De Docklands, van droom tot nachtmerrie

Het vastgoedimperium Olympia & York van de Canadese broers Reichmann wankelt en daarmee de toekomst van het ambiteuze project Canary Wharf in de Londense Docklands. De banken praten binnenkort over een herschikking van O & L's schulden. Ondergang van het concern zou een vertrouwenscrisis ontketenen in de bankwereld en op vastgoedmarkt.

“Wat een troep”, zucht de bankier, als hij uit het raam van zijn kantoor naar beneden kijkt op de bouwputten, pontonbruggen en stalen damwanden. “Ik vrees dat dat voorlopig wel zo zal blijven.” Bear Stearns, de Amerikaanse effectenbank, zit nog maar kort in Canada Place, de hoofdtoren van Canary Wharf. Het schitterende kantorencomplex, de "droom van de Docklands', staat half voltooid in de negorij van de Londense Docklands, het oude havengebied aan de Theems ten oosten van het stadscentrum. De bankier heeft zojuist gehoord dat de gedeelten van het complex waaraan is begonnen, nog zullen worden afgemaakt. De rest, ongeveer de helft van de geplande 935.000 vierkante meter kantoorruimte, zal voorlopig op zich laten wachten. Tot die tijd blijft het modderen.

Het succes van de Docklands als het nieuwe zakencentrum van Londen staat of valt met Canary Wharf. De voltooiing van dit complex hangt af van de besprekingen die de eigenaar, het Canadese vastgoed-imperium Olympia & York, voert met zijn financiers. De grootste vastgoedinvesteerder ter wereld kan zijn schulden van naar schatting 20 miljard dollar (38 miljard gulden) bij meer dan honderd verschillende banken niet meer aflossen. Op maandag 13 april gaat het concern met zijn meer dan honderd financiers - waaronder ABN Amro - rond de tafel zitten om een herschikking van de schulden te bespreken. De inzet is hoog: een teloorgang van Olympia & York zou een vertrouwenscrisis ontketenen in de internationale bankwereld, en de mineurstemming op de Amerikaanse en Britse vastgoedmarkt fors verlengen.

“Het gebied heeft nog geen kritische massa”, vat de effectenmakelaar van Morgan Stanley de problemen samen. De Amerikaanse bank bouwde in eigen beheer een van de kantoorkolossen op Canary Wharf. In Italiaanse renaissance-stijl, compleet met loggia. De dealingroom van Morgan Stanley is ruim opgezet, en kijkt uit op het enige voltooide plein van het complex. Daarover zijn de handelaren niet ontevreden. Maar ze missen de kroegen en de sfeer van de Londense City, waar ze enkele maanden geleden nog werkten. “Je kunt hier niets beginnen buiten je eigen kantoor. Eén stap buiten het complex sta je bij wijze van spreken in East End. En daar kun je je met een portefeuille vol credit cards maar beter niet vertonen.” Hoewel de ingerichte etalages de schijn moeten ophouden, zijn de winkelruimtes op de begane grond van Canary Wharf nog grotendeels leeg. Eén voordeel hebben ze bij Morgan Stanley wel van het uitblijven van huurders voor het complex. “Parkeerruimte zat.”

“C'm on, let's go,” mompelt een geërgerd groepje bankiers in de Docklands Light Railway, de enige spoorverbinding van Canary Wharf met de bewoonde wereld. De robotbestuurde treinen kampen niet alleen met gebrek aan belangstelling, ze zijn ook vaak defect. Het traject voert langs de gloednieuwe, maar leegstaande kantoorpanden van de Docklands. Deze week werd tot overmaat van ramp bekend dat de aanleg van de Jubilee Line, de metroverbinding tussen het centrum van Londen en de Docklands, door geldgebrek voorlopig wordt uitgesteld. Het op de groei gebouwde London City Airport aan het Royal Albert Dock, waar de zakenman per vliegtuig in de Docklands aankomt, ligt nog steeds temidden van een woestenij.

Nu zelfs de City een leegstand kent die de twintig procent benadert, zijn de vooruitzichten voor de Docklands als grote concurrent onzeker. Niet alleen Olympia & York is in de problemen, de Docklands zijn ook andere projektontwikkelaars die er hun geld in staken een molensteen om de nek. De Londense vastgoedbeleggers Stanhope en Rosehaugh kampen met een acuut tekort aan geld. Heron International, Olympia & Yorks grootste concurrent in de Docklands, vroeg begin deze week een herschikking aan van vier miljard pond aan schulden, omdat de waarde van bezittingen is gedaald met 400 miljoen pond. En afgelopen woensdag kreeg de Britse vastgoedwereld een nieuwe klap te verwerken. De projektontwikkelaar Speyhawk presenteerde een verlies van 650 miljoen gulden op Londens vastgoed, en gaat in onderhandeling over bijna een miljard gulden aan schulden.

Iedereen is het er inmiddels over eens dat Londen in de ergste vastgoedcrisis verkeert sinds de depressie van de jaren dertig. De City wordt geteisterd door leegstand, de Docklands dreigen terug te zinken in de modder.

Olympia & York heeft, bovenop het aflossen van haar schulden, de grootste moeite om de resterende 300 miljoen pond (960 miljoen gulden) op te hoesten voor de afronding van de eerste fase van Canary Wharf.

Wat een contrast met vijf jaar geleden. Toen Olympia & Yorks topman Paul Reichmann in 1987 zijn intocht hield in Londen, vielen Britse kranten en politici over elkaar heen van enthousiasme. “He bestrides Londen like a giant,” schreef de progressieve Britse krant The Guardian.

Pag.18: Het debâcle van broers Reichmann; De Reichmanns houden zich op de achtergrond; Eerste scheuren tussen bankiers van Olympia en York

Canary Wharf zou goed zijn voor 935.000 vierkante meter kantoorruimte, een oppervlak dat dicht in de buurt komt van het totale grondgebied van het Amsterdamse stadscentrum binnen de Herengracht. De kosten van 4 miljard pond zijn minstens even ongrijpbaar. Canary Wharf was bedoeld om van de Docklands een concurrent te maken van de Londense City, die tot dan toe het alleenrecht had op het lucratieve huurderschap van de internationale haute finance. De Londense zakenwereld smulde bij het vooruitzicht.

Het was het hoogtepunt van de roem van de geheimzinnige gebroeders Paul, Albert en Ralph Reichmann, gedrieën eigenaar van Olympia & York. Na tientallen jaren van beperkte, maar winstgevende projektontwikkelingen op de Canadese vastgoedmarkt, deden de Reichmanns in 1977 hun eerste meesterzet. Terwijl in de diepste onroerend goedcrisis van na de oorlog de vastgoedprijzen kelderden, kochten de broers zich met bankkredieten in op de New Yorkse vastgoedmarkt. De belegging van 320 miljoen dollar vertienvoudigde in de jaren tachtig. De Reichmanns begonnen in 1980 met de bouw van het World Financial Centre, met 600.000 vierkante meter kantoorrruimte het omvangrijkste vastgoedobject van Manhattan, dat een even groot succes werd.

Toen de rook op het slagveld van het commercieel onroerend goed halverwege de jaren tachtig optrok, bleek Olympia & York de grootste eigenaar van kantoorpanden in Manhattan. De Rockefeller-dynastie werd daarmee als huisbaas door de Reichmanns van de eerste plaats gestoten. Gevleugelde namen als J.P. Morgan, Drexel Burnham Lambert, Shearson Lehman Hutton, Dow Jones huurden bij Olympia. In Toronto, Canada, zagen de Reichmanns de waarde van hun vastgoedbezit stijgen door een vloed van vastgoedbeleggingen uit Hongkong.

De Reichmanns zelf hielden zich altijd op de achtergrond. Zij woonden in Toronto op een steenworp afstand van elkaar, en lieten niemand toe in huiselijke kring. Wars van formaliteiten, had Paul Reichmann de gewoonte om zakelijke overeenkomsten aan te gaan met een telefoontje, en af te sluiten met een handdruk. Op Japanse business-schools gold hij als het schoolvoorbeeld van de ideale debiteur. Tientallen banken financierden het vastgoed van Olympia & York, zonder van elkaars betrokkenheid op de hoogte te zijn, en zonder enig inzicht in de boeken van het concern. Dat stonden de Reichmanns niemand toe.

In 1987 was de vastgoedportefuille van Olympia & York naar schatting al twintig miljard gulden waard.

In het volste vertouwen dat de wereldeconomie nog lang niet op haar hoogtepunt was, en de prijzen voor vastgoed zouden blijven stijgen, rijpte in Pauls brein twee plannen, die Olympia & York later zou opbreken. Het eerste idee was diversificatie. De Reichmanns kochten zich voor in totaal twaalf miljard gulden in in het Canadese bedrijfsleven, waaronder de Canadese drukkerij Abitibi Price en Canadian Gulf, de grootste oliemaatschappij van Canada. De investering werd bijna in zijn geheel met bankkredieten gefinancierd.

Pauls tweede plan was Canary Wharf. Het zou de Docklands tot een stad in de stad maken, de magneet zijn die andere projektontwikkelaars aantrok. “Een plan dat het gezicht van Londen voorgoed zal veranderen”, kopte The Times in 1988.

Later zou blijken dat de start van Canary Wharf ongelukkigerwijs samenviel met het hoogtepunt op de Londense vastgoedmarkt. Vanaf begin 1989 liep de leegstand op de kantorenmarkt gestaag op. Geen moeite was de Reichmanns te veel om te zorgen dat Canary Wharf een succes werd. Zo werd met het Londense gemeentebestuur overeen gekomen dat Olympia & York meer dan de helft zou bijdragen aan de aanleg van een Docklands-metrolijn. De ook de Docklands Light Railway werd voor een deel door Olympia & York bekostigd.

Financieel was Canary Wharf al helemaal een waagstuk. Was het vastgoed van Olympia & York voor het grootste deel gefinancierd met hypothecaire leningen, Canary Wharf vergde een enorme investering nog vóór er een steen op de andere stond. De vier miljard pond die Olympia & York in de loop van twee jaar leende bij een keur van banken, waaronder Lloyd's Bank, Barclays, Citicorp en Canadian Imperial bank of Commerce (CIBC) heeft ook nu nog bijna geen zekerheden.

Toen in de loop van 1991 het eerste deel van Canary Wharf werd opgeleverd bleek de animo onder het Londense bedrijfsleven tegen te vallen. De zakenbank Drexel Burnham Lambert, die als gevolg van beursschandalen bankroet ging, was een van de voornaamste huurders van Olympia & York in New York, en had al toegezegd een deel van Canary Wharf te huren. Saatchi & Saatchi kon alleen voor Canary Wharf worden genteresseerd door voor te stellen het kantoorgebouw van de noodlijdende reclamegroep op te kopen, een manier van doen waarmee de Reichmanns in New York al ruime ervaring opdeden. De winkels onder Canary Wharf bleven leeg staan. De Amerikaanse investeringsbank Shearson Lehman kon alleen met een zeer voordelige aanbieding in Canary Wharf worden gelokt. In vastgoedkringen wordt gesproken van een huurvrije periode van een jaar. Zo werd met hangen en wurgen zestig procent van de eerste fase van Canary Wharf verhuurd.

De leegstand in New York en Toronto deed intussen een verwoestende aanslag op Olympia & Yorks kaspositie. De diversificatie die Paul Reichmann zocht in beleggingen in Canadian Gulf en Abitibi Price leidde tot een boekverlies van rond de drie miljard gulden. Haar deelname aan de reddingsoperatie van Campeau kostte de familie rond de tweehonderd miljoen dollar.

Maar Canary Wharf werd Paul Reichmanns Nemesis. De inkomsten bleven grotendeels uit, terwijl de voortgang van de tweede fase van het projekt juist enorme uitgaven vergden. Door de leegstand van Canary Wharf mist het concern nu al een inkomen van 200 tot 300 miljoen gulden per jaar.

Al in 1990 verkocht Olympia & York New Yorks vastgoed om de voortgang van Canary Wharf niet in gevaar te brengen. Vorig jaar moest het concern diverse malen de kapitaalmarkt op om kortlopende leningen af te sluiten. Vorige week bleek Olympia & York niet bij machte de kortlopende schulden op tijd af te lossen. Deze week liet het concern verstek gaan bij de toegezegde bijdrage van 40 miljoen pond aan de aanleg van de metrolijn naar de Docklands.

Olympia & York verkeert in een acute crisis. Het kan zonder hulp niet meer voldoen aan de lopende uitgaven, terwijl het vastgoedbezit - naar schatting voor meer dan twintig miljard dollar in de boeken - zo ver in waarde is gedaald, dat verkoop van de beleggingen gelijk staat aan het nemen van verlies. Met het lot van Olympia & York, dat de grootste verhuurder is van New York en een van de voornaamste partijen op de Londense markt, staat of valt het laatste restje vertrouwen in het herstel van de vastgoedmarkt in Groot-Brittannië, het oosten van de Verenigde Staten en Canada.

De bankwereld doet tegenover de buitenwereld niet paniekerig over Olympia & York. Internationale bankiers hebben met het verstrijken van de jaren tachtig ruimschoots ervaring op kunnen doen met het oplappen van teloor gegane imperia. Achtereenvolgens stortten het Canadese Campeau, de Australiër Alan Bond, de Newyorkse vastgoedkoning Donald Trump en het rijk van Robert Maxwell in. Van Rupert Murdochs media-imperium werd in begin 1991 een bedrag van 16 miljard gulden aan schulden geherstructureerd. De betrokken financieriers schikken de zaken doorgaans onderling, en likken hun wonden bij voorkeur in stilte.

De herstructurering van de schulden van Olympia & York, die op maandag 13 april begint en naar verwachting twee jaar gaat duren, is echter van een voorheen nog onbekende orde van grootte. Britse bankiers vrezen “Latijns-Amerikaanse taferelen”, refererend aan de schuldencrisis rondom Mexico, Brazilië en Argentinië in het begin van de jaren tachtig. Zij verwachten dat de eensgezindheid van de banken niet zo vanzelfsprekend is als bij vorige herstructureringen. Vastgoedontwikkelaars worden doorgaans gefinancierd op projektbasis. Meer dan honderd verschillende banken zijn betrokken, maar ieder bij een ander object, voor een ander bedrag en tegen andere voorwaarden. De vastgoedprijzen in Toronto, Washington en Londen lopen uiteen, zodat de ene bank zijn schuld beter gedekt ziet dan de ander. Daarnaast zijn de beleggingen in aandelen en in Canary Wharf zelf tegen veel minder zekerheden gefinancierd. Dat geeft de daarbij betrokken crediteuren een geheel andere positie dan de houders van zekerheden. De voor een geslaagde herstructurering van de schulden van Olympia & York noodzakelijke eensgezindheid onder de schuldeisers, loopt daarmee gevaar.

De eerste scheuren zijn al zichtbaar. US bank en J.P.Morgan hebben zich in een adviseursrol aan de zijde van Olympia & York geschaard. Morgan Stanley voert op dit moment een rechtszaak tegen Olympia & York. De Reichmanns hadden vorig jaar toegezegd het renaissance-gebouw met de loggia van de investeringsbank over te nemen, maar kunnen die afspraak niet nakomen.

De sluimerende onenigheid tussen de banken beperkt de bewegingsruimte van de voornaamste tegenhanger van Olympia & York, de Canadian Imperial Bank of Commerce (CIBC), die samen met Lloyds en Barclays naast Canary Wharf ook veel van de andere projekten in de Docklands financiert. De band tussen CIBC en Olympia & York is zo hecht dat Paul Reichmann er zelfs een commissariaat bekleedt.

“Only a flood can save Canary Wharf”, wordt nu gegrapt in Britse financiële kringen. A. Flood is de voorzitter van CIBC, die naar wordt verwacht de stuurgroep van samenwerkende banken zal aanvoeren. Mocht de herstructurering van Olympia & York mislukken, dan is de schade niet te overzien. Geruchten over een bankroet van Olympia & York joegen begin deze maand de koersen op Wall Street naar beneden. Als de Reichmanns vallen, dan valt ook CIBC. Als dat gebeurt dan loopt het Britse bankwezen grote schade op. Barclays en Lloyds zitten naar schatting ieder voor een miljard gulden in Olympia & York. De gedwongen verkoop van een deel van Olympia & Yorks onroerende goed zou de prijzen in Manhattan en Londen nog verder onder druk zetten, en de vastgoedcrisis verlengen.

Vandaar dat zowel het Canadese ministerie van financiën als de Bank of England de vinger nauwlettend aan de pols houden. De Canadezen hebben al aangeboden te bemiddelen bij de verkoop van de bezittingen van Olympia & York aan de schuldeisers, en in uiterste gevallen financieel garant te staan. Bovendien heft de Canadese regering de maatregel op die buitenlandse investeerders verbood om aandelen te kopen in Canadian Gulf, waar Olympia & York een meerderheidsaandeel houdt. De Bank of England heeft tot nu alleen haar diensten aangeboden bij de bespreking van de herstructurering van de schulden van Olympia & York.

De Reichmanns laten intussen niets van zich horen. Zij houden zich, mysterieus als altijd, op de achtergrond.