijker verkoopbare stukken blijft zitten. Dat kan betekenen dat straks de kas heel moeilijk kan worden bijgevuld met het geld uit verkopen. Het is dus voor West Invest te hopen dat het Westhaven-complex, waarover inmiddels een principe-overeenkomst bestaat met Amsterdam, nog dit jaar wordt verkocht. Met de 26 miljoen gulden die dat oplevert kan het fonds voorlopig even voort, maar dan moet het complex inderdaad wel worden verkocht.