Schudt de VvE wakker! (2)

Bij het kopen van een appartement gelden andere regels dan bij het kopen van een eengezinswoning. Naast het exclusieve recht om een bepaald gedeelte van een gebouw te mogen bewonen, wordt de koper van een flat mede-eigenaar van het gehele gebouw. Dat impliceert de plicht het gebouw, de tuinen en andere toebehoren samen te (laten) beheren en onderhouden.

Om te zorgen dat iedere eigenaar aan die verplichting voldoet, schrijft de wet de oprichting van een Vereniging van Eigenaren (VvE> voor. Veel van die verenigingen functioneren nauwelijks of bestaan alleen op papier.

De samenwerkende verenigingen van huiseigenaren Huis en Eigenaar (070 - 3468892) en Het Eigendomsrecht (020 - 6231881) organiseerden onlangs onder het motto "Schudt de slapende VvE wakker' een druk bezocht symposium over deze slepende kwestie. Tegelijkertijd publiceerden zij een themanummer van hun maandblad over het zelfde onderwerp.

Waarom moeten die slapers eigenlijk opgepept worden? Om drie redenen. Het onderhoud van een gebouw is wettelijk verplicht; de gemeenten zien daar op toe. De eigenaar/bewoner ziet zijn bezit in waarde dalen als het gebouw niet wordt onderhouden. En de omgeving van een woning verloedert als niemand zich aan de huisregels en afspraken houdt.

Iemand die het beste voor heeft met zijn complex, kan in een vervelende positie komen te verkeren wanneer de meerderheid van de eigenaren, zeker wanneer ze niet zelf in het complex wonen, daar anders over denkt. Andersom kan hij tegen zijn zin op hoge en misschien onnodige kosten gejaagd worden door beslissingen van diezelfde meerderheid.

Volgens inleider J.J. Werkhoven, directeur Dienst Bouwen en Wonen in den Haag, is achterstallig onderhoud mede een gevolg van de lage opbrengst uit verhuurde woningen/appartementen. Bij voorbeeld vergeleken met een rente van 8 procent op een spaarrekening. Dat heeft te maken met de, tot voor kort, door de overheid gereguleerde woningmarkt - huurprijzenbeleid, woonruimteverdelingsregels en huurbescherming - die de vrijheid (om de huren te verhogen) van de verhuurder beperkt. Die strakke teugels worden nu langzaam gevierd. De overheid gaat zich terugtrekken: meer markt, minder overheid, maar blijft wèl controleren.

Betekent die verschuiving van verantwoordelijkheden dat slecht draaiende VvE's aan hun lot worden over gelaten? Nee, zeker niet. Werkhoven noemt onder meer de volgende punten in het toekomstige (rijks)beleid om achterblijvers te stimuleren. Geven van voorlichting Overnemen op non-profit basis, in bepaalde gevallen, van het bestuur/administrateurschap Stimuleren van reservevorming voor onderhoud met subsidies en aantrekkelijke spaarmogelijkheden Verlenen van technische bijstand op kostendekkende basis in de vorm van inspectie, planning, calculatie, aanbesteding en bouwtoezicht Verlenen van juridische bijstand in geval van conflicten Het beleid beperkt zich niet tot vrijblijvend stimuleren, want notoire slechterikken zullen desnoods met bestuursdwang of met de harde hand van een ambtenaar, gedwongen worden om hun plichten na te komen. Tot zover de intentie van de overheid.

De belangenverenigingen zitten natuurlijk ook niet stil. De voornoemde verenigingen van huiseigenaren geven gratis of tegen lage prijzen adviezen, hulp en juridische en bouwkundige bijstand. VvE's kunnen, als instelling, ook lid worden van de Vereniging Eigen Huis in Amersfoort.

Ondanks de voorlichting, raad en medeleven van buitenstaanders zullen de meeste eigenaren zelf hun eigen complex-zaken moeten regelen. Dat is soms niet eenvoudig. Wie heeft er verstand van juridische-, bouwtechnische-, verzekerings- en financiële zaken en kan ook nog een slapende Vergadering van Eigenaren prikkelen tot actie? Alleen een schaap met vijf poten? Bij nader onderzoek valt dat reuze mee.

Uit het onderzoek "Appartement in Beeld' van Eigen Huis blijkt dat vorig jaar bij 64 procent van de verenigingen een van de mede-eigenaren tevens bestuurder was. Bij 16 procent was dat een administratiekantoor, bij 9 procent een makelaar en 11 procent werd geleid door een accountant, een belastingbureau, een van de winkeliers of kantoorhouders of iemand van het bedrijf dat het complex realiseerde. De conclusie van het symposium is dat er nog meer voorlichting gegeven moet worden om de nog slapende eigenaren wakker te schudden. Ook van de gemeenten die vaak als eerste klachten over het onderhoud te horen krijgen. Een professionele administrateur of iemand uit eigen kring moet de rol van gangmaker vervullen. De beroepskrachten vind je bij makelaars en gespecialiseerde bedrijven als de Verenigde Administratiekantoren voor VvE Beheer in Rijswijk, een organisatie die voor zevenhonderd verenigingen dse zaken behartigt en tot de grotere bureaus behoort.