Wereldhave vestigt hoop op winkelcentra

ROTTERDAM, 11 APRIL. Institutionele beleggers moeten professioneler omgaan met hun aandelen in vastgoedfondsen. Op dit moment is de beurswaarde van die fondsen met een paar aandelen voor miljoenen guldens te beïnvloeden. Dit meent directie-voorzitter ir. M.T. Kooistra van het op één na grootste vastgoedfonds van Nederland, Wereldhave.

“Ik heb meegemaakt dat de koers van Wereldhave door een aanbod van zes stukken één gulden daalde. Aan het eind van het jaar betekent dat door zo'n manoeuvre onze aandeelhouders miljoenen op Wereldhave moeten afboeken. Dan zeg ik: "Zet de stofzuiger erop'. De grote beleggers moeten zich niet alles met de koers laten welgevallen en zelf actief aandelen kopen en verkopen.”

Voor Wereldhave is de koers dezer dagen van cruciaal belang. In de branche gaat het gerucht dat Wereldhave 300 miljoen gulden vers kapitaal uit de markt wil halen. “Dat is een wens”, zegt Kooistra. Tegelijk is het ook een opgave. Vastgoedfondsen verkeren in een crisis. “Het vereist anticyclisch denken om nu te investeren in vastgoed”, aldus Kooistra. De beleggers belooft Wereldhave verbeterde directe rendementen, doordat nieuwe kansen in de winkelsector kunnen worden benut. Kooistra's collega ing. G.J.C. Verweij: “Wij zien vooral kansen voor winkelcentra in continentaal Europa. Daar vallen hoge directe rendementen te behalen”.

Een tweede doel van de emissie is versterking van het eigen vermogen, dat door afwaarderingen is verminderd. De helft van de 3 miljard gulden aan vastgoed van Wereldhave is met vreemd geld gefinancierd. De bruto huuropbrengsten zijn dubbel zo hoog als de rente, dus een directe noodzaak voor versterking van het eigen vermogen is er niet, zo verzekert Kooistra.

Een fonds met veel vreemd vermogen heeft voordelen bij een goede markt, maar krijgt problemen bij een teruglopende markt. Bij tegenspoed op de markt moet het eerst de hoge rente opbrengen - Wereldhave betaalde gemiddeld 8,4 procent over de 1,5 miljard gulden aan leningen vorig jaar - en vervolgens de markt zelf opvangen. (Wereldhave waardeerde het afgelopen jaar 327 miljoen gulden af).

“Vroeger werkte de leverage fantastisch”, aldus Verweij. Kooistra: “Wereldhave prefereert nu toch een groter kussen met eigen vermogen. Ik wil naar een verhouding van drie eigen op één vreemd, maar dat is geen heilig getal”.

Om direct aan Kooistra's nieuwe norm te voldoen is 750 miljoen gulden nieuw kapitaal nodig, maar dat is in de huidige markt onhaalbaar. Dat betekent niet dat pensioenfondsen het vastgoed de rug toe keren. “De strategie om meer in vastgoed te beleggen staat nog steeds overeind”, aldus Kooistra.

Hij signaleert de trend dat veel pensioenfondsen niet langer direct in vastgoed, maar liever indirect via vastgoedfondsen beleggen. “Er zijn pensioenfondsen die vroeger zelf genvesteerd hebben in nieuwe winkelcentra. Nu, na 10 à 15 jaar, moeten die centra gerenoveerd worden. Dat zijn lastige operaties die specialisatie vergen die pensioenfondsen niet bezitten.”

Wereldhave had sneller de gewenste vermogensverhouding bereikt als de fusie met vastgoedfonds VIB vorige maand niet was afgeketst. “We konden de ruilverhouding niet goed verdedigen bij onze achterbannen. De tijd is moeilijk voor het inschatten van ontwikkelingen in het vastgoed en daarom hebben we besloten voorlopig zelfstandig te blijven”, aldus Kooistra. Hij sluit samenwerking met anderen in de toekomst niet uit.

Wereldhave kan haar vermogen ook versterken door verkoop van goed verhuurde panden, bijvoorbeeld in Duitsland. “De kunst is in een opgaande markt te verkopen, zodat een koper ook toekomstperspectief ziet. Op de top van de markt moet je niet aanbieden, want dan zijn er geen kopers.”

Eén van de pijnpunten voor de Wereldhave-emissie is de uitgiftekoers. Vrijdag noteerde Wereldhave 113 gulden. Het écart tussen koers en intrinsieke waarde is daarmee de laatste dagen kleiner geweest dan voorheen, maar nog steeds resteert een gat van bijna 25 gulden. Wereldhave heeft twee mogelijkheden: òf dicht tegen de beurskoers aan gaan zitten, waardoor het belang van de bestaande aandeelhouders kan verwateren, òf aandelen uitgeven net onder de intrinsieke waarde. In dat laatste geval kunnen beleggers dan direct afboeken. Kooistra ziet de keuze zonniger: “Een emissie zal een verbetering van het resultaat te zien geven. We respecteren zeker belangen van bestaande aandeelhouders”.