Vastgoed als ketting

"Ik zie ze nog steeds: megaplannen voor kantoren. Leren ze het dan nooit? In de Westerse wereld is een groot overschot aan kantoren. In New York krijg je drie jaar huur cadeau. In Moskou moet je drie jaar vooruit betalen.

Het vastgoed is net een ketting: iedereen schuift de risico's door naar de ander. Achteraan staat de de belegger. Maar soms ontbreekt die laatste schakel, zoals in de Londense Docklands.

Vaak vinden ontwikkelaars een laatste schakel waar ze hun risico's op kunnen verhalen. Beleggers blijven als laatste schakel over. Als er verliezen zijn, zitten zij ermee. Dan wreekt zich dat juist bij de belangrijkste partij in de ketting soms het inzicht in de vastgoedmarkt ontbreekt.

Als dat inzicht onvoldoende is, kunnen beleggers de aankopen overlaten aan vastgoedfondsen, zoals nu enkele pensioenfondsen overwegen. Maar soms krijgen ze er een paar problemen bij. Vastgoedfondsen moeten vaak belasting betalen over hun buitenlandse projecten, terwijl pensioenfondsen geen stuiver afdragen. Een vastgoedfonds moet in die gevallen hogere rendementen boeken om dat in te halen.

Bovendien mis ik bij het toevertrouwen van geld aan vastgoedfondsen een incentive bij de beheersvergoeding. Ik vind dat de beheerders van vastgoedfondsen niet alleen bij winst maar ook bij verlies moeten meedoen. Wanneer pensioenfondsen hun gelden toevertrouwen aan deze instellingen dan zouden deze behalve bij winst ook bij verlies moeten meedoen. De pensioenfondsen hebben dan tegelijk een goede selectie gemaakt.

Het is eigenlijk niet verwonderlijk dat beleggers soms fouten maken bij de aankoop van vastgoed. Zij zitten op het moeilijkste beslissingspunt. Zij moeten anticiperen op de meest uiteenlopende zaken. Het is bij voorbeeld niet eenvoudig om van te voren in te calculeren dat wanneer een stad vol blik staat het autobeleid ter sprake komt. Het is nog moeilijker om vervolgens in te schatten wat de gevolgen daarvan zijn voor een specifiek kantoor. Vaak komt het antwoord of een investering goed is geweest of niet pas een aantal jaren later aan het licht.

De Nederlandse beleggers hebben hele kleine foutjes gemaakt in vergelijking met hun Amerikaanse, Britse en, zeer recent, Zweedse collega's. Het is in het vastgoed ook zo dat als er één schaap over de dam is er meer volgen. Enkele jaren geleden wilde iedereen bij voorbeeld naar Londen, zelfs met een netto-rendement van 4,5 procent. Nu is er voor het dubbele rendement geen koper in Londen te vinden. Zijn dat nu serieuze lange termijn-beleggers?

Er zijn in onroerend goed risicovolle "aandelen' maar ook degelijke 'obligaties'. Risicovol is het voor eigen rekening en risico laten bouwen, zonder huurgaranties vooraf. Dat doen bij voorbeeld de gebroeders Reichmann van Olympia & York in de Londense Docklands. Ongelooflijk wat een inschattingsfout hebben zij gemaakt. Het duurt nog vijf jaar voordat de infrastructuur voor elkaar is. Dat is nu echt een killing period. De Reichmanns zijn echter zo groot (30 miljard gulden aan schulden) dat de Canadese banken en zelfs de Canadese overheid het zich niet kunnen permitteren hun conglommeraat te laten klappen. Dat zou miljarden guldens meer kosten dan de schulden geleidelijk proberen te verminderen.

Een voorbeeld van een degelijke belegging in vastgoed is een kantoor van de overheid, een bank, PTT, Shell en dergelijke. Natuurlijk, de prijsstijgingen zijn nooit spectaculair geweest, maar als je over twintig jaar terugkijkt zijn de rendementen goed. Voor de gebruiker is het een meesterlijke off-balance-financiering, voor een belegger een veilige investering met langlopende huurcontracten, vooral in een tijd met een opkomende inflatie. De Nederlandse institutionele beleggers kijken naar mijn mening nog teveel naar het buitenland en zien daarmee in Nederland veel kansen over het hoofd. Kansen die er wel degelijk zijn.'