De (mis)koop van een appartement

Wie een appartement wil kopen dient de voordelen en nadelen van te voren uitgebreid te bestuderen, want na het zetten van zijn handtekening maakt de koper, vaak zonder het te weten, automatisch deel uit van een ingewikkelde juridische constructie, vastgelegd in het Nieuw Burgelijk Wetboek.

Een appartement is een van de zelfstandige (flat)woningen in een gebouw dat is gesplitst in horizontaal eigendom, het recht om een appartement te bewonen. Dat recht houdt tevens in dat de bewoners/eigenaren samen het hele gebouw bezitten.

In het algemeen hoor en lees je meer over de nadelen dan over de voordelen van een appartement. Daarom, wellicht, vermelden advertenties, die deze woningen te koop aanbieden, zelden de van rechtswege verplichte toetreding van de koper tot een Vereniging van Eigenaren (VvE), die de belangen van de gezamenlijke eigenaren behartigt.

De volgende cijfers geven een indruk van de appartementen (zelf bewoond of verhuurd) in drie grote steden. In den Haag bedraagt het aantal woningen ruim 200 duizend, waarvan er 95 duizend, iets minder dan de helft, appartementen zijn. In Rotterdam zijn er 50 duizend op 274 duizend woningen en in Amsterdam ook 50 duizend, maar dan op 330 duizend woningen. In geheel Nederland zijn er circa 230 duizend koop-appartementen; negen procent van alle koopwoningen. Jaarlijks worden er gemiddeld 21 duizend appartementen verkocht.

De Appartementenwet is bedoeld om gebouwen, grote woningen of andere ruimten te kunnen splitsen in zelfstandige woningen, winkels en bedrijfsruimten. Die eenheden kan de verkoper overdragen aan kopers. Héél oneerbiedig gesteld: de lucht die je ergens op twintig hoog als flat koopt, krijgt een eigen gezicht (identiteit) door het passeren van de notariële akte van splitsing. Pas dan kan je er een hypotheek op nemen of een verzekering op afsluiten.

In de akte van een appartementengebouw staan de ligging en de kadastrale gegevens, een nauwkeurige omschrijving van de delen en welke rechten bij die appartementen horen, de eigenaren, de eigenaar van de grond (bij erfpacht), een splitsingstekening, het reglement van splitsing (meestal een modelreglement van de Notariële Broederschap) en de statuten van de VvE. De akte is dus het juridische fundament, de grondwet, van een complex.

De notaris schrijft alle relevante stukken in bij een van de veertien kadasters. Vanaf dat moment kan iedereen, tegen een vergoeding, bij het kadaster te weten komen of een gebouw is gesplitst, hoe de splitsingsakte er uitziet en welke rechten en verplichtingen op een appartement rusten.

De Vereniging Eigen Huis noemt in de brochure Appartementen in eigendom de volgende punten waar je extra op moet letten, naast de gebruikelijke zaken bij de koop van een huis. Bekijk altijd via het kadaster of de administrateur van de VvE de splitsingsakte, het reglement en de statuten van de vereniging, want die stukken zijn voor de koper bindend. Controleer het (niet verplichte) huishoudelijk reglement met zaken als gebruik en stoffering van gemeenschappelijke ruimten en dergelijke. Een appartement dat nog niet is gesplitst kan niet worden verkocht. Wie toch een koopakte wil tekenen, laat daarin een ontbindende voorwaarde opnemen om de koop te annuleren als de splitsing niet binnen een bepaalde termijn tot stand komt. Het verdient aanbeveling om een ontbindende voorwaarde in het contract op te nemen voor het geval de VvE toestemming tot ingebruikneming weigert, omdat de koper bij voorbeeld niet voldoet aan de geldende welstandsbepalingen in het complex. Controleer of er groot-eigenaren zijn, want de kans bestaat dat die, door hun democratisch overwicht in de VvE de dienst (gaan) uitmaken in een complex. Ga na welke andere bestemmingen het complex heeft. De waarde van een appartement kan dalen door een overmaat aan winkels, kantoren of verhuurde woningen. Vraag van bestaande complexen de exploitatie-rekeningen van enkele jaren op om de omvang van onderhouds- en servicekosten vast te stellen. Uit een recent onderzoek van Eigen Huis (Appartement in Beeld) blijkt een gemiddelde van 162 gulden per maand voor die kosten. Informeer of de verkoper/vorige eigenaar nog schulden heeft bij de vereniging, want de koper neemt die over, indien deze stammen uit het aankoop- en/of voorgaande jaar. Informeer of de vereniging zelf nog schulden heeft. De staat van onderhoud van het complex en de gevormde onderhoudsreserves bepalen mede de kosten waarvoor de koper in de toekomst op moet draaien. Is het eigenlijk wel verstandig om een appartement te kopen als er zoveel voetangels en klemmen aan vast lijken te zitten? De Nederlandse Vereniging van Makelaars, waarvan de leden ook optreden als administrateur van VvE's, vindt van wel: “Zeker met een professionele beheerder, want die kan het woonplezier op een hoger plan brengen en er ook voor zorgen dat het gebouw/appartement zijn waarde behoudt.”

(wordt vervolgd)