Miljoenenclaim dreigt voor Financiën; Huiseigenaren willen over grond betaalde BTW terugvorderen

DEN HAAG, 14 JAN. Het ministerie van financiën hangt een miljoenenclaim boven het hoofd als bewoners van koopwoningen massaal BTW die zij ten onrechte hebben betaald over de grond waarop hun huis staat, gaan terugvorderen. Her en der in het land bereiden huiseigenaren of bewonerscomités dergelijke procedures voor.

Het terugvorderen van te veel betaalde belasting is mogelijk als de koop vijf jaar geleden of recenter is gesloten. De Vereniging Eigen Huis schat dat het om tienduizenden gevallen gaat. Het terug te vorderen bedrag beloopt per huis enkele duizenden guldens. De gemeenten en het ministerie van financiën schuiven tot nu toe op elkaar de verantwoordelijkheid af voor de financiële schade. Zij lijken onvermijdelijk af te koersen op een ontmoeting voor de rechter.

Terugvordering van de BTW kan mogelijk zijn als gevolg van een uitspraak die de Hoge Raad heeft gedaan. Blijkens dit arrest van 21 november 1990 mag een koper van een perceel bouwgrond geen BTW in rekening worden gebracht als die grond zelf nog niet "bouwrijp' was gemaakt. Gemeenten (en ook aannemers, woningbouwverenigingen of andere grondverkopers) hebben dat tot nu toe altijd wel gedaan overeenkomstig de aanwijzingen van het ministerie van financiën, neergelegd in een zogenoemde "resolutie'. Deze fiscale aanschrijving, daterend van 16 juni 1981, werd vorig jaar, op 11 april, door staatssecretaris Van Amelsvoort (financiën) ingetrokken. Daartoe zag hij zich door de beslissing van de Hoge Raad genoodzaakt.

Het arrest betrof een conflict tussen de gemeente Sint Oedenrode en een particulier. Cruciaal was en is de vraag wanneer grond precies het predikaat "bouwrijp' verdient en wanneer niet. Tot nu toe gingen gemeenten ervan uit dat wanneer in de buurt van het bewuste perceel al werkzaamheden waren verricht om straten, riolering of verlichting aan te leggen - zoals in nieuwbouwwijken vaak het geval is - ook de grond waarop het huis zelf zou komen te staan als bouwrijp mocht worden beschouwd. Dat werd aangeduid met de term "indirect bouwrijp'. Zo stond het ook met zoveel woorden in de resolutie van Financiën. In het "arrest Sint Oedenrode' bepaalde de Hoge Raad echter anders. Hij stelde vast dat op het moment van eigendomsoverdracht bij de notaris het perceel zelf geen bewerking had ondergaan en dat er dus geen BTW over mocht worden berekend.

Dat arrest kan huiseigenaren met terugwerkende kracht duizenden guldens opleveren, voorzover ze in de situatie verkeren dat hun grond nog niet bouwrijp was op het moment dat ze de transactie tot aankoop van hun huis bij de notaris lieten vastleggen. In plaats van BTW mag de verkoper dan alleen overdrachtsbelasting rekenen. Die bedraagt 6 procent over de prijs van de grond. Uitgaande van het huidige BTW-percentage van 18,5 - het is de afgelopen jaren enige malen gewijzigd - kan de koper dus 12,5 procent van de grondprijs terugvorderen. Bij een premiekoopwoning met een gangbare grondprijs van zo'n 30.000 gulden gaat het dan om 3750 gulden. Bij wat duurdere, ongesubsidieerde woningen met een grondprijs van 50.000 gulden bedraagt het teveel aan belasting betaalde bedrag 6250 gulden.

In de meeste gevallen zullen kopers die zich gedupeerd achten hun eis tot teruggave van de belasting bij hun gemeente op tafel moeten leggen, omdat die degene was die de BTW eerder in rekening had gebracht. Voor gemeenten was dat ook een financieel belang omdat zij op deze manier BTW die ze eerst zelf aan bouwers hadden betaald voor het verrichten van infrastructurele werkzaamheden in de buurt van het huis, bij de belastingdienst konden terugvorderen.

De gemeenten zien de bui al hangen en hebben in een aantal gevallen op hun beurt al bij voorbaat een claim bij het ministerie van financiën neergelegd. Dat hebben zij gedaan op advies van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Zij heeft alle gemeenten vorige maand een brief gestuurd om in elk geval de claims over het jaar 1986 bij Financiën veilig te stellen met het oog op de verjaring ervan op 31 december. Net zoals huiseigenaren die hun huis in 1986 hadden gekocht waarschijnlijk voor die datum een claim bij de gemeente op tafel hadden moeten leggen. Dat daarvoor veel belangstelling bestaat, lijdt geen twijfel. Toen de Vereniging Eigen Huis in haar blad "De Woonconsument' vorige maand liet weten dat zij over informatie beschikte over de BTW-kwestie en modelbrieven kon leveren om eventuele claims te doen, kwamen daarop in korte tijd bijna 7000 aanvragen binnen.

Het ministerie van financiën is niet bereid de gemeenten te vergoeden voor de bedragen die zij aan bewoners moeten terugbetalen. “Wij vinden dat een zaak tussen de gemeenten en de kopers”, zegt een woordvoerder van het departement. “En als Financiën zullen wij civiele claims van gemeenten afwijzen.” Het lijkt erop dat proefprocessen zullen moeten uitwijzen of Financiën dit standpunt kan handhaven. Want de gemeenten en niet op de laatste plaats hun belangenbehartiger, de VNG, stellen dat zij op grond van de resolutie die Financiën pas vorig jaar introk, ervan mochten uitgaan dat ze de juiste definitie van "bouwrijp' hanteerden.

Tilburg is zo'n gemeente die voor de zekerheid over de grondprijs van de nieuwbouwwoningen uit de afgelopen vijf jaar een claim bij Financiën heeft gelegd. Het gaat hierbij om een maximaal bedrag van 4,9 miljoen gulden. Hoe hoog de totale claim zal zijn die bewoners van Tilburg bij hun gemeentebestuur zullen deponeren, is nog niet te zeggen. Net als in andere gemeenten zal per nieuwbouwwoning waarvoor de eigenaar teruggave van te veel betaalde BTW vordert, moeten worden vastgesteld of de grond "bouwrijp' was op het moment dat de overdracht bij de notaris rondkwam. De rechtbank van Almelo heeft vorige maand in dit verband een uitspraak gedaan over een conflict in Hengelo, die hoopvol is voor bewoners. De rechtbank stelde vast dat niet de koper met terugwerkende kracht hoeft te bewijzen dat de grond destijds niet bouwrijp was, maar de verkoper, in casu de gemeente, moet aantonen dat de grond dat wèl was.

Gemeenten luisteren niet alleen naar het advies van de VNG, zij trekken ook hun eigen plan. Zo heeft Eindhoven al besloten dat ten onrechte geïnde BTW over bouwgrond die na de datum van het arrest van de Hoge Raad is verkocht - dus na 21 november 1990 - zal worden teruggegeven. Daarentegen wil Heerlen het bedrag dat de gemeente verliest doordat ze geen BTW mag rekenen via een vereveningstoeslag alsnog aan de grondprijs toerekenen. “Een onbehoorlijke bepaling”, zegt mr. F.A.P.M. van Loon van de Vereniging Eigen Huis daarover.

Jurisprudentie zal de komende jaren méér duidelijk moeten maken, vooral over het begrip "bouwrijp'. De Hoge Raad heeft wel aangegeven dat grond die nog op geen enkele manier was bewerkt, niet bouwrijp kan worden verklaard, maar niet wanneer dat wel het geval is.

Volgens Eigen Huis is er sprake van bouwrijpe grond als hij bijvoorbeeld is geëgaliseerd, opgehoogd of afgegraven of als er sloten op het bewuste perceel zijn gedempt. Maar onduidelijk is de situatie wanneer bijvoorbeeld van een hoofdriool een aansluiting was gemaakt naar het perceel tot aan de perceelsgrens of sleuven waren gegraven voor funderingen of rioleringen. Ook is een vraag of grond bouwrijp is als hij is gesaneerd omdat er sprake was van bodemverontreiniging. De VNG verwacht dat dikwijls zal blijken dat van wel bewerkte en dus bouwrijpe grond sprake was en betwijfelt of de gemeenten echt miljoenen zullen moeten terugbetalen.

De praktijk zal ook moeten uitwijzen of de verjaringstermijn tot vijf jaar beperkt is of dat niet de datum van 12 maart 1980 moet worden aangehouden, toen de Hoge Raad eveneens zich in een arrest over bouwrijpe grond uitsprak, waarna het ministerie van financiën in zijn resolutie van 1981 daaraan een te ruime uitleg zou hebben gegeven. Ook is een vraag of gemeenten blindelings op die resolutie mochten afgaan, dan wel zich meer gelegen hadden moeten laten liggen aan het eerste arrest van de Hoge Raad.