ABP zoekt projecten, Rodamco financiers; Twee grote beleggers willen samenwerken

ROTTERDAM, 14 OKT. Verbaasde gezichten ontmoette gouverneur dr.J.Kremers toen hij half mei zijn post in Limburg verliet. De Limburgers hadden "hun Sjeng' graag als lobbyist op een hoge post in het Haagse gezien, maar het werd een baan bij Rodamco, het vastgoedfonds van Robeco.

Opzien baarde de overstap ook in het specialistische wereldje van het vastgoed, een vakgebied waar generalisten nauwelijks voorkomen. Veel mensen hadden voor het grootste vastgoedfonds in Nederland een specialist verwacht, net zoals Kremers voorganger en de bestuurders van de Rodamco-concurrenten Wereldhave en VIB.

De overstap van Kremers is beter te begrijpen door de aankondiging van Rodamco en het ABP afgelopen vrijdag: beide fondsen willen samenwerken op het gebied van beleggingen in het buitenlands vastgoed. Kremers blijkt niet te zijn binnengehaald voor het afsluiten van "vastgoeddeals', maar voor het uitstippelen van een nieuwe koers met strategische allianties, zoals de Robeco-groep die al heeft met de RABO-bank.

Het is mogelijk dat Kremers speciaal is aangenomen om Rodamco's ingangen bij het ABP te verstevigen, maar dat is speculatie. Feit is dat op papier een alliantie tussen Rodamco en het ABP voor beiden een probleem kan oplossen: het ABP heeft een bestedingsprobleem, terwijl Rodamco juist moeite heeft financiers te vinden.

Het ABP beschikte vorig jaar over een vermogen van 157 miljard gulden. Het kost steeds meer moeite binnen een kader van overheidsregels dit bedrag rendabel te beleggen. Al jaren onderhandelt de ABP-directie met Financiën en Binnenlandse Zaken over verruiming van de wetgeving. Het ABP wil meer beleggingsvormen aanboren, zoals vastgoed, en de beleggingen beter geografisch spreiden. Nu is de beleggingsportefeuille onevenwichtig. Aandelen en vastgoed zijn ondervertegenwoordigd vergeleken met andere pensioenfondsen in Nederland. Zij beleggen gemiddeld ruim 11 procent van hun vermogen in vastgoed, het ABP 7 procent.

ABP-voorzitter mr.J.A.M. Reijnen wil op den duur 15 procent van het vermogen in vastgoed beleggen. Dat betekent dat de mensen van ABP ongeveer 13 miljard gulden aan winkels en kantoren moeten gaan kopen. Het zoeken en kopen van goede projecten vergt expertise en is arbeidsintensief.

Het lukte ABP tot nu toe niet goed om in de richting van Reijnens doel te komen. In het in juni verschenen jaarverslag 1990 staat: “Dit jaar is als gevolg van de markt met betrekking tot de Verenigde Staten en het verslechterde fiscale klimaat voor buitenlandse investeerders relatief weinig in direct vastgoed in het buitenland belegd.”

Terwijl het ABP speurt naar geschikte projecten, zoekt Rodamco naar financiers. Het fonds heeft nu ruim een jaar te maken met een golf van aandeelhouders die van hun aandelen Rodamco afwillen. In de loop van 1990 zeiden veel beleggers hun vertrouwen op in vastgoed als beleggingsvorm. Zij konden dat bij Rodamco aanvankelijk doen zonder koersverlies, omdat het fonds aandelen terugkocht tegen de intrinsieke waarde, de waarde van het eigen vermogen per aandeel.

Dit ging goed tot de bodem van miljardenbuffer in zicht kwam. Rodamco kon zijn verplichtingen niet meer nakomen, omdat anders winkels en kantoren versneld zouden moeten worden verkocht of geld zou moeten worden geleend. Een weinig aanlokkelijk perspectief, omdat dan het vertrouwen nog verder onder druk zou komen. Op 24 september van vorig jaar besloot Rodamco daarom de inkoop van eigen aandelen te staken.

Rodamco is zwaar getroffen door de crisis op de Britse vastgoedmarkt, waar een kwart van het bezit is belegd. Sinds vorig jaar is ruim 30 procent van de waarde van de Britse panden afgeschreven. Daar komt de weinig florissante Amerikaanse vastgoedmarkt nog bij. Rodamco heeft ruim 44 procent van het vermogen of te wel 8 miljard gulden daar belegd.

Het totale beleggingsresulaat is in het tweede kwartaal verder gedaald naar 2,5 procent per aandeel. Voor een lange-termijn-belegger als het ABP gelden echter andere normen en kan het juist aantrekkelijk zijn zaken te doen op het dieptepunt van de markt.

Terwijl het vertrouwen van de gemiddelde beleggers in Rodamco nog niet terug is, kan het ABP met een strategische alliantie een slag slaan. De beleggers in Rodamco waardeerden vanochtend op de beurs het voornemen met een koerssprong van 1,20 gulden, maar desondanks ligt de koers dan nog 12,20 lager dan de intrinsieke waarde. Voor Kremers is dat reden geweest om eens te gaan kijken bij bevriende relaties bij het ABP.

Robeco-voorzitter Korteweg zei in juli: “Rodamco ligt niet in de etalage”. Dat komt goed uit, want het ABP is voorlopig door wettelijke beperkingen nog niet aan winkelen toe. Maar de kans is groot dat Kremers wel ideeën heeft wanneer de winkeldeur moet opengaan.

    • WABE van ENK