Eigen huis, eigen kluis (2)

De twee belangrijkste beleggingen die mensen aanhouden, een eigen huis en een pensioen, liggen zo voor de hand dat velen ze niet als zodanig beschouwen. Beide investeringen hebben in de jaren na de oorlog, mede dankzij fiscale voorrechten, in het algemeen een uitstekend rendement opgeleverd.

De prijzen van huizen hebben de waardevermindering van het geld door inflatie goed gecompenseerd en de reserves voor lopende en toekomstige pensioenen profiteerden van de gestegen welvaart. Of dat zo blijft doorgaan is natuurlijk niet zeker. Desondanks lijkt het verstandig dat kopers van eigen huizen en mensen die straks in hun "derde leven' afhankelijk zijn van een pensioen proberen te denken en handelen als beleggers.

Een huis kopen als een belegger die aandelen koopt? Is dat een zinnige benadering? De koper van aandelen, die voor een lange termijn investeert, zal letten op de jaarlijkse opbrengsten in de vorm van dividenden en andere uitkeringen en streven naar waardegroei, die minstens het inflatietempo bij zal houden. Dat is vergelijkbaar met de uitgangspunten van de bezitter van een huis: een opbrengst in de vorm van lagere woonlasten en meer wooncomfort dan veel huurders en een gelijkblijvende reële waarde door een stijgende verkoopprijs.

Maar beleggers willen meer dan een gestage groei en kijken uit naar bedrijven onder goede leiding die meer in hun mars hebben dan andere en op tijd de bakens verzetten. Researchafdelingen van bemiddelaars en grote beleggers zijn voortdurend op zoek naar dat soort bedrijven. Particuliere beleggers kunnen dat niet of nauwelijks zelf en moeten vertrouwen op professionele adviseurs. Maar ook die beschikken niet over bijzondere gaven, blijkt in de praktijk.

Mag de koper van een huis ook streven naar extra rendement? Volgens de Vereniging Eigen Huis in Amersfoort, die opkomt voor het belang van 320.000 (toekomstige) woningbezitters, heeft dat weinig zin. Je moet een huis zien als een eerste levensbehoefte en niet als een verhandelbaar pakket aandelen. Het is al moeilijk genoeg om een passend onderkomen te vinden. Wèl moet je een investering in een woning, een van de belangrijkste in een mensenleven, beoordelen op waardevastheid en verhandelbaarheid. Adjunct-directeur Jan Nijhof van Eigen Huis stelt dat kopers met gezond verstand en steun van de vereniging tot een goede aanschaf kunnen komen. Onder meer met de publicaties Bestaand huis kopen en Nieuw huis kopen die beide voor niet-leden 11,50 gulden kosten.

Wie verder wil gaan dan de bevrediging van de woonbehoeften en een waardevaste spaarpot, krijgt het volgens Nijhof moeilijk: “Het speculeren op een extra waardestijging is koffiedik kijken. Het komt voor dat de prijzen van huizen in een deel van een stad of streek ineens meer stijgen dan het gemiddelde. Bijvoorbeeld door de vestiging van een ziekenhuis, waarvan de koopkrachtige staf op zoek is naar huisvesting. Maar dat zijn toevalstreffers, die je van te voren moeilijk kunt bepalen.”

Bovendien kun je niet, net als een belegger, profiteren van de hausse en je huis verkopen. Er moet immers een ander huis voor in de plaats komen en dat vergt als regel rond de 10 procent aan extra kosten en belastingen. Voor een paar honderdduizend gulden aan aandelen bedragen de transactiekosten niet meer dan 1 procent. Waarom wordt de koper van een eigen huis eigenlijk zo uitgemolken voor een eerste levensbehoefte?

De Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen (NVM) in Nieuwegein vindt het ook moeilijk om van te voren te schatten of een huis extra in waarde zal stijgen. Rentestand, inflatie en vraag en aanbod zijn belangrijke prijsbepalende factoren. Maar de ligging (locatie) is cruciaal. Daarom is er een gezegde in die kringen dat luidt beter een slechte hoop stenen op een goeie plek, dan een goeie hoop op een slechte plek. Maar wie kan je helpen bij het opsporen van die goeie plek die meer kans op winst biedt dan andere?

Volgens NVM-voorlichter Theo Stoffer moeten makelaars, de een wat meer dan de ander, goed op de hoogte zijn van allerlei bestemmingsplannen en andere voordelige en nadelige punten (de aanleg van de TGV bij voorbeeld of giftige bouwgrond) van een locatie.

Wie beleggings-bewust wil kopen via een makelaar moet dus ook op zoek naar iemand die goed op de hoogte is van de plannen voor en het verleden van de beoogde woon-omgeving. In een eerste gesprek moet naar voren komen of de makelaar aan die voorwaarden voldoet of na enig onderzoek kan voldoen en of dat iets kost. Geen makelaar zal echter kunnen garanderen of zo'n voorspelling uitkomt. Net als op de aandelenmarkt. De koper blijft altijd verantwoordelijk voor zijn eigen daden.