Huurder is in nieuwe huurwet onbeschermd

Bij het parlement is een wetsontwerp in behandeling dat per 1 juli 1993 sluipenderwijs voor grote delen van het woningbestand een einde gaat maken aan de wettelijke bescherming van huurders. Terwijl de woningnood nog niet volledig is opgelost, wordt hiermee het fundament gelegd voor de nieuwe woningnood van de eenentwintigste eeuw.

Ook in de tweede helft van de jaren zeventig probeerde de regering de naoorlogse huurbescherming af te schaffen. Zonder succes, want tijdens de parlementaire behandeling werden de wetsvoorstellen zodanig gewijzigd dat in 1979 een landelijke huurbescherming van kracht werd, die in veel opzichten sterker was dan het voorheen geldende Huurwetregime. Daarnaast werd de huurprijswetgeving ingevoerd die, hoewel soms tamelijk gecompliceerd, huurder en verhuurder in elk geval een hanteerbaar kader biedt waarin huurprijsconflicten kunnen worden beslecht.

De nu door staatssecretaris Heerma van Volkshuisvesting voorgestelde wetswijzigingen zijn waarschijnlijk kansrijker dan de afschaffingsvoorstellen van de jaren zeventig. Niet in de laatste plaats omdat de voorstellen minder dramatisch lijken dan ze zijn. Ze behelzen geen totale afschaffing ineens, maar een systeem dat uiteindelijk wel, en niet eens op erg lange termijn, een eind in die richting zal komen.

Het wetsontwerp stelt voor de huurprijs van woningen boven een bepaald bedrag geheel vrij te laten. De grens is het maximumhuurbedrag waarvoor individuele huursubsidie kan worden verkregen (ƒ 820.- per maand). Het voorstel geldt alleen voor nieuwe huurovereenkomsten, bestaande overeenkomsten blijven buiten schot. De wet gaat ook gelden voor overeenkomsten die weliswaar na de invoeringsdatum zijn aangegaan, maar waarvan de huurprijs pas gedurende de huurperiode ten gevolge van huurverhogingen boven de grens uitgroeit. Dit betekent dat een aanvankelijk beschermde huurder de bescherming gedurende de looptijd van de huur verliest.

Welke bescherming gaat precies verloren? Praktisch alle: de maximering van de bij nieuwe overeenkomsten te bedingen aanvangshuur, de maximaal toelaatbare huurverhoging, de procedurele rechtsbescherming van de huurder, de wettelijke regulering van servicekosten èn de bescherming tegen opzegging van de huur in geval de huurder het niet eens is met de voorgestelde huurverhoging. Alleen voor dit laatste geval blijft een beoordeling door de kantonrechter voorgeschreven, waarbij de kantonrechter echter niet meer over de door de Huurprijzenwet gegeven prijscriteria kan beschikken. De rechter moet het doen met het criterium dat ook in deze sector tot adagium wordt verheven: de markt.

De effecten van het nieuwe wettelijke regime zullen niet gering zijn wanneer wordt bedacht dat in het vervolg voor elke woning bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst een prijs mag worden gevraagd boven de huursubsidiegrens. Vervolgens is voor de huurder elke bescherming van de baan. De particuliere verhuurders zullen wel proberen hun huizenbezit zo spoedig mogelijk naar deze volledig vrije sector over te hevelen. Daarmee zal het bestand aan goedkopere huurwoningen, vooral in de grote (binnen)steden, in hoog tempo inkrimpen. Omdat de koopkracht van de gemiddelde huurder niet in eenzelfde tempo stijgt, betekent dit dat de druk op de sociale verhuurders en in het bijzonder op de gemeentelijke woningbedrijven recht evenredig zal toenemen. Zij zullen uiteindelijk de enigen zijn die de lage inkomens kunnen huisvesten. Een weinig aanlokkelijk perspectief, zeker nu het ook overheidsbeleid is om na 2005 helemaal te stoppen met het financieren van sociale woningbouw. De Manhattanisering van onze binnensteden zal met ingang van 1 juli 1993 in een stroomversnelling raken, terwijl de woningnood voor de lagere inkomens met gelijke snelheid zal toenemen.

Liberalisatie van huurprijzen van duurdere woningen, dàt was de doelstelling in het regeerakkoord van Lubbers II en in de Nota Volkshuisvesting in de Jaren negentig van staatssecretaris Heerma. Het wetsvoorstel gaat veel verder dan dat en is in zoverre dan ook in strijd met beide documenten. Het gaat niet meer om liberalisatie van duurdere woningen, maar om liberalisatie van àlle woningen - duur en goedkoop - mits bij het begin van de huur maar een voldoende hoge prijs wordt afgesproken.

Het ontwerp is niet alleen in strijd met Nederlandse beleidsnota's, maar ook met verplichtingen die krachtens internationale verdragen op Nederland rusten. Het recht op passende huisvesting is onder meer neergelegd in het Internationale Verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten. Nog in juni 1989 werd de Nederlandse regering diepgaand ondervraagd door het VN-orgaan dat belast is met het toezicht op de uitvoering van laatstgenoemd verdrag. Bij die gelegenheid noemde de regering een aantal instrumenten waarmee Nederland zijn verdragsverplichting met betrekking tot het recht op passende huisvesting nakomt. Naast objectsubsidies en individuele huursubsidie kwamen huurbescherming en huurprijsregulering prominent in het rijtje voor. Nu de schaarste op de huurmarkt de afgelopen jaren niet ingrijpend is verminderd en desondanks de huur(prijs)bescherming grotendeels wordt afgeschaft, zal Nederland dus bij aanvaarding van deze wetswijzigingen op zijn minst zijn verdragsverplichtingen in mindere mate nakomen dan voorheen.

Ook dat is een reden om de wetsvoorstellen nog eens serieus te heroverwegen. De ruimte daarvoor is aanwezig indien de nagestreefde liberalisering inderdaad wordt beperkt tot de categorie duurdere woningen. Om te bepalen of een woning in deze categorie valt dient dan de geldende, objectieve systematiek van de Huurprijzenwet te worden gehanteerd en niet het resultaat van wat verhuurder en huurder in een niet-vrije markt overeenkomen.

Daarbij moet de grens vooral niet te laag worden gesteld om te voorkomen dat woningen uit de goedkopere sector al te makkelijk naar de duurdere, vrije, sector worden overgeheveld. Daarnaast dient te worden voorkomen dat een huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst zijn rechtsbescherming verliest en ineens in de vrije sector terechtkomt. Meer in het algemeen zou moeten worden nagestreefd de systematiek van de huidige wetgeving zoveel mogelijk ook in de vrije sector te hanteren. Met een dergelijke benadering kan de nieuwe woningnood wat beter op een afstand worden gehouden en kan Nederland bovendien ook internationaal gezien met opgeheven hoofd over het recht op passende huisvesting blijven meepraten.

Foto: "De Manhattanisering van onze binnensteden zal met ingang van 1 juli 1993 in een stroomversnelling raken, terwijl de woningnood voor de lagere inkomens met gelijke snelheid zal toenemen'. (Foto Marcel Terlouw)