Uitgaven voor beheer blijven nu binnen fonds; VastNed neemt het eigen fondsmanagement over

ROTTERDAM, 7 APRIL. Waar de aandeelhouders van VastNed lange tijd op hebben aangedrongen, is eindelijk gebeurd. Het beleggingsfonds in onroerend goed is met ingang van dit jaar eigenaar geworden van haar eigen fondsmanagement, Compagnie Financière du Benelux (CFB). Door de overname blijven de uitgaven aan het beheer van de onroerend goed-portefeuille voortaan binnen VastNed zelf.

Voorheen was CFB een zelfstandige onderneming die tegen betaling het fondsbeheer van Vastned (belegd vermogen 470 miljoen gulden) deed. Naast VastNed blijft CFB het beheer verzorgen voor het beleggingsfonds Immocorp, dat een belegd vermogen heeft van 760 miljoen gulden.

Directievoorzitter K. Streefkerk van CFB gaf gisteren drie redenen voor de overname van CFB. De omvang van de vastgoedportefeuille van VastNed rechtvaardigt de kosten van een eigen beheer dit jaar voor het eerst. Het belegde vermogen van VastNed, dat voor 85 procent uit winkelpanden bestaat, nam in het verslagjaar toe van 373 miljoen gulden tot 418 miljoen gulden. In het lopende jaar groeide het vermogen tot ruim 470 miljoen gulden. Tweede reden voor de overname is dat het contract tussen CFB en VastNed volgend jaar zou zijn afgelopen. De commissarissen van VastNed zouden volgens Streefkerk bij heronderhandeling van het contract een lagere vergoeding voor CFB hebben willen bedingen.

Streefkerk zei gisteren bij de presentatie van het jaarverslag van VastNed, dat de overname van CFB ook voor een belangrijk deel ingegeven is door het verslechterde imago van vastgoedbeleggers bij hun aandeelhouders. De beloning van het management van een beleggingsfonds vindt in de regel niet alleen plaats op basis van het behaalde beleggingsresultaat. Ook op transacties binnen de beheerde portefeuille wordt een commissie ingehouden. Het gevaar dat het fondsmanagement onnodige transacties pleegt om het eigen inkomen te vergroten, ligt daarbij op de loer.

De vastgoedbeleggingen van het beleggingsfonds Noro kwamen begin vorig jaar in opspraak door aantijgingen dat het fondsmanagement onnodige transacties in de portefeuille zou hebben gedaan om daar commissie over op te strijken. Bij de beursgenoteerde fondsen Uni-invest en VHS kwamen soortgelijke kwesties boven tafel. Vaste Waarden Nederland was tot voor kort een van de weinige vastgoedbeleggers waarvan het management integraal deel uitmaakt van het fonds. Hierdoor vermijdt het fonds de schijn van belangenvermenging. Met de overname van CFB kent VastNed nu een dergelijke struktuur. Institutionele beleggers hadden daar informeel al enkele malen bij VastNed op aangedrongen.

Behalve directeur is Streefkerk, samen met mede-directielid J. Pons, ook aandeelhouder van CFB, en ontvangen zij een substantieel deel van het overnamebedrag dat door VastNed is betaald. Over de hoogte van dat bedrag wilde Streefkerk niet meer kwijt dan dat het ongeveer zes maal de winst is van CFB. Met de overname is een bedrag gemoeid van 16 miljoen gulden aan goodwill die in vijf jaar zal worden afgeschreven van het eigen vermogen van VastNed.

CFB's inkomsten mogen op basis van de beheerskosten die aan VastNed in rekening werden gebracht, worden geraamd op 7 miljoen gulden. Naar schatting 4 miljoen gulden daarvan is afkomstig uit het beheren van 670 miljoen gulden aan onroerend buiten de portefeuille van VastNed. Wat daarvan na aftrek van kosten over blijft, is voortaan winst voor VastNed. De bruto-kosten voor het beheer van de eigen portefeuille bedroegen vorig jaar rond 2,8 miljoen gulden.

Door de besparing die de overname van het fondsmanagement oplevert, gaat de winst per aandeel van VastNed er volgens Streefkerk “enkele dubbeltjes” op vooruit. De winst per aandeel bedroeg over vorig jaar 7,92 gulden.