Markt sceptisch over vrijage in vastgoed; Wereldhave en VIB vissen in kleine vijver van institutionele beleggers

ROTTERDAM, 28 JAN. Beleggers in onroerend goed kunnen steeds minder kiezen. Nederland kent maar vier grote vastgoedfondsen: Rodamco, Wereldhave, VIB en Innovest. Over de eerste onfermde zich vorig jaar het ABP, Innovest schuilt onder de vleugels van Internationale Nederlanden Groep en nu schurken Wereldhave en VIB tegen elkaar aan. Gisteren maakten zij bekend een onderzoek in te stellen naar samenwerking.

Ruim een jaar geleden bleek dat de meeste institutionele beleggers hun aandeel in vastgoed wilden vergroten. Die stelling bleek alleen op te gaan voor de langere termijn. Op dit moment houden beleggers zich verre van kantoren en winkels.

Een belegger moet wel erg anti-cyclisch bezig zijn om nog te investeren in vastgoed. Uit een onderzoek van ABN Amro naar 92 beleggingsfondsen over de prestaties tot eind september 1991 bleken alle grote vastgoedfondsen in de staart van de ranglijst te zitten. Rodamco "scoort' een 75e plaats, Innovest een 78e, VIB een 88e en Wereldhave is zelfs hekkesluiter. Het vastgoed in met name Groot-Brittannië en de Verenigde Staten is minder waard geworden en alle grote fondsen hebben op deze portefeuilles fors moeten afschrijven.

Huizenbezitters die hun salaris niet zien meestijgen met de hypotheekrente kennen het verschijnsel dat bijna niets zo onhandig is als vastgoed. Veel Nederlanders die hun huis na de instorting van de woningmarkt begin jaren tachtig moesten verkopen zijn die klap nog altijd niet te boven. Veel beter af zijn nu degenen die op droog brood, levend in een kaal huis aanvullende financieringen hebben kunnen treffen.

Voor Wereldhave en VIB geldt dat ook, al hebben zij respectievelijk 3,4 miljard gulden en 2 miljard gulden aan vastgoed. Nu de markt tegenzit is verkoop van panden wel het laatste waar de directie aan denkt. Eerst proberen de fondsen aanvullende middelen aan te trekken.

De meest aantrekkelijke financiering is de uitgifte van aandelen. Zowel Wereldhave als VIB kampen echter met een lage waardering op de beurs. Beleggers hebben voor de aandelen minder over dan de aandelen aan eigen vermogen vertegenwoordigen. Wereldhave en VIB hebben een zogenoemde discount die schommelt tussen de 15 en 20 procent.

Voor de bestaande beleggers is het in zo'n geval weinig aantrekkelijk om mee te doen aan een emissie. Hun aandeel in de winst verwatert dan. Nieuwe beleggers aantrekken is ook nauwelijks mogelijk. Wereldhave en VIB vissen allebei in de kleine vijver van Nederlandse institutionele beleggers.

VIB is het afgelopen jaar nog een keer gelukt aandelen te plaatsen. De beleggers moesten kiezen tussen twee kwaden: verwatering van de winst op termijn of de winst direct onder druk, omdat VIB dan vreemd vermogen moest aantrekken tegen de hoge rente. Tot zo'n keuze zullen beleggers zich echter niet vaak laten verleiden.

Een deel van de problemen van de vastgoedfondsen schuilt in het verleden. Twee jaar terug was de markt nog willig en had vrijwel ieder fonds interesse in dezelfde panden. Voor de jagende vastgoedfondsen waren er dan twee mogelijkheden: het zelf ontwikkelen van panden of het opkopen van pakketten vastgoed van anderen.

Bij het zelf ontwikkelen van vastgoed, zoals bij voorbeeld pensioenfonds PGGM veel heeft gedaan in de Verenigde Staten, moeten er langjarige contracten worden aangegaan. Nu de markt tegenzit moet er blijvend geïnvesteerd worden. PGGM heeft daarom besloten in het vervolg dit werk maar aan anderen over te laten en via vastgoedfondsen, zoals Rodamco, te investeren.

Wereldhave heeft destijds niet gekozen voor het zelf ontwikkelen maar voor het opkopen van grote pakketten (Brits) vastgoed. Het nadeel hiervan is dat deze aankoop een aanslag is op het eigen vermogen en dat is nu met de hoge rente een lastig gegeven.

Voor een deel zijn de problemen van Wereldhave en VIB gelijk. Beide fondsen hebben moeite om geld aan te trekken en beiden hebben vermogen nodig voor de lopende verplichtingen en voor het aankopen van nieuwe panden. De vraag is of een combinatie tussen Wereldhave en VIB makkelijker geld kan aantrekken dan de beide fondsen afzonderlijk. Beleggers spreiden hun risico liefst over verschillende bedjes.

Daar komt bij dat beleggers steeds meer voorkeur hebben voor gespecialiseerde fondsen die beleggen in bepaalde categorieën, zoals alleen winkels of kantoren in bepaalde regio's. Een kleiner, gespecialiseerd fonds als Vaste Waarden Nederland heeft bijvoorbeeld in de afgelopen tijd wel goed gescoord.

Een argument voor fusie van Wereldhave en VIB zou kostenbesparing kunnen zijn. Bij een fusie kunnen Wereldhave en VIB de beheers- en acquisitie-apparaten verkleinen. Maar als de resterende acquisiteurs dan met hun handen over elkaar mogen blijven zitten is er weinig gewonnen.

De plannen zouden volgens marktkringen uit de koker komen van Wereldhave-directeur Kooijstra en VIB-collega Van der Weerdt. Zij zijn beiden afkomstig van dé opleidingsstal voor het vastgoed, projectontwikkelaar Wilma en schijnen het goed met elkaar te kunnen vinden. Maar in het vastgoed moet men elkaar soms wel erg liefhebben wil men het eens worden over de waarderingsgrondslagen. Taxaties blijven een heikel punt bij fusies of overnemingen. Tekend is bij voorbeeld dat een inlijving van het kleinere Innovest om die reden spaakliepen.