Wall Street zucht onder leegstand en banenverlies; Oppervlakte van 280 voetbalvelden staat te huur in het financieel centrum

NEW YORK, 24 JULI. Het kantoor van Courtney A. Haff, vice-president van W.R. Lazard, is in 14 Wall Street. “Zelfs in dit gebouw staan verdiepingen leeg”, zegt hij. De leegstand in het financiële district van New York is verontrustend. De teruggang in werkgelegenheid eveneens. Scenario's voor een opleving zijn er wel, maar van geen van alle is duidelijk hoe realistisch ze zijn. Moet er een geheel nieuw beursgebouw komen? Heeft het gebied behoefte aan culturele injecties, die het aantrekkelijker maken voor bijvoorbeeld toeristen?

Op dit moment ziet de toekomst er voor het financial district niet al te zonnig uit. Als er niet gauw iets gebeurt, moet 's werelds financiële centrum binnen enkele decennia zijn positie van primus inter pares noodgedwongen aan anderen afstaan.

Sinds 1988 zijn er 38.000 banen in het gebied weggevallen en op dit moment zijn er nog 125.000 mensen werkzaam in de financiële industrie. De hoop dat de stijgende beurs dit jaar een gunstig effect zou hebben op de werkgelegenheid is ijdel gebleken en inmiddels is Wall Street weer in een glijvlucht terechtgekomen.

Nog zorgwekkender is de leegstand, die volgens het bureau Edward S. Gordon & Company gemiddeld 20 à 25 procent beloopt, in gebouwen die de laatste tien jaar verrezen 18,3 procent. In 1987 was dat cijfer 14,1 en in 1990 23 procent. Sinds 1 januari van dit jaar neemt de leegstand weer toe. De categorie b-gebouwen, voornamelijk van voor de oorlog, kent een leegstand van 30 procent. In het hele financiële district is nu een beschikbare ruimte van 1,85 miljoen vierkante meter ofwel zo'n 280 voetbalvelden. De hoogste plaatsen in deze leegstandscompetitie worden ingenomen door Wall Street 40 (Forty Wall), Wall Street 45, Broad Street 55 en Wall Street 44. Het zwaarst getroffen is Olympia & York, de grootste onroerendgoed-bezitter ter wereld van de gebroeders Reichmann uit Toronto. Drie grote gebouwen van O&Y zijn samen goed voor een zesde van de leegstand, ofwel 3,2 miljoen vierkante meter. Het gaat hier om 60 Broad St, 55 Water Street en Two Broadway.

Onlangs zijn plannen bekendgemaakt voor een nieuw beursgebouw op de hoek van Wall Street en Broad Street, pal tegenover het huidige gebouw van de New York Stock Exchange. Het moet onderdak bieden aan alle zeven beurzen. Ze zijn ontwikkeld door architectenbureau Skidmore, Owings & Merrill dat indertijd ook het Chase Manhattan-gebouw ontwierp. Olympia & York en J.P. Morgan zouden de plannen, waar volgens schattingen een miljard dollar mee gemoeid is, uitvoeren.Maar Olympia & York balanceert op de rand van een bankroet en J.P. Morgan weet daar alles van. Tot enkele weken geleden trad de bank op als kredietadviseur van het onroerend-goedconcern, tot O&Y dat adviseurschap opzegde. Als financieel adviseur op het gebied van investeringen blijft J.P. Morgan nog functioneren.

Raymond Pellecchia van de New York Stock Exchange, de belangrijkste deelnemer in een nieuw beursgebouw, kan nog weinig melden over wat de NYSE zal doen. De NYSE heeft zelf de afgelopen tien jaar 600 miljoen dollar besteed aan het opknappen van de beurs. “Wij zijn bereid te allen tijde te luisteren maar er is verder nog niets over te zeggen.”

Courtney Haff vraagt zich af of een dergelijk plan wel nodig is. De investering voor een nieuw gebouw is aanzienlijk en Haff denkt dat het financiële district een basis heeft voor het opnieuw opbloeien van Wall Street in een omgeving die nu al sterk genoeg is. “Morgan zit hier, Chase zit hier en verder nog een paar grote effectenfirma's. De Federal Reserve Bank heeft hier ook een grote vestiging. Het is een klein wereldje, de meesten kennen elkaar en het is handig als ze dicht bij elkaar zitten.”

Haff ziet een oplossing voor de huidige problemen die hij rechtstreeks ontleent aan de manier waarop zijn verre voorouders dit probleem aanpakten. De plaatselijke overheid en particuliere financiers moeten zich verantwoordelijk voelen voor de opleving van het gebied en daar geld in steken.

“Om dit gebied nieuw leven in te blazen moet het ook een culturele injectie krijgen”, zegt Haff. Stone Street is in tweeën gespleten door 85 Broad Street. De woedende reacties op de bouw van de kantoorkolos bracht de gemeente ertoe het stratenplan van het financiële district tot monument te verklaren. Het neemt niet weg dat het zuidwestelijk deel van Stone Street er nu verpauperd bij ligt. Geen straat om 's avonds gezellig te wandelen. Als Haff de kans kreeg zou dit stukje straat met zijn voor dit gebied opvallend lage huizen mooi opgeknapt worden.

Op cultureel gebied is er het nodige gaande in de zuidelijke punt van Manhattan. Velen geloven dat daar een impuls van kan uitgaan voor het gebied. “Wall Street en omgeving moeten aansluiting krijgen bij SoHo en Tribeca”, zegt Jenny Dixon, directeur van de Lower Manhattan Cultural Council. “Er werken in Lower Manhattan driekwart miljoen mensen en er wonen er intussen 300.000. Tien jaar geleden was dat misschien nog maar 3.000.”

Dixon staat niet alleen met haar ideeën. Mitchell L. Moss, die een topfunctie had bij het Newyorkse kantoor van Olympia & York zit op dezelfde lijn. Moss, nu directeur van het stedelijk onderzoekscentrum van de New York University, vindt dat het financiële district op een dood punt zit. Nog meer kantoorruimte bouwen is verspilling van geld. De focus moet ook niet liggen op de gebouwen maar op de functie van het financiële district als een computercentrum voor financiële transacties. “We moeten erkennen dat computertechnologie de rol van aandelen- en futures-beurzen geheel zal veranderen. In de volgende eeuw zal de beurs een wereldwijd netwerk zijn en New York moet daarvan de spil zijn”, schreef hij in een ferm artikel in het dagblad New York Newsday.

Moss wijst op de ideale ligging van de zuidpunt, de uitstekende verbindingen en de aansluiting op de artistieke centra SoHo en Tribeca. “Robert de Niro's verbouwing van de koffiefabriek van Martinson tot een centrum voor onafhankelijke filmbedrijven kan het begin zijn van een Cinema Valley in Lower Manhattan.” Volgens Moss moet daarbij door de overheid eenzelfde beleid met een bestemmingsplan worden ontwikkeld als ook gewerkt heeft in SoHo en Tribeca. De wisselwerking tussen culturele en toeristische activiteiten enerzijds en de financiële markten anderzijds moet het gebied tot nieuwe bloei brengen.

Dat Lower Manhattan al een toeristengroei kent, is een feit. Jenny Dixon noemt in sneltreinvaart het World Trade Center, South Street Seaport, ponten naar het emigrantenmuseum Ellis Island en naar het Vrijheidsbeeld. Verder zijn er plannen om van Castle Clinton een theater te maken. Het Whitney Museum heeft een filiaal in het financiële district, evenals het American Indian musem en het Museum for the Jewish Heritage.

Terwijl Olympia & York probeert te redden wat er te redden valt en de beurzen nog afwachtend toekijken, is Lower Manhattan al in beweging gekomen. Nu moeten volgens Mitchell Moss de overheid en de bedrijven de mogelijkheden zien. “Anders wordt Lower Manhattan langzaam zwakker en uiteindelijk vooral een intensive care-afdeling voor zieltogende industriëen in plaats van een couveuse voor nieuwe.”